C觀點 - 施永青
1 A5 a; e4 ?9 y9 F. g& e: G3 H6 b0 M 香港樓市有泡沫嗎？
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) f! n4 s9 g. W! JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 財爺在他的網誌上提醒市民，要小心樓市出現泡沫，置業要量力而為。這樣勸告，雖然政治正確，卻未必市場正確，投資者宜小心解讀。
0 l' ?$ |% d% z公仔箱論壇現時世界經濟的不景氣，以及債務問題拖而難解，皆可以說是次按危機造成的。因此，財金官員都會對樓市泡沫十分警惕，不時都會提醒市民關注，這是他們份內的職責。7 ^2 ]& y" D2 V8 Y7 Z% X4 `4 M
然而，香港的樓市與美國在金融海嘯前的樓市很不一樣，硬說香港的樓市有泡沫危機，實在缺乏理據。公仔箱論壇6 `/ V; F2 U1 J" _- A
美國樓市的泡沫，表現在三個層面：一是過度借貸，二是過度建設，三是價格過度上升。但香港沒有前兩項的情況，而第三項亦只是疑似，可以另有解讀。
- a6 ^4 j6 Z2 O! u5.39.217.76當年美國提供的次按，連沒有工作、沒有收入、沒有資產的人，也可以借錢買樓；而且可以頭兩年免供，後三年供半；不但新買樓的人借到錢，還可以把現有的資產加按。所以樓價一跌，就會有大量的人變成負資產，甚至會被銀行強拍，變成無家可歸。但香港的住宅業主，有六成已供完按揭，沒有負債。他們既不會因樓價下跌而變負資產，亦不會因利息上升而供不起樓，影響正常的生活開支，根本不用擔憂。
3 y6 J u+ j1 w; Z4 A公仔箱論壇至於餘下四成要供樓的小業主，按最新的人口普查資料，他們的供款，只佔他們入息中位數的兩成，有很強的承擔加息風險能力。所謂供樓供得很辛苦的人，只是少數近年才買樓的人。況且這批人借貸都很保守，大部分只借樓價的七成或以下，銀行的風險不大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, i+ E8 _- s. n
美國當年是因銀行大量放貸，造成很多虛假需求，導致地產商拼命增建新屋，才會積累大量賣不出的存貨，形成供應上的泡沫，但香港近年的土地供應量普遍偏低，樓宇的落成量遠不足社會的剛性需求，空置率只有5%，完全談不上超額建設。政府自己不設法增加供應，反借虛設的「泡沫」叫人不要買樓；這怎算有心解決實際問題？: A# Z2 r8 a9 l
至於價格是否有泡沫的問題，財爺只能指出09年之後升速過急，但這是因為08年樓價曾因金融海嘯而過度調整，急升是市場作出修正的結果，股市亦有同樣的情況。9 H, O' `1 A! V: q( ]
現時買上車盤，供樓只佔家庭入息中位數的46%，而歷史上屬偏低水平，97年曾超過100%，81年更接近200%，更說現時樓價偏高，只是一種長官意志。這或許能討好一些尚未買樓的青年人，但亦可能累他們有不切實際的期望。因為現時香港的樓市很難稱得上有泡沫，這會令政府很難人為地去壓低樓價，等遲些時樓價下跌後才買樓的人，可能會失望。2 ~4 C6 y3 n$ l: G
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發表於 2012-4-13 12:47 PM
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