加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業 5.39.217.76! g4 c' F( v: A- A7 l
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2022 / 11 / 24
& Y) z) l& s5 s: Q$ KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. @3 c: l) N2 [% c3 n8 d! P+ \% x& o聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。tvb now,tvbnow,bttvb4 U4 d, @: t* y8 |8 d0 N
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。3 ^- d# g4 i' }* [
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。
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亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！
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. Z( ]3 X2 H/ D* D% g" X公仔箱論壇從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。5.39.217.76 R8 B' V7 m" j M( n8 c
' f4 c4 V+ l1 j/ O% |2 H對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」tvb now,tvbnow,bttvb6 q" ~6 j, c- m% m+ }8 B
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不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。
4 Q; [* [( k- \( j% @- X7 ]Ernest 從法律角度梳理了條文內容。公仔箱論壇& Y6 x0 Q: I: y2 C! s+ J: D) C
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1. 誰受到禁令的影響？公仔箱論壇9 g9 q, y0 o9 T1 N+ Z) s* D
符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
6 `+ t- M5 G* |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。A. 在加拿大境外成立的公司；
! ~& z& ~' `* E# W; D6 W. N5.39.217.76B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及
" X: K C5 J; t3 @: \tvb now,tvbnow,bttvbC. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。2 O! d5 E" `5 d/ O5 W$ C" y8 ~$ b
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2. 誰能獲得豁免？
; H; @7 z# D' H4 K% U6 H* D: DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。5.39.217.76 i) w% }- C( E6 Y
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2 X' ~% c* ~' j5 t: V5.39.217.763. 哪些物業在禁令範圍內？
+ \( [: O9 {' n/ A3 @/ b首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。5.39.217.76; L5 E: Y% k* h2 E1 K1 a' y
A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；% a( {+ D3 p7 \. |9 Y4 a) I
B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)
0 M2 f2 Q9 x* D! t9 iErnest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。! Y8 z7 Q9 x6 W6 P6 |3 c3 M
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4. 違反禁令有甚麼懲罰？公仔箱論壇4 y2 [) r1 A# a8 B
每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。5.39.217.76- @8 Q+ |2 T7 B8 y9 x; i* D- [
此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。公仔箱論壇) U2 g6 b# M& F* f! a: X5 a. }% J
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。5.39.217.76. F8 }2 y1 P( T& P0 |
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Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。
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6 ]+ y+ i/ b- d! p$ Y7 s2 Z5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ b% R' @- r0 A5 j$ s* R3 K
無視禁令代價高昂. E# P6 c0 z7 S
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。
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& w; ~. d6 j \! V, @5.39.217.76對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。
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「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」5.39.217.76) b4 I4 S4 z( x# v7 C5 }
- Y9 p! G" F8 a公仔箱論壇地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# Y+ z$ y' F" S
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近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。
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9 x L3 c4 L0 J- W: t1 m" ?「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」
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Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 X5 r- p- Y* ^
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「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」公仔箱論壇' j- N2 V' K! t! F3 b# I( \
d2 u& {8 `" A% g! X. p' |0 f5.39.217.76Kim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」tvb now,tvbnow,bttvb, u( M# }7 Q' x/ i1 B# ~! g
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假結婚 遇事難向法庭提告
% |7 P' p# F# b3 J; y$ o公仔箱論壇條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。
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對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。公仔箱論壇! N# e# l' m8 y0 J6 l ?
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」7 ^9 i7 e ]; G! F$ K2 H6 S) L# L1 w
# o5 Z0 r, ?/ _( r+ F v5.39.217.76「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。tvb now,tvbnow,bttvb& p' a: } l' X/ o, K1 c5 Q
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時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？
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" u3 Z+ h. ` R* H/ I* i4 A8 L「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」( a6 B' e* c+ s# D
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再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。
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各機構努力爭取 放寬禁令內容& \$ Z0 E1 A, c
由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。
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卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。
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更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。公仔箱論壇1 {! U0 G7 b) y0 |. O1 c3 Y& u
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加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。5.39.217.76) h5 T, \% v s& t% e
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各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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