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[香港] 每呎1.35萬破紀錄 兩年勁升1.2倍 內房海航首度攻港 88億天價奪啟德地

每呎1.35萬破紀錄兩年勁升1.2內房海航首度攻港 88億天價奪啟德地
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0 P6 a9 o! S( _9 itvb now,tvbnow,bttvb啟德靚地有價有市,區內一幅住宅地皮剛於上周五截標,並於昨日開標,由內房發展商海航集團以「天價」八十八億三千多萬港元首奪港地得手,每方呎地價高達一萬三千五百元,高出市場預期近九成;更較兩年前同區另一幅批出的地皮高一點二倍,同時亦創東九龍新高。公仔箱論壇( S4 {1 J0 f+ f8 H! b
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在區內過去兩年未有地皮推出的情況下,啟德第一K區三號住宅地於上周五截標,接獲二十組財團入標競投,入標情況相當踴躍,入標數量創區內新高,地政總署公布,由香港海島建設地產有限公司,以八十八億三千七百一十二萬六千元投得。由此價格計算,該地皮每方呎地價達一萬三千五百元,創九龍東每方呎地價新高。
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# d8 {" f4 y2 f4 ^2 E( a' x5.39.217.76創東九龍地價新高
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據公司註冊處資料顯示,該公司董事為陳雪松,其報住地址位於深圳市福田區,並持有中國護照。該董事陳雪松的名稱,與深圳海航置業董事長兼總經理相同,而香港海島建設易名前為峰景高爾夫旅運有限公司,於兩年前被內房財團海航集團收購。
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是次推出的地皮,景觀較區內早前推出的地皮佳,料項目落成後,多個單位將可外望體育館的景觀,而中高層單位亦可外望海景。因應區內新盤近年熱銷,加上近年多幅地皮以高價批出,業內人士早前已紛調高對該地皮的估值,由九月推出地皮時,每方呎地價約五千五百元起,增加至介乎六千五百至七千二百元,幅度約兩成水平,惟最終地價仍較市場估值高出近九成。
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; j9 F7 x  H2 N, l公仔箱論壇較市場預期高約90%
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* _7 j; d+ h2 ]8 }$ V區內地皮歷年每方呎地價介乎四千九百多元至六千五百多元,而區內對上一幅地皮為兩年前由會德豐投得,當時每方呎地價僅約六千一百元。由此,可見區內地價於兩年間攀升一點二倍。1 g; b7 n5 [% v% b! e' k  f7 E& U& h

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一家大型發展商消息人士透露,當獲悉今幅地皮的標價後,感到相當驚訝,坦言必定不會以此價錢入標。消息人士解釋,以今幅地皮的地價,再加上每方呎約五千元的建築費及其他雜項開支,料項目日後開售時,每方呎逾二萬元,才可達至收支平衡,惟區內新盤近期的成交呎價僅約一萬七千元左右,因此消息人士指:「除非該財團能發掘出額外的潛力,否則日後發展項目時將相當困難。」
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該消息人士續稱,由於項目的投資較高,早前打算合資競投,惟由於雙方在出價上出現分歧,因此最終沒有入標,惟看到標價後認為即使沒有入標亦無損失,因為中標價與自己心目中的入標價差太遠。問及日後會否搶高價競投同區項目,消息人士指由於該財團決定入標價前需先計算發展成本,因此不會搶高價投地,並強調會再審慎計算餘下地皮的入標價。

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日後開售呎價料逾二萬
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1 E8 u! N! Z" `( f理想城市企業估值部主管張聖典表示,該區將來仍有大量供應,而今次仍以相當進取的價格入標,反映發展商看好後市,估計該財團為了投得本港發展項目,建立自己的品牌,因此願意犧牲部分發展利潤,以「志在必得價」投地。
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他估計,項目總投資額逾一百二十億元,若發展商希望取得合理利潤,必須走豪宅路綫。

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因應該地皮高價批出,業界隨即調高區內地皮的估值,當中萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,稍後截標的啟德一E區二號商業項目,估值將調升一成,該地皮最新估值約八十二億至九十三億元,每方呎地價逾七千五百元。
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內地巨企資產逾六千億
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海航集團初試啼聲,首度於本港投得地產項目,即以天價奪得啟德靚地,頓成市場焦點;其實,這家「過江龍」實力甚為雄厚,業務遍及航空、金融、酒店及房地產及經營高球場等業務。單計今年該集團已動用約二百億美元於海外進行收購,相當於一千五百五十億港元,而最為矚目乃上月底向黑石集團,收購希爾頓全球酒店集團約兩成半股權。
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9 n1 L- i" v! ~( ftvb now,tvbnow,bttvb涉足航運金融業務

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4 Y! q% d4 Y9 u+ |, [公仔箱論壇據海航集團網站顯示,海航於九三年成立時,業務僅集中於傳統航空運輸,公司總部設於海南島,但經過二十多年發展,目前已發展成一個業務多元化的大型集團,包括航空、金融、旅遊、酒店、物流以及地產等,現時總資產已逾六千億元(人民幣.下同),旗下控股上市公司有十二家,單計去年收入已達一千九百億元。
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此外,早於九十年代中期,國際金融大鱷索羅斯就已經入股海航,至今仍屬該集團的股東,顯示該財團的實力絕不簡單。
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該公司近年積極開拓不同業務,例如於八年就成立海航地產,據公司網站指出,至一四年中為止,旗下地產項目達一百五十三個,在建項目總面積逾七千五百萬方呎。事實上,海航近期也不時於海外購入物業,包括今年初(英國脫歐前)以逾十四億港元,購入英國倫敦金絲雀碼頭一幢商廈,料作長綫收租。
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今年頻收購海外物業
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; d" Y/ t6 Z& ~近年內地企業頻頻於海外投資,海航集團也不例外,而近期最為矚目的投資,乃集團旗下海航旅遊,以六十五億美元(逾五百億港元),向黑石集團收購希爾頓酒店兩成半股份,並將獲得希爾頓董事會兩個席位,有關交易料於明年初完成。另外,海航於上月初宣布,斥資一百億美元(逾七百七十億港元),收購美國CIT Group的飛機租賃業務,並晉身全球第三大飛機租賃公司。
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同區新盤二手齊現加價封盤
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隨着啟德地皮以高價易手,即時對一手、甚至整個東九龍二手市況帶來衝擊,即現反價、甚至封盤情況,預期在高價賣地效應下,勢必進一步推動往後樓市走勢。
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% u3 V& e' _  f) b4 Btvb now,tvbnow,bttvb何文田紅磡新盤擬提價
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) |% N! W' k; P! z3 {* v, r一眾新盤受賣地效應刺激,即時變陣,紛紛準備提價再出擊,其中於啟德區設有新盤,準備在明年推售的會德豐地產,該公司常務董事黃光耀稱,旗下何文田新盤ONE HOMANTIN將因而受惠,未來絕對有加價的空間。

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他再指,在地皮高價沽出後,代表啟德區前景及潛力逐漸顯現,雖然未來該區供應將有所增加,但樓價仍有較大幅度的上升空間,而隨地皮以理想價格出售,更會以此作為參考,作為旗下項目的推售價。

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另外,嘉里代理市場策劃總監吳美珊指出,現時地皮的麵粉價約一萬三千元計算,估計往後中標財團賣樓時,呎價要達二萬元或以上才有利潤,認為旗