樓市的討論持續不退熱，新焦點是出售公屋以高價易手，屢創紀錄，令人關心炒風是否由私人市場吹向公屋市場。在討論公屋炒風時，除了關注樓市投機風氣之外，同時不妨留意有關交易的合理性。公仔箱論壇 A( K; X6 w. N
物業價格升溫，在社會關注之聲和政府持續推出調控手段下，勢頭並無停止；相反市場似乎因此產生「羊群效應」，令升勢有擴散至居屋和公屋的迹象。最近就接連有報道，公屋單位竟以高價轉售，部分售價更達到百多萬元，有人認為這是樓市炒風熾烈的迹象。
8 _$ D ]; c' e( w9 h+ T5.39.217.76公屋高價易手，當然值得關注，但除了用炒風熾烈去解釋外，這個現象本身是否合理，同樣值得探討。
. b' K: `& a. c. ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。理論上，公屋單位的炒賣價值有限，首先是因為這類物業從來不是本港私有物業的主流，一般人投資保值，不會購買公屋，故此令其資產流通性和套現能力受到限制，而且在融資按揭上難以和私樓相比。
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市場獨特 套現未必容易
9 P0 S- O: b% W7 P8 S5.39.217.76從炒家角度，如果每項交易都無法借助貸款的槓桿效果，要用真金白銀投入，吸引力已大打折扣，如果再因為買賣不活躍，資金容易套死，炒賣價值更低。
6 R; x% l& \6 N$ R9 D5 @從供求角度衡量，公屋是香港基層的住屋保障，經過長年興建後，現時輪候入住公屋的時間，和供樓動輒要十年、八年比較，並不算太長。不用花錢購買公屋，只要合乎資格，一樣可以低廉租金獲得入住的機會。在這個情況下，誰人願意不斷追捧，高價購買公屋呢？
0 o$ Z! B1 `6 g% a- {5.39.217.76站在投資保值的角度，購買物業當然要考慮承接力。由於公屋住戶大部分是基層，很多人都不具備購置私人物業的能力，當公屋價格升得稍高時，有能力、有興趣購買的潛在買家，數目會遠低於私人市場，進入這種另類市場，風險會特別高。+ i ~5 I( E) y6 E$ a4 M2 D" `+ h
從多個角度分析，投機買賣公屋風險甚高，但近日市場上的確出現高價易手的買賣個案，為甚麼會出現這些交易呢？細看這些個案的買家，部分是居住在附近的街坊，因為感情或族群因素，傾情在同一公屋屋苑置業，故此經濟效應不是他們主要或唯一的考慮，屬於特別買家。當然，亦有部分小炒家，看準個別屋苑居民較為富裕，同時供應稀少，故此進行投機炒賣，但這些高風險炒賣最後能否成功獲利離場，就得視乎能否吸引其他人入場接棒。
0 n* q3 Z# o$ E0 X5.39.217.76渲染起哄 助長投機不智
5 ~" ]; E$ C; s, }, ?! j8 I F% W公屋炒賣暫時交投有限，當分析這些現象時，除了要看表象外，還要研究現象背後的合理性，正如回顧歐洲當年炒賣鬱金香時，除了看到有人從中賺錢外，還要看到投機者最後無法離場的風險，否則可能只會誤導旁觀者加入追逐投機的浪潮，為泡沫的形成加柴添火。
! ^7 c0 F A* ~& k3 k公屋的質素和買家，是自置物業市場門檻最基礎的一群，他們住屋的需要獲得政府的安全網保障，入市彈性非常之大，若然沒有投機炒賣的憧憬刺激，他們的購買欲可以迅速消失。今年以來，中美兩大經濟體系都有復甦迹象，中國面對通脹回升，有可能率先加息，美國的就業數據最近亦比預期強勁，如果中美退市，銀根收緊，物業市場出現回落的話，買家對象狹窄的公屋交投能否保持熱度，是很值得懷疑的。5.39.217.766 o8 h! ~( M) B" M
最近幾個月樓市暢旺，當局連番動作降溫，均被指為力度不足，樓價隨時再升，但無論政府降溫措施是否有限，炒賣本身就有風險存在。樓價攀升就等如風險攀升，要分析炒賣公屋的現象，就要從基本條件着手，看到這些投機存在的不合理性。短綫炒賣有時可以違反常理，但從來是高風險高回報的活動，火中取栗的難度高，回報會很可觀，但失手之時，燒手指的傷勢特別嚴重，這是在關注公屋炒風的同時，給予市民的忠告。 |
發表於 2010-3-14 06:54 PM
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