% v0 V5 Y, C# B1 g! h7 @4 ]當局日前公布，第二季私人住宅施工、落成量減少，錄得近年最低數字，令樓市再度引起注視。上個星期，港股衝擊兩萬點水平，表現出乎不少分析家估計之外。有人會解釋，股市走在經濟之前，全球股市回升，反映金融海嘯最壞時刻過去，投資信心回復。若然這個理論可以用來解釋股市向好的話，最近本港樓市呈現景氣，亦有超前反映經濟的成分。公仔箱論壇0 l5 N* D2 E+ y3 d" T% G; ^
. P0 f" @$ D; Q9 \+ B3 R( CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本地樓市今年表現出人意表，年初當美國有金融海嘯第二波威脅時，不少大行分析員都估計樓市要向下大幅調整，追回股市跌幅，但結果樓價調整一段時間後，第二季開始回穩，繼而調頭回升。
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踏入下半年，樓價向好情況益趨明顯，除了二手樓交投增加，新盤銷情亦普遍向好，最近有個別市區屋苑，成交價已經超越去年高位，完全抵銷了金融海嘯的負面影響，與恒生指數和高位相比，現價仍然調整接近三分之一，樓市的抗跌和反彈能力，都明顯勝股市一籌。5.39.217.76$ I$ A# v; a* s4 H
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收入未增樓價已先升
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傳統上，樓市和股市表現不同，股市由於買賣容易，多「聰明錢」活動，故此能夠超前反映經濟，當實體經濟還未好轉時，股市偏偏會在最壞時間見底回升，相反，樓市因為有用家因素，通常要等到經濟好轉，市民收入增加，購買力上升，才會推動樓價上升。
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' F- O" R) Z1 |* E% p, @過去一年，樓價表現持續跑贏股市的現象，可以說是相當罕見，出現同樣情況的例子之一是八七年，當年美國股市大跌，香港停市四天，造成恒指復市單日跌去近半市值，其後樓價雖然稍為下挫，但在地產商減價推盤觸發排隊熱潮下，樓價迅即回升，創出新高，成為樓市帶動股市的例子。
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( D: `3 F+ K h" F8 o) R- H5.39.217.76八七年和現在不同的是，當年美國出現股災，但無論港美，實體經濟所受打擊有限，加上內地開放漸見成績，港人收入急升，當年打工仔每年加薪平均幅度動輒以雙位數計算，現時港人薪金上漲幅度大減，遑論雙位數字升幅，個別在環境最差時，還要面對減薪失業威脅，難免令人有樓價升得太快的質疑。
: Y, f+ }1 X6 y" m2 t1 }- G5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* S1 t6 q6 C1 y" W
經濟未好、薪金未加，有人認為這是因為炒賣成風，故此樓市刻下升勢缺乏基礎，不排除很快會無以為繼，甚至大幅滑落。3 g6 `/ i! e) A$ Y
" m W7 u& o' g熱錢炒賣僅部分原因TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' e5 V6 H% H4 A% y1 v5 |" ~; C; ]
, z3 T: X4 Z+ p5 z+ x/ K& Z近一年樓價表現的確跑得比股市要快，但箇中有很多因素促成，並不能完全以炒賣解釋，因為從買家背景和交投情況反映，年初樓市回落時，很多買家都是用家，趁樓價負擔得起時入市。美國經濟惡化，利息大幅滑落，使到市民供樓負擔減輕，如果有穩定職業，供樓尚算輕鬆；另一方面，由於銀行存款利息似有若無，大大降低了業主賣樓套現的意欲，造成樓價在年初時應跌不跌的情況。$ V) h6 ?: L7 Y1 {; C1 ~; K8 I
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至於樓市投資或炒賣的風氣，要到第二季才稍為明顯，主要是外圍形勢喘穩，有閒錢的中產有感股市波幅太大，部分人寧願置業收租，誘使資金流入物業市場，投資風氣才見升溫。目前，炒賣最厲害的是供應極為緊絀的港島豪宅，至於個別中小型樓宇，投資風氣尚未太熾烈，值得注意的是，現時無論是股市抑或樓市，都有大量游資活動，炒風會否在短期升級，仍屬未知之數。. J* u3 Q$ d% G2 T" C
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和年初相比，樓市主要由用家承接，置業人士可以貨比三家，慢慢議價，現階段多了投資者入市爭逐，業主信心又受市況影響轉強，難免令用家有樓價升得太快之歎。由於買家主導的情況已起變化，未來樓價升跌，將更受資金動向左右。公仔箱論壇0 L4 h6 o( x& w+ R s& w
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發表於 2009-7-26 10:11 AM
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