撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02
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) p$ ~! i4 b" ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
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證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。. u7 c3 ?, b j- h2 a) E
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0 ?! Q# A E h工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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8 o) k( B' W* Q! I |6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎公仔箱論壇4 [0 @* U' z& p: B' {( m. S
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。公仔箱論壇: E1 d+ J2 K1 F4 e
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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7 x" a' E$ `1 ?百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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9 N# q% j2 x3 X5.39.217.76所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬5.39.217.76, V9 G1 j* Z0 o% p& H
本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
% y2 k# r6 B0 `0 n, g" U8 T2 q% ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇" r5 y/ l& _1 Y! T9 |" E
這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。% L8 Y& f3 d* ~& P6 ?
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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% t9 r, l l% q" c「迷你倉花」三年未建成
% K. k9 H" q( h( a; P: z; y/ Y- g2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）. X/ i6 D% p. w
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。5.39.217.760 g0 t4 D$ h3 }4 a, c
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陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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7 X" ]: W8 C3 @0 w$ x5.39.217.76陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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) y q2 l1 k' s' O; ]; s/ l公仔箱論壇2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）公仔箱論壇1 P7 i+ ]* l! U, p" `1 o
% ^# [9 \" ]- u9 f2 I$ ^ z單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒
7 X4 C% b& q" w. N: a+ ]( S, k0 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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' J( i4 ~" f! P3 K L5.39.217.76百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。# L3 F8 G( R ]4 ^8 i, r$ x
3 h9 a5 Q! z+ Q# ] v) O( x# |+ }# a屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則5.39.217.76& r, P# y+ r; G, ]" ^" G& x* E( _
未取入伙紙 因承建商自行停工2 j+ J! z% O, h% B8 j; F4 r
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。6 C1 n9 z/ [* B1 b
( W2 N. C4 X" R- a7 I& Y5 Z5.39.217.76拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。8 y5 d5 i q# [
r" d- e6 p3 t* ^ K! N$ tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; N* @' \8 k h# [4 b8 ~ f迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）/ b% q, F' R+ m3 u
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可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）; R/ x h/ b5 }+ ?
l, v n& G. T' L: ^% Z( {公仔箱論壇律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
; p9 y9 W9 ^# |5.39.217.76買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。tvb now,tvbnow,bttvb- [! G3 w q# f" G/ i$ ^* D
! _& h3 ` t0 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) S. N5 j. Z- m6 I J) D, h
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。( `/ j, T% _" U& i, ~" \$ I
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處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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# D: Y( j% K' P公仔箱論壇推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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地產代理、業主及營運公司有關連% r3 W8 S' H+ h: O
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
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8 k2 H; S6 l- D' t3 [/ S9 _5.39.217.76梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑) u' `' N8 v* o0 `
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法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。5.39.217.76: ]5 w4 F" U* S6 b& X& l
; b% x0 J4 I: i梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 l4 p0 {8 ?, J- E
0 F! u) ^: L, Ctvb now,tvbnow,bttvb證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）: P/ i2 F+ Y, ^+ f4 j: q& m
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
# u6 B! y# ]+ c/ F$ d9 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. k% y a1 [# z/ a% P+ T2 l
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消委會：口頭與合約不一致或失實tvb now,tvbnow,bttvb' D5 L' p, M) ], c4 A
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。tvb now,tvbnow,bttvb7 X/ [! R. a1 m2 U9 g
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$ P& U! v: E; u6 F2 s6 ~" q4 j0 w臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）' a" M9 j' D; o$ M; j4 A6 M# ^
- H' E) H' I5 P5.39.217.76梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓
' K$ a5 n1 Q# ]- p% T$ B, D" Q& Otvb now,tvbnow,bttvb為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。tvb now,tvbnow,bttvb; z( x; K$ \/ U }, w1 y7 `
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」tvb now,tvbnow,bttvb3 x4 _0 E# [& ~( A
3 ?# n& e& q% w+ s- @梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）5.39.217.76+ F/ U# b) s3 ^- w# k
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）7 o: ^4 K, s9 ~- @
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁公仔箱論壇. Q+ q# O# c8 C- @- b9 _8 ^) h+ X
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。tvb now,tvbnow,bttvb3 V' |, `& I& @9 W5 M
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。公仔箱論壇3 b6 P. K( f; Z% K
& |6 P" E* J- g/ @7 q- z e( ztvb now,tvbnow,bttvb而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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, g1 j$ S: n q( A4 Z5 E公仔箱論壇但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。公仔箱論壇 t$ j5 j& @ B) b; k
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發表於 2026-3-3 11:46 AM
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