香港“地產霸權”還能維持多久？

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據亞洲週刊報導，香港四十平方米以下的小型物業價格自零五年曾蔭權出任特首後至今為止，飆升達到百分之一百二十七，每月供樓與收入比例由百分之三十四升到百分之五十，租金在同期內的漲幅也達到百分之六十六，反映社會中層被房屋市場綁架，有房與無房者日益對立的現實，曾蔭權政府卻一直無視這個現象，拒絕承認社會的住房問題，更一直以尊重自由市場之名，拒絕社會不斷呼籲重建居屋的聲浪。亞洲週刊評論指出，香港新近推出的房屋措施，“只是換湯不換藥，新舊貧窮階層在房屋市場上的悲歌仍難揮別”。
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房屋政策與社會貧富懸殊極具關係，港府施政報告中提出的房屋政策達到接近五十頁之多，然而正如特首曾蔭權強調的“成熟、自由、開放、奉行資本主義的經濟體系，貧富差距難以徹底消除”，港府端著“開放市場”之名，行“地產治港”之實，以高地價政策攫取高地產收益，新政，只是新瓶裝舊酒。香港社區組織協會主任何喜華提出強烈批評，稱“全部都只是點點滴滴的，遠遠未能滿足需求，根本不知道民情，對基層市民住屋的關注更乏善可陳，是夕陽政府的表現，草草收場！”tvb now,tvbnow,bttvb6 J! w! p: ^# q0 L
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被視為下任特首熱門人選的唐英年在曾蔭權發表施政報告後，也首次披露他的房屋政策大綱，看來比曾蔭權的計畫更重視基層，似有借此洗脫他是“富二代”﹑不知民間疾苦的形象。房屋問題將是特首之戰的熱門題目，且看下任特首是否能扭轉“地產治港”的格局，讓新舊貧窮階層都能揮別“房事”囚籠的悲歌。

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施永青：香港每年需要多少住宅？# \- S. u% m& |5 r" ~5 s; Z
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中原地產董事施永青今天在am730發表文章說，據特首施政報告提供的資料，香港有260萬個住宅單位，但只有235萬個家庭住戶。這表示現存的住宅單位數目已比家庭數目還要多；而且不是多少少，而是多了25萬個，比全港住戶的數目多10.6%。
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4 V4 m' ]$ S  v$ A8 d, V# f5.39.217.76　　如果真是這樣，香港應該沒有房屋供應不足的問題。社會何需這麼急去逼政府增加供應？社會更應該去關注的，是如何令現有的資源得到更好的利用，以免空置浪費。
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) \& `! D; j5 s  j5.39.217.76　　據差餉物業估價署公布的2010年底的住宅空置率只有4.7%，而不是10.6%；反映有些家庭佔用不只一個住宅單位。但我們並不能立即視這種情況為不合理，因為現今的確有不少年輕人喜歡遷離家庭，過獨立的生活，以享有更多的私隱空間。
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　　香港的公屋就有一大批單身的青年在輪候，而劏房的租客中，亦有很多是單身的青年人，正正在顯示我們不應忽略年輕人的住屋需求。可能是政府把住戶的定義訂得太死板，沒有把單身的青年視作一個家庭單位，才會以為香港只有235萬個住戶，還以為住宅的總存量多過家庭數目達10.6%。若然我們把單身青年的住戶亦算作一個家庭單位，香港的住戶應該不只235萬。所以，差餉物業估價署算出來的空置率(4.7%)，可能更貼近事實。
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　　一般來說，樓宇是不會零空置的。市場上總會有人要賣出買入，在討價還價期間，物業可能需要空置一段時間，去等待出價好的買家，或由投資者暫時持有，以等待時機。在很多地方，這種正常的空置率亦會有5%。 5.39.217.76/ ]8 G8 n/ t) Q+ G2 w3 J, a
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　　現時香港的住宅空置率，低至只有4.7%，比自然空置率還要低，顯示市場完全有能力接受更多的住宅供應。
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　　政府現時的計劃，是每年要為私人市場提供二萬個單位，為居屋需要提供五千個單位，為公屋需要提供一萬五千個單位，合共四萬個。如果與董建華年代的八萬五千個相比，四萬個可謂連當年的一半也不夠，但八萬五已被證明是一個可以帶來災難性後果的供應水平；明顯過高，不可以拿來作準。
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　　居屋與公屋的需求，視乎供應有多少，亦沒有參考價值。要看就得看私人市場才有意思。過去五年，私人市場平均每年的吸納量只有12,452個，現在政府打算供應20,000個，增加了60%，增幅確是不少。
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　　然而，過去五年的平均吸納量少，卻並非因為吸納能力不足，而是因為樓宇的供應量少。過去五年，香港私人住宅市場的年均落成量，只有11,280個單位，比吸納量還要少。此乃之前樓價上升的主要原因。 - E3 C" ]# s7 Z7 d  @; H: X" @4 p2 B3 z
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　　因此，每年12,452個，根本不是正常的需求，而是受供應不足制約下的需求。從這個角度來看，每年提供約20,000個私人住宅，能否滿足需求，仍不能這麼確定。我傾向認為，這個供應量仍略嫌不足，不一定有遏抑樓價的作用，政府仍可大膽地增加供應。
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