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對今期財政預算案，我是有點失望的。6 `% Q% Q. _9 x! k* v+ p' x
1 S$ Q( y/ _: m( G5 z5.39.217.76回顧去年度的收入較原來預算的低，主因是物業及股票市場出現了調整令地價及印花稅的收入較預期少！數據反映地產市場在香港財政結構的重要性，現在的市場在樓市辣招之下成交緊縮。其實，只要我們（包括政府及市民）狠狠地增加造地，令供應量充足的話，除了增加土地收益，也因供應大增，便可放寬樓市辣招，讓一換一的換樓人士可以用較寬鬆的稅項及按揭去把握上游換樓機會，亦能同時製造更多小單位的二手放盤，這樣香港就可以有足夠的財政及土地去增加基建、醫院等等，令將來有更好的生活。但看不到財政預算案有類似一個完整財務管理計劃。! x( q8 p0 |+ M6 X6 f
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而經濟前瞻及中期展望方面的觀念，財爺是不斷提醒市民投資上的風險，但是另一方面，預算案也強調香港在金融上正在面對低息及日益吸引外資進入的處境，資產價格上升正正是「不買樓的風險」，財爺沒有提醒這種機會極可能高於樓價下跌的風險，官員似乎比較關心自己的問責風險多於市民的全面風險呀。5.39.217.76* V* D1 H, n# V; R6 W5 S+ o( n
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土地供應遠不達標4 j! p4 z. m- t* K3 o+ v$ u
最令人擔心的當然是土地供應方面。表面一手樓花市場的供應量達93,000個（9,000伙貨尾、64,000伙興建中而未售出單位及20,000伙未動工的土地），以上龐大的數字確遠比過去五年平均每年一手銷售量17,000伙為高。其實一定程度這是上任特首努力造地積存下來的，而預算案估計未來平均每年落成量有18,800個，雖然也比樓花銷售量為高，但其實所謂供應量多過成交量其實也可以是：發展商繼續待價而沽，是他們不肯平賣而不是「賣唔晒」！在低息、空置稅未發揮作用，加上公私營土地以7:3分，和2021年後供應後續乏力，發展商只需透過延後施工就可繼續慢慢出貨。
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& r2 `8 ~4 c5 W! l+ p5.39.217.76土地方面，本年度預計賣地計劃共有15幅住宅用地，加上鐵路物業、市建局、私人發展及重建項目，估計全年潛在供應量，可興建約15,500個單位。看過去六個年度平均每年賣地可建屋量是19,800伙，即是說我們今年造地推出市場實際是減少4,300伙，減幅約22%！tvb now,tvbnow,bttvb i; D0 [) j) B4 L
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而政府賣地計劃的效率往績也欠佳，上一年度的財政預算案預計全年潛在土地供應可興建25,500個單位，但是到了最後只是提供到13,850個單位，落差46%！5.39.217.762 ~7 c1 U K- _$ @* Q3 O
' U! J; @4 ~5 a) Q1 @而公營房屋方面，本期財政預算案說未來五年公營房屋預計建屋量為約100,400個單位，但政府未來十年建屋目標供應是31.5萬個，五年只做到十年目標的約三分之一，即是未來五年的數字其實是不達長遠指標的！
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筆者只是想說出事實，無意批判政府，我覺得不夠數就是不夠數，市民亦不應該將注意力放在向政府施壓上，我想每個香港人都要盡一分力，一邊鞭策政府，另一方面支持政府造地，大家應該加重憂患意識，全民造地，及時逃避因缺乏造地而引起的未來的坎坷日子。
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祥益地產總裁 |
發表於 2019-3-2 11:19 AM
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