3 I( n+ A& L$ w: }0 @公仔箱論壇財政司長曾俊華
! M3 N: L b: r5 ^' Xtvb now,tvbnow,bttvb在預算案宣示的穩定樓市政策，比特首曾蔭權
" `3 Y( @9 ?% Y s& ?$ ?) D. a去年10月的說法有進步，其一是承認勾地表之不足，並推出措施作出彌補，其二是糾正了豪宅不影響中下價樓的講法。經發展局長林鄭月娥公仔箱論壇2 g3 c, X1 D6 ]
昨日演繹，被理解為「曲線穩定樓市策略」，政府意圖以增加豪宅供應，紓緩豪宅炒風之後，帶動遏止中小型樓宇炒風，這個策略能否奏效，且待市場驗證。但是新政策暴露政府對市民真正的置業需求，認知偏頗，存在誤判，因此，新政策並未解決住宅單位供不應求問題，樓市失衡情基調未變。公仔箱論壇- V( ?* v" j6 D$ V! r! n0 y
+ j* G+ h5 x, ^0 q; d
, v4 M$ v& j+ R公仔箱論壇發展商仍主導土地供應
0 W0 Q% p- X1 d1 ~" I' Ftvb now,tvbnow,bttvb) F( P* [% J9 P: R: e
政府推地底牌自損效果
7 B1 B- v" a! G1 z4 |公仔箱論壇公仔箱論壇5 A) B/ l6 K# X. V b* r
過去兩年，政府堅守所謂市場主導，把土地供應權拱手讓給發展商，即使發展商對於勾地興趣缺缺，政府也無可奈何。新政策是在勾地表46幅住宅用地中，政府指定6幅豪宅用地，若兩年內未被勾出拍賣，政府就會每5至6個月，陸續安排以拍賣或招標方式出售。新政策與過去全賴發展商勾地比較，顯示政府某一程度重掌部分土地供應權，與發展商的博弈上，政府看似有所得，但是在整體土地供應上，政府之於發展商，仍然恍如聽婆婆使喚的媳婦，發展商還是「大權在握」，居於主導地位。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- d, T. h; }9 k5 J6 T) L
5.39.217.762 M- e' i+ S# p. F) `0 |- v6 C/ N# R
另外，在操作層面，發展商還佔據謀定而動的優勢。道理不難理解：政府自揭底牌，兩年內最多只會推售6幅豪宅地，對於發展商而言，若他們依然不熱中勾地，讓政府每5、6個月推售土地一次，兩年內那6幅土地賣完即止，涉及單位共2200個，如此而已。政府每年策劃供應1100個豪宅單位，能否冷卻豪宅炒風，進而帶動遏止中小型單位炒風，熟知香港樓市情者，對其成效都不敢樂觀。5.39.217.767 E* o( a( _( E; _! H; L( Y
tvb now,tvbnow,bttvb( J0 N- e" J9 V) c4 m. {
新政策未改變現行樓市格局，主要是政府對市民置業需求的研判，存在嚴重偏差，致使供應未能應付真實需求，供不應求局面持續無改變，樓市失衡依舊。
5 s4 j! p4 f# `; i) x公仔箱論壇4 |& y& }3 ^. v; V+ K* h5 L; x
成交量不等於實際需求
! ^( q- S! z' L$ P
! \6 _6 `+ i* G$ O2 z; w' v公仔箱論壇過去20年數據說明真象
/ d3 J$ Y. ?) a& |) Ptvb now,tvbnow,bttvb
4 j8 M7 s& Q9 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。先說需求。政府以過去10年一手私人住宅成交，平均每年為1.91萬個，視此為市民的置業需求。我們認為，政府這個數字乃基於片面數據，有誤導成分。20年來，市民對住宅的需求，有兩個數字顯示出來：（1）政府供應的居屋，由1978年居屋計劃開始，到8年前取消興建居屋，房委會共賣出了約30萬個居屋單位，即平均每年約1.2萬個；（2）發展商供應的私人住宅，1990至2004年間，每年由2萬個至3萬個不等（直至2005年以來，則持續不足2萬個，09年更不足1萬個）。這兩個數字加起來，說明每年市民消化約3萬至4萬個單位，這是過去20年，本港樓宇成交的大概情。
9 }3 @# D, d+ R1 O公仔箱論壇
( o& P2 j9 Y) G8 z2 k1 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。市民對住宅的需求，還有一個數字可供參考，就是過去20年，每年平均約有4萬對新人結婚，以本港流行核心家庭的趨勢，他們無論是租或是購買，對於住宅單位是一股龐大的潛在需求。展望未來，結婚和核心家庭趨勢不會改變，也就是說對住屋需求不會改變。8 Y) q8 n) ~$ a' m( e
