涉利益衝突須買家賣家書面同意 同時代表買賣雙方「多重代理」恐違法
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加拿大廣播公司（CBC）的一檔紀實節目使用隱藏式攝像機拍攝一組新聞顯示，一些在涉及同一個物業的買賣中同時代表賣家和買家的安省地產經紀，在實際操作過程中，存在嚴重違反職業操守、損害客戶利益的不誠實行為。5.39.217.76* d% Z' w1 I" |8 Z+ X- q) q. h
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在大多數地產交易中，賣家和買家分別由不同的地產經紀代表，賣方經紀又稱「掛牌經紀」（listingagent），買方經紀稱「協同經紀」（co-op agent）。雙方經紀均保護自己客人的最佳利益，但是在一些情況下，會出現在同一宗地產物業中同一位經紀既代表賣家也代表買家的現象，這種情況被稱作「多重代理」（MultipleRepresentation）。
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安省地產法律不允許註冊地產經紀這樣做，除非讓涉及的買家和賣家了解這種多重代理的情況，並得到買賣家的書面同意。此外，在進行交易談判中，地產經紀必須保持公正公平，不偏坦任何一方，不向任何一方透露關鍵信息，損害另一方利益。$ c9 ]0 g# b- Z0 I
3 H2 a$ `& u7 H* c0 g# U2 T: `. \3 e# D公仔箱論壇CBC秘密報道希望知道當買家考慮透過掛牌經紀購買一間物業時，是否得到掛牌經紀的「特殊照願」。CBC發現，一些掛牌經紀告訴買家最好單獨找經紀代表自己利益，但10個掛牌經紀中有6人向買家暗示，若買家委託他們作其代理，會給買家特別關照。
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一位掛牌經紀甚至向CBC記者喬裝的買家表示，會向他暗示其他競爭者的出價情況，指導買家多出5,000元或10,000元擊敗其他競爭者，另一位掛牌經紀甚至直接透露了其他買家的準確出價數字。這種做法無疑會損害賣方的利益，亦對其他買家嚴重不公平。6 b8 N& K; Q. f) ^- C6 T% H/ ~
6 ?3 P) z+ ~* ^# z& L6 t6 d一位要求匿名的多倫多華裔地產經紀聲稱，在多倫多目前這種賣方市場的情況下，一房難求，買家之間競爭激烈，出現「多重代表」的機率會大增。「買家在市場上處於不利的地位，他們或許相信讓掛牌經紀代表自己，能得到一些內部消息與額外關照，成功率會提高。而賣方經紀在買主自動上門甚至競爭的情況下，也更容易說服買家委託自己做其經紀代表。」+ }1 U$ h6 c! w. n
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多重代理可賺兩份佣金; B H1 P& T e6 H) H$ G
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這位經紀提醒消費者，除了一位經紀同時代表買家和賣家，還有兩種情況需特別注意：一是同一位經紀同時代表兩位買家競價，本身也存在利益衝突；二是買家和賣家雖然有不同經紀代表，但這兩位經紀屬於同一間經紀公司，理論上也較容易互相透露買賣家的情況。這兩種情況也屬於「多重代理」，須告知買賣雙方，並取得其書面認可。
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$ z: J3 Z& {, P5 Y: U買賣雙方經紀在一宗地產交易中各自賺取自己的佣金，如果一個經紀同時代表兩方，即可賺取兩份佣金。一些經紀為此會故意製造出「雙重代理」的局面，在代表賣家掛牌時，一方面接待其他經紀帶來的買家，同時自己也努力去尋找買家，或是在遇到沒有經紀代表陪同自己來看房的買家時，試圖說服他們委託自己做其經紀。
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這位華裔經紀聲稱，這種做法於一定條件下在法律上允許，也不是所有多重代理都必然造成不公平競爭。關鍵是同時代表買賣雙方的地產經紀，在做法上是否嚴格遵守註冊地產經紀的職業操守和操作規範。這取決於經紀是以雙方客戶利益為先，還是以賺錢為出發點不擇手段促成交易為先。他聲稱以消費者而言，應該仔細權衡自己所聘請的地產經紀人品是否信得過。若存有疑問，就不要以自己的利益做賭注。 |
發表於 2016-11-5 10:39 PM
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