本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯
5 C# ]& a: W* ~tvb now,tvbnow,bttvb
5 W1 H. V! }5 p. c3 W& sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？
2 T4 j& S: U. ^8 }5 j# S' P# ztvb now,tvbnow,bttvb
+ m9 c2 z2 u3 n& r' i9 `( z3 j C公仔箱論壇
# j" ]$ v; c1 m: V1 M' {$ R（一）二元對立的鬥爭思維TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 i7 H- j7 w7 }: J9 A6 C# z0 B
/ J: U0 n( V- l) ~, f) ]7 s
10月21日，急風驟雨。
* M q1 E+ t! ]( Q; B6 Ptvb now,tvbnow,bttvb2 y$ U+ E" C$ J1 u$ x
關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！
/ H5 g8 c6 }) \6 Y/ o1 ^+ c' U公仔箱論壇
$ T8 L6 R7 K: V公仔箱論壇10月23日，風向逆轉。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) k! N4 C2 P2 l
公仔箱論壇# }3 [- [; Q( w( W; l" \
蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 h5 {2 h7 {: `0 x. @! j: Y2 | ]
7 y/ z7 G9 L# x0 Z# n5 C5.39.217.7610月26日，波瀾不興。
6 d5 {' p* a0 t5 k! T4 @, z' u: oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇8 M5 ?! I9 @! X' s
就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！
/ y3 q3 _- P; B7 ?5.39.217.76
' B# p Q" A7 ]) |/ c- P5.39.217.76這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。5.39.217.76; M2 W; e4 l6 q4 U5 d1 o
5 ?# D( r% ]* m* |0 B5.39.217.76（二）啟德原規劃的謬誤
/ R. B$ Q& F0 s8 \5.39.217.76
t4 j- D0 q4 Y% K* i, S0 Q6 @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。5.39.217.76" ]. F' I' y# q x
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ [/ d. \+ j- z/ w3 `7 v5 C
出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕tvb now,tvbnow,bttvb0 r2 e9 E. |+ }2 V9 U
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, j2 D+ U9 m7 b3 E7 ?( B
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( \8 Y5 K; m# s8 [! y5 _
■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
1 u9 r5 P5 o3 [/ G+ e
. H0 z4 _3 B* J9 y6 A0 m公仔箱論壇公仔箱論壇; p' q) I2 k' ^. K/ [
■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。 q3 e) b! Q/ @/ U/ H' U( ]
0 J& f0 q2 j2 }4 M& f- m
1 P4 o- d* G) [# P
■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）
6 m* N9 p1 B7 I( M( t& a& ~! i9 v. K. X& G5.39.217.76
- t8 D L6 x, y% b! t" o5.39.217.76
( r5 e; D0 Y& K4 T1 g7 q8 Y4 j5.39.217.76■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
" k7 G/ L( l/ m' }' R" r4 _
# r$ u: e# R6 L% f: K! U7 h公仔箱論壇4 }5 t# B& |: z9 f$ h
■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。6 \6 u: V1 x [7 P# O
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" x( E" q: l( K I
/ u: T/ e2 d' u% c6 N■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。公仔箱論壇) ~5 i5 p4 b5 G0 K) @9 g& |
5.39.217.769 N3 a4 `; e' }$ B6 A
7 v: F: Q. p. j( m6 t+ e
（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤
4 z! F' E% G/ F2 H- i: ]5.39.217.765.39.217.76/ |' b2 e% Q* _, i! m5 h9 @' k
3 j0 x- m U( oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。; q1 Q( X3 f' V# ~# M( W# o
) `7 w4 L9 O. h; i% O提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
1 \8 D V# G3 H% L公仔箱論壇公仔箱論壇" N* {6 _9 l* R: M* I
其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。tvb now,tvbnow,bttvb* v3 _9 i: u' c6 U. j/ g! l
; U8 X$ x3 }5 E( Y9 ~
如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
: a$ C- T, o( X! f T |; I# K& mtvb now,tvbnow,bttvb
& `+ @/ L* M4 P3 L9 _tvb now,tvbnow,bttvb7 T ?: O/ j8 X, ]# ]& b
（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」
& \2 J, B2 k& z/ L8 }# C3 L# |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.765 f. G0 O+ [# |4 |# a( b5 j
! b; o6 f J* P4 c) F+ W P4 l2 _( P土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。
3 D9 B0 E7 U9 d3 J1 F2 ?/ iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. n7 _" a; u* J& R" c/ r. J- Y" P. j其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。公仔箱論壇2 {# q6 l( _( i) z3 I. Y
: j: q5 Z- W# q& A3 x大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。5.39.217.766 b- J, ~1 @, o# V
! g j: _6 f) L) STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。
9 t0 W9 h% F1 @# ^& e1 S) d" ^tvb now,tvbnow,bttvb
8 v/ g- |0 n$ c$ `5 _ x" A5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb4 o7 J+ U. v0 ^! A5 P
3 r; o* l* Z3 g/ n& K- R$ y; i
鄒崇銘本土研究社
5 B0 c3 J) b8 K6 R8 w7 ?公仔箱論壇) P- I8 y4 D) a0 |0 Z
5.39.217.76" i/ [6 [/ J3 H+ V& }
3 T0 l' {2 h! R* C5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 I+ J, b, G" ^7 H- t
6 Q. }) g% ]9 W/ Q公仔箱論壇
0 E( V/ W- ?3 {3 N7 z( H3 K0 V |
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
