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[香港] 舊樓多用盡地積比 全數重建料蝕千億 油旺研規定管理費撥款翻新

本帖最後由 serrurier 於 2017-1-24 12:04 AM 編輯
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  f, O* ~# `, h3 _5.39.217.76舊樓多用盡地積比全數重建料蝕千億 油旺研規定管理費撥款翻新5.39.217.761 u$ B& s: v) }. \# v
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市區舊樓老化問題日益嚴重,市建局率先在油麻地及旺角(油旺)展開規劃研究,探索新的重建模式。市建局行政總監韋志成接受專訪,首次表示若全數重建油旺區2700幢樓齡逾30年舊樓,預料局方將虧蝕1540億元。市建局會探討多項重建「鬆綁」的方法,例如修例規定業主撥出部分管理費予大廈的「翻新工程備用基金」等。tvb now,tvbnow,bttvb0 Q' Z, z0 c3 j! h. ?1 \

* k& c% M( X  M& _2 e& @4 z, vTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。市建局對上一次於2011年完成檢討市區重建策略,引入「由下而上」的需求主導重建模式,近年在舊區推行多個需求主導項目,但被批評是興建「牙籤樓」,對改善社區幫助不大;去年起市建局在土瓜灣的重建項目已推展小區發展模式。: v  l. Z. u6 x- c. r$ {' a! S
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年均重建200餘樓  遠遜老化速度
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韋志成說,市建局每年平均重建90幢舊樓,私人發展商則年均重建142幢,不過現時全港卻有9000幢樓齡逾50年舊樓,公私營重建步伐遠追不上舊樓老化速度。他稱,市建局本年度起訂下年均重建110幢舊樓的目標,但在市建局現時重建模式下,因受到7年樓齡賠償及需盡快收購業權的限制,大部分重建項目都錄得虧損,局方難以有足夠資源重建所有舊樓。
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為探討新的重建策略,市建局計劃於今年第2季先在舊樓集中地的油旺兩區,展開為期兩年的地區規劃研究,研究範圍達212公頃,涉及3345座樓宇,涵蓋界限街至佐敦道的舊樓。韋志成指出,當中約2700幢樓宇樓齡逾30年,包括2000多幢樓宇樓齡逾50年。, i" k0 W3 W4 a3 V6 D4 w% D/ ]
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稱地積比倍增  始可收支平衡5.39.217.76! k2 ?9 O! q! U3 L

& F( }  s! W: zTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他直言,這些舊樓大多已用盡地積比,對私人發展商而言重建潛力低;若交由市建局重建,在現有模式下,舊樓重建後的地積比要較現時增加最少一倍,才有望收支平衡。他說經初步評估後,若以現有模式重建油旺所有逾30年舊樓,市建局預料將虧蝕1540億元;即使只重建逾50年舊樓,亦會虧蝕860億元。tvb now,tvbnow,bttvb- D$ P* v0 C: c8 v8 w9 o

" C% z: G; o( S' w7 W! w3 i+ V1 J. [4 i市建局資料顯示,油旺大部分用盡地積比的舊樓,分佈於花園街、通菜街、山東街、豉油街、碧街等一帶(見圖)
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研轉移地積比  議員倡公開資訊公仔箱論壇* L1 P/ ?4 j2 x

% g' E) y1 t: o( D: Q公仔箱論壇他認為,現有的重建模式難以持續下去,有需要探討新策略,「看一看(油旺)哪些地方可以將密度增加,提高地積比;哪些可以做改劃,又或者轉移地積比,透過不同的規劃手段提升重建潛力」
" A7 `1 o. F( t/ Z5.39.217.76。他稱,可從規劃層面上實行轉移地積比,例如地契容許一幢舊樓興建10層,但業主只興建9層,如果重建,只有1層「水位」,重建沒有着數,若市建局向業主買下這1層,將這1層的地積比儲存,或轉移至其他具潛力的重建地盤,業主獲利後可用來復修或翻新舊樓設施,認為這是研究路向之一。

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. e4 ~; e' Z& K1 ^5.39.217.76局方亦會同時研究修例,規定業主撥出部分管理費予大廈的「翻新工程備用基金」等(見另稿)
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規劃研究將訂3方案諮詢公眾5.39.217.76; L3 V2 j$ A& L4 Y1 f
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他指今次研究會制訂3套油旺重建策略方案,包括在有盈利、收支平衝及虧損的3個情景下,油旺應如何重建及復修,研究完成後將展開約一年公眾諮詢,市建局會設立地區諮詢平台蒐集意見,期望在「由上而下」及「由下而上」兼備下,制訂社區接受的方案,若新重建模式可行,未來會推展至其他舊區。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 {( y) x- X- U3 R+ c& {' |