' u3 f8 b2 p6 M2 M5 B# s3 O& f8 ^% etvb now,tvbnow,bttvb政府的1.91萬個數字，僅參考最近10年的數據，明顯不夠全面，特別是這10年，本港歷經多次經濟周折和SARS& B' o& y, l1 T1 f, q
等衝擊，樓市低迷時間較多，特別是2005年以來，住宅買賣成交更是明顯下跌，例如05年不到1.6萬宗、06年不到1.4萬宗、08年更少至不到1萬宗。這些成交數字，肯定不能反映市民對住宅的真實需求。
7 e. e0 S6 y' G- l; [公仔箱論壇公仔箱論壇 x0 j8 X8 O& M3 G2 N
如果不囿於過去10年的特殊時期，從過去20年的數據，可見需求量較大；如果政府認為每年只要有1.5萬至1.8萬個私人住宅單位供應，就能夠滿足需求，肯定是誤判。如此，私人住宅樓宇供不應求，不可能遏止炒風。tvb now,tvbnow,bttvb% c) z4 V' y0 k; w* b
5.39.217.76 }7 G' ]* L& [" g
近日曾俊華解說政府的政策措施，也暴露另一個誤區。他說「現時有80萬至90萬市民已經置業，若推樓市，影響會很大」。當年董建華的八萬五政策，遇上金融風暴和SARS，使樓價大跌，導致逾10萬個負資產業主苦不堪言，這個慘痛教訓，確實要記取，對於樓市一應舉措，要小心翼翼，千萬不能鹵莽行事。這是市民共識。
: }7 y: v4 }5 ]: t3 W3 F0 d; Z
' R; j. ]) ~9 {tvb now,tvbnow,bttvb但是，近期樓價狂，主要因為土地供應嚴重不足，扭曲了樓市（例如，去年僅得7157個住宅單位落成，遠低於需求），社會輿論要求政府切實穩定樓市，只是要求適量增加供應，使樓市能夠長期健康，穩定發展，又能基本滿足市民的置業安居要求。沒有人說要「推樓市」，若認為要求政府出招，就是向政府施壓「推樓市」，則肯定是錯誤理解輿論。公仔箱論壇. h+ }2 m+ K; T) B/ z0 G
5 v: S6 |4 }/ W( q8 C80、90萬業主認同樓策？
" H) N" A) q6 k1 b5 Ltvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.762 w9 l; u" \ d4 g1 z2 t
政府應公布數據以昭公信 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ J$ B! y$ c- x- V. l) Z$ S
4 V: m! F! a/ J, F5 l4 v) UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。我們不知道政府憑什麼把已置業的80萬至90萬市民搬出來，為其樓市政策的合理性辯護，若政府做過調查，得知市民的意向，應該公布，以之取信於民；若無以為據，則政府不應該「隨口」，借市民過橋。
9 X# [4 J: F: c6 n K
+ W# H- B( Q* F+ d! F我們也未做過全面的已置業市民對樓市政策的調查，不過，在坊間接觸到一些不同階層的業主（並非炒家），他們對於樓價狂，也有展露不以為然之意。首先是樓價雖升，對他們而言，只是紙上數字，他們絕大多數不會因而賣樓賺一筆，因為那是居所，賣了之後還是要再買樓，屆時可能得不償失。其次，已置業市民若有子女，樓價狂也是噩夢，因為子女憑本身能力不可能置業，就算父母替子女出了首期，他們也不想子女為高樓價供樓，勞碌一生。
" }+ [7 {! v" y# v/ btvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb2 Q& z& g, E% @; c- O4 U
我們點出已置業市民這種心理狀態，無確切數據為憑，但是此乃同理心，卻是顯而易見。政府若認為已置業市民認同和支持現行高樓價政策，就請拿出確實數據來。5.39.217.76! F4 n& ~7 F( u
; h6 f+ [. g: g0 k+ p5.39.217.76 |- y3 l, p2 y! j2 B
|
發表於 2010-2-26 07:16 AM
| 