梁振英當選對樓市的影響

C觀點 - 施永青! ?& _- `) B/ E: d
梁振英當選對樓市的影響
(2012年03月28日)AM730
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梁振英在特首選舉中勝出後，很多記者都來問我，這會對樓市有甚麼影響。我的答案令他們有點失望，因為從他們的眼神與語氣中可以感覺得到，他們是期望我會給一個負面的答案。可能在他們的心目中，既然地產商這麼不喜歡梁振英，那梁振英當選後對樓市應該不利才是。但我的答案是梁振英當選可能會對地產商不利，而不是對樓市不利。
在昨天的文章中我已指出，梁當選後會收緊對一手樓銷售方式的規管，以及把土地資源優先撥去建公屋與居屋，而不是給地產商圖利。前者只會令地產商在賣樓時綁手綁腳，但消費者卻因而獲得更好的保障，一手市場只會比之前更健康。後者則會令地產商拿到土地資源的機會減少，新盤供應減少後，私人樓宇的價格將易升難跌。0 a/ U- c) v5 d0 X0 [* l2 k/ e
有人擔心，梁振英除了增加公屋及居屋用地外，還會增加私屋用地，那就會對私人市場也有影響。但香港的可供發展的土地愈來愈少，填海要考慮對白海豚與寄居蟹的影響，開山又會破壞郊野公園，重建又要考慮保育問題，增加市區地積比率又怕造成屏風樓，擋住山脊線；如果優先發展資助性房屋，就只好削減私人市場的供應。! o) P! M2 ~ }/ T
因此，未來香港的房屋供應雖然會增加，但增加的主要是公屋與居屋，而不是私屋。入住公屋與居屋皆需符合一定的資格，這批人本身就不是私人市場的潛在客戶，即使被大量吸納，也不致對私人市場有太大的影響。
我不相信梁振英會重推八萬五政策，因為歷史證明把樓價大幅壓下來對香港沒有好處。香港已有超過一半的家庭擁有自置物業，其餘的大部分住在政府的資助房屋裡，租住私人物業並想置業的家庭不足10%。沒有理由為了幫助這10%的家庭，而要把私人樓宇的價格整體都壓下來。這樣不但會傷及很多小業主，而且做起來難度極高；不如集中力量優先發展資助性房屋。政府需要解決的是住屋問題，而不是樓價問題，沒有必要非令大量小業主資產貶值不可，這只會令特首民望大失，梁振英應該不會這樣做。
再者，私人市場的價格，由眾多的市場參與者所決定，而不是由個別官員所決定。至於市場參與者會有甚麼行為？會作怎樣的選擇？則由他們的處境所決定。 E) P# r0 ^+ y- x) h
根據最新的人口普查，香港的小業主有60%已供完樓，在經濟上他們大部分都有能力換樓──賣了原有單位就有首期，餘款可以分期供。這批小業主，現在很多還住在四五百呎的小單位裡，對居住環境不太滿意。他們已有物業，不可以申請資助性房屋，只可以靠私人市場去解決問題。因此，香港的私人樓宇市場，潛在著大量有效需求，足以令樓市興旺一段很長的時期。

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