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糾正供不應求弊端 穩定樓市不二法門

拍賣官形容為「不尋常」的東涌土地拍賣,反映本港樓市複雜詭譎一面,也顯示樓市受多方面因素影響的變動不居一面,也可以說政府的調控樓市措施初見成效。但是按現行政策,未來3至5年新落成樓宇供應緊絀的基本格局,並未改變;政府不應因為一時一地的拍賣而以為一舉成功,政府應該高瞻遠矚,認真梳理好土地和樓宇的供求關係,並確保售賣樓花的程序公平合理,讓樓市可以健康發展。! Y; I" p2 ^0 D/ N# J1 x* S

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一時一地的拍賣
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未改供不應求的格局tvb now,tvbnow,bttvb0 u' @# |( q; d/ r: C3 g/ F
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這次拍賣東涌住宅用地,包括勾地的南豐集團,只有3個發展商曾舉牌承價,幾大發展商均作壁上觀,拍賣無競逐氣氛,與過去的激烈情迥異。整個拍賣只承價16次,其中12次來自南豐集團,在31分鐘拍賣過程中,拍賣官曾經11次警告要收回地皮,由於無人承價及未到政府心目中的底價,南豐集團要8次連續承價,以阻止拍賣官收回地皮,情之異常,乃10多年來僅見。
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$ C. x' h. ?& E1 b, J* Q0 A4 Ztvb now,tvbnow,bttvb地皮最終以34.2億元成交,較勾地價僅高出19%,在八折勾地機制下,成交價實際上就是底價,是市場預期下限,與市場原先估計成交價介乎42億至56億元,有較大差距。東涌這幅臨海土地,可建逾2000個單位,近期樓市雖云稍為「氣」,但是供不應求格局未變,樓價高居不下趨勢持續,大發展商對這幅地卻興趣缺缺,確實有點不合常理,自然引來各方解讀。
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(1)有意見認為,本港樓市受外圍因素左右,近期歐洲債務危機未見解決,內地大力度調控樓市、收緊銀根,對本港經濟構成多大影響,仍待觀察,不排除發展商因而取態謹慎。(2)有意見認為,政府今年3月在財政預算案提出以不定期形式推出土地拍賣,發展商理解為政府取回部分土地主導權,目的在增加土地供應,一改過去8年由發展商主導土地供應的局面,發展商對此要謀定而動。(3)還有一個解讀,認為發展商對政府近期推出的售樓花「9招12式」,情緒甚大,遂趁這次賣地以「冷待」方式向政府表達不滿。
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幾大發展商不參與東涌土地拍賣,一定有其理由和考慮。在商言商,若東涌地皮有利可圖,發展商無理由放棄爭逐而「明益」南豐集團,但是以本港樓市總體趨勢,有測量界人士認為就算以上限成交,發展商也有錢賺,所以,當日情確實如拍賣官所說「有點不尋常」。實情如何,恍如瞎子摸象,人言人殊。
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) X. I8 V3 L  g7 ^! u; f4 R# ^5.39.217.76不過,我們認為發展商是否看淡後市,不用等待太久就會分曉,因為包括港鐵
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; ]  P/ Y% U: H. F& g5.39.217.76南昌站上蓋近期截標、政府早前宣布6月和7月將分別推出何文田原山谷道、山頂聶歌信山兩幅貴重土地拍賣,並未受東涌賣地事件影響,按原定計劃進行,發展商對這些新項目的取態,將較清楚反映他們對後市的判斷。這些新項目也會遭到發展商冷待?我們認為不大可能。

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% Z" e$ V' a8 X! U' R4 P, M' f這次拍賣東涌地的不尋常情,相信政府和主管土地政策的官員,會有「寒天飲冰水,點滴在心頭」的感受,經此一事,政府按原定步調對應,是明智決定,政府只要在供應面下工夫,透過正常市場機制決定價格,自然可以改變已經扭曲了的樓市。4 N/ p7 q0 p( N' O3 O$ l: L

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9 v; _9 e+ J9 O. F- N5.39.217.76另外,若「9招12式」導致拍賣東涌地「不尋常」的猜測屬實,其性質就顯示樓市存在深層次問題,若不解決,本港樓市就不可能回復常態。所謂「9招12式」,只是增加售賣樓花的透明度,創造一個公平交易環境,要求發展商做的措施,對準業主而言,只屬基本權利,例如在示範單位內度尺,若發展商認為會妨礙人流,則只要發展商在示範單位內標示尺寸,讓準業主一目了然,問題自然解決。目前政策仍倚賴發展商自律,政府應密切監察落實情,若措施未能達至公平交易,政府就必須立法來保障準業主的權益。
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$ Z( p2 Q* S; n( G9 g3 ]% m5.39.217.76樓價只升不跌預期稍減
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: x2 J3 {( t& {6 E0 L# b1 _! yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有利政府理順樓市
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% ^+ W9 u' N' v; t4 }9 [7 e2 mTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。東涌賣地結果產生了一個效果,由於麵粉(即地價)並未升,有望扭轉市民認為樓價只升不跌的預期,市民爭相「上車」,唯恐落後的情會有所紓緩。這個情下,給予政府較多時間和較大空間理順樓市,除了持續增加土地供應,確保發展商公平售樓以外,政府應該研議恢復定期制訂中長期房屋策略,以科舉方式找出真正需求,然後制訂供應方案,定期賣地。只有房屋市場經常處於供求基本平衡,樓市才會健康合理發展,也才符合香港的最大利益。tvb now,tvbnow,bttvb2 ]- X( E" t" R

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