# w3 F: X: D' m! g; {0 B3 ~3 W; M立法會建測規園界議員姚松炎指出,若准許舊區透過轉移地積比重建,肯定會較容易加快重建步伐,但預料會令市建局及發展商申請將較低價值地段未用盡的地積比,轉移至高價值地段,「由蝕本生意變為賺錢生意」,容易衍生官商利益轉移的機會,政府需公開有關資訊。
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冷眼旁觀天下事  笑談細看風雲變
區議員﹕業主憂圍標  強推恐反彈
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" S" s5 {! S3 D3 f+ c1 J; h1 j0 m市建局除展開油旺的地區規劃研究外,亦將展開為期18個月的樓宇復修策略研究,評估本港「老中青」樓宇老化狀况。市建局行政總監韋志成說,業主有責任維修及保養樓宇,會研究目前規管業主維修保養樓宇的措施是否有效,不排除建議修例,規管業主撥出部分管理費予大廈「翻新工程備用基金」。
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1 e, s* ?3 _/ _公仔箱論壇油尖旺區議員余德寶表示,大部分舊樓沒成立法團,即使業主願意維修,亦擔心遇到圍標風險,「市場上對於維修價格未有很公開資訊,業主無從入手又擔心遇上天價維修,最終不了了之」。他認為市建局需為業主提供支援,否則強行推出措施恐會引起反彈。* f% I. n6 x# ^+ q  |$ W

' N5 y4 [' g4 g8 stvb now,tvbnow,bttvb市建研「年輕樓」訂明業主維修責任tvb now,tvbnow,bttvb9 I$ A  x, E; w' U
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韋志成表示,至2046年本港約有2.9萬幢樓宇樓齡逾50年,即每兩幢樓宇約一幢是「老年樓」,市建局過去15年協助了約3700幢舊樓復修,遠追不上舊樓老化速度。他說,若舊樓能妥善維修及翻新,是解決市區老化的方法之一。他舉例稱,位於西環堅尼地城的舊樓「同發大廈」,被外國投資者購入及翻新,由原先唐樓變身為高級公寓,可令物業升值及延長壽命,他指以現時市况計算,維修及改造樓宇的工程成本,平均約每平方呎2400元,是重建樓宇建築成本每平方呎40005000元的一半。* e2 y. ~% c0 x

! ^( _) u. H% ^6 r/ m5 m% j. U3 P3 XTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。韋志成稱,目前本港樓宇可分為樓齡逾50年的「老年樓」、3049年的「中年樓」及30年以下的「年輕樓」。他特別建議對於「年輕樓」,應檢視現行要求業主維修保養措施是否有效,提出可在批地條款、大廈公契或法例上訂明業主維修保養責任。而目前雖有法例要求法團成立大廈「翻新工程備用基金」,卻未規管撥款數目,不排除建議修例,要求從管理費中撥出部分予基金,用作支付未來大型樓宇維修工程費用。5.39.217.763 t) y; h" [# I- A$ }

- O( J/ p: |3 L, X# m; Y6 V! S5.39.217.76擬推一站式平台  減圍標風險$ A+ a# o7 |$ N3 m9 D

; h3 w. [( U, K% n* |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他又稱,局方亦計劃推出「樓宇維修平台」,集合專業人士、承建商及政府部門,向業主提供一站式資料庫,令業主更準確了解維修工程資訊及參考價,減低遭圍標風險。
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冷眼旁觀天下事  笑談細看風雲變
藍圖引入智慧城市概念  改善行人道取代建天橋TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ _! L& C; O/ O2 S0 E

( [0 ~) Q# w+ W1 }% Z1 I市建局行政總監韋志成表示,在市建局的「4R」即重建、復修、保育及活化的工作策略下,加入第五個R「改造重置」(Retrofitting)的策略,未來做重建規劃時,會引入更多智慧城市及綠化的元素。1 h* ~8 {& I3 }( U$ l' O( K: g

, f# Q! F" @+ `+ }1 s9 g( mtvb now,tvbnow,bttvb韋志成表示,市區重建策略列明市建局進行市區更新工程,目標之一是要「重整」及「重新規劃」市區範圍,但過往10多年市建局未有太多規劃工作,直至去年在土瓜灣實行小區重建模式才有規劃元素。
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姚松炎料申放寬地積比  憂過度密集
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7 K& c& S, V0 z" h, k* S4 G2 ~TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他稱,完成油旺兩區研究後,將會制訂「市區更新大綱發展概念藍圖」,藍圖上將引入智慧城市元素,包括透過智能運輸、智慧家居裝置及智慧樓宇設計等技術,協助解決舊區老化問題。他舉例稱,是否可透過改善馬路的過路設施,以及改善地面行人道及增設無障礙通道等,取代興建天橋疏導人流,並增加綠化及環保元素等。1 r* E, x' B8 C3 k  K
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立法會建測規園界議員姚松炎擔心市建局加強規劃工作,屆時可能將地區上無法發展的後巷或道路納入重建地盤內,「例如市建局正提出保育上海街舊樓,會否因此將上海街舊樓未用盡的地積比轉去彌敦道?」他預料未來市建局將向城規會申請放寬油旺的高限及地積比,並以此利誘私人發展商進場重建,屆時或會出現部分地區規劃過分密集的情况。
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