調控聲中穗地王成交內地樓市高處不勝寒

在國務院陸續推出措施壓抑樓市聲中，廣州亞運城項目昨日拍賣，以255億元人民幣（以下相同）成交，顯示內地發展商對於樓市前景抱持樂觀態度。由美國次按引發的金融海嘯，新興市場損失輕微，但在歐美大印鈔票救市、內地也大灑金錢催谷GDP「保八」情况下，資產市場、特別是樓市泡沫迅速形成和膨脹。且看當局的措施能否理順樓市，使其軟着陸。本港經濟與內地息息相關，對內地樓市發展，亦要密切關注對本港的影響。: n# m0 Y0 o& z3 }* h; w+ I+ m( c
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中央投4萬億刺激經濟$ {' Q5 w, T0 q9 Z2 h5 G
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內地樓市迅速泡沫化tvb now,tvbnow,bttvb3 L3 J2 a# {% e2 L) X3 t: V& }
亞運城項目整體佔地約2.6平方里，由廣州市政府包辦各項配套設施和地上建築物工程等，即把「麵粉」製成「麵包」後，以打包方式出售給發展商，待廣州亞運明年11月舉辦完成後，投得項目的發展商，可擁有項目的經營權及出售住宅部分。由於項目規模龐大，因此昨日的拍賣被譽為「中國第一拍」。tvb now,tvbnow,bttvb. z2 j9 T2 w- m. N" e6 W2 g
拍賣底價是165億元，樓面地價每平米5822元，扣除公建配套，樓面每平米6286元，他日出售時最少每平米1.2萬元。就預期售價而言，成交價並不算太高，因為在亞運城附近正在發售的樓盤，平均每平米售價介乎8000至1.1萬元。不過，亞運城住宅單位若每個平均約100平米，可提供約3.5萬個單位，以平均每平米1萬元計算，可套現高達350億元，與投資額比較，利潤相當可觀。tvb now,tvbnow,bttvb& D3 `1 I% _# H2 [9 D# b, w9 w
這個項目，對發展商的考驗是資金足夠與否。國務院近期連番出招壓抑樓市，其中一項更罕有地由財政部、國土部等5個部委發布通知，發展商拿地，首次付款比例不得低於全部土地出讓款的50%，分期繳納全部出讓款期限原則上不得超過1年，特殊項目可以約定在2年內付清。投得亞運城項目的發展商，已繳交了20億元的競投保證金，3日內還要籌措約107.5億元繳納首期出讓款。發展商應該有足夠準備並與銀行安排好，出現未能支付首期的可能不大，因此，可以說發展商對於樓市前景有信心。5.39.217.76. D, z+ x$ n/ l. Z# b' a1 I; ^5 d
但是內地樓市的大環境和最新事態發展，看來面臨調整。內地樓市在2007年經過一輪狂飈之後，國務院採取措施壓抑樓價，去年樓價逐步回落，本來已收到效果，但是金融海嘯猝發，中央投下4萬億元刺激經濟，內地樓市因禍得福，在極度寬鬆的貨幣政策和一系列針對房地產的優惠政策刺激下，今年以來，內地樓市出現井噴式增長。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 B) u: l: W: {1 h8 l, w5 l

樓價與百姓購買力脫節5.39.217.76; @- ?7 [, O0 F4 t  d

專家憂步日本後塵
從所有數據顯示，內地樓價已經脫離了一般老百姓的購買能力。例如：
●11月份，內地房價格同比上漲5.7%，已是連續9個月環比正增長，且大多城市房價水平已經遠超過2007年。北京、上海、深圳等一線城市房價相對收入比均突破了10：1，北京城區更是高達22：1。  a& w! b* `% D1 Q& H4 S8 t
●今年北京50個在售的主流樓盤中，有八成漲幅超過50%；今年9月，深圳新房成交均價已達每平米2萬元人民幣，較2月單價10770元的低點上漲94%。
●社科院本月7日發布的《經濟藍皮書》指出，「內地房價收入比超出合理承受範圍，85%家庭無能力買房。」連副部級官員、全國人大財經委員會副主任委員賀鏗亦公開表示房價太高，以他的工資收入也買不起房子。
一線城市居民的收入就算不吃不喝，往往也要二三十年才可以買到房子，一些居民為了買房子，甚至要耗盡祖孫三代人的積蓄。購房支出的迅猛增長，也擠佔了居民的日常消費。因此，今年內地樓市泡沫迅速形成和膨脹，一旦爆破，除了可能引發信貸和經濟危機，還是現實政治問題，因為民衆對商樓價都怨聲載道。
另外，近期諾貝爾經濟學獎獲得者萊茵哈德‧澤爾騰在內的多位經濟學家表示，中國經濟最大的隱憂是房地產市場存在泡沫。
內地最大房地產商萬科董事長王石日前公開警告，內地一些大城市的房地產泡沫可能擴散到其他地區，可能會給市場造成破壞性後果。5.39.217.769 t5 c& U3 X# k/ e  S
更有專家指出，當前內地房地產市場與上世紀80年代末期日本房地產泡沫爆破之前的情况十分相似，例如如房價持續上漲、流動性充裕、投機需求旺盛、低利率、本幣升值壓力和外資流入等。
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港府應恢復賣地

主導土地供應讓樓市健康發展tvb now,tvbnow,bttvb) s5 M9 i2 k" x: I8 e; I  U
另外，今年新增貸款約達10萬億元「天量」，明年雖然稍減，但是可能也高達7萬億至8萬億元，在仍然實施適度寬鬆的貨幣政策底下，若結合國際熱錢，樓市泡沫再吹大，後果會不堪設想。5.39.217.76' }' F; R. G0 Y' B
在這樣的背景下，國務院表示會「綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭」，我們認為就有必要了。除了發展商拿地要繳付50%首期土地出讓款，明年起取消營業稅免徵優惠，免徵時限由2年恢復為5年，另外已傳出收緊按揭，購買第2套房首期要付出一半樓價等。
美國財富雜誌《福布斯》評出全球7大金融泡沫，排名首位是過去10年上漲逾300%的黃金，中國的房地產泡沫則排名第2。且看國務院採取的措施能否使內地樓市軟着陸，避免泡沫爆破而出現一場金融和經濟危機。
廣州亞運城項目的拍賣價是高是低，且待市場發展驗證，下周一，20個月以來本港首次的大型賣地，也會上演，屆時白石角兩幅地的成交價，可視為本港樓市的指標。本港樓市泡沫現時還不像內地那樣嚴重，但是行政長官曾蔭權和金管局總裁陳德霖都先後表示對資產泡沫的關注，香港管不到熱錢流動，卻可以藉着主導土地供應，理順樓市供求關係，避免樓市泡沫太大的危害。因此，我們認為政府恢復賣地——不論定期或不定期賣地——都好過現時只靠勾地表制度好；恢復賣地可讓政府重新主導土地供應，這是預防樓市過分泡沫化的有效措施，政府應該把握時機，確保樓市健康發展。
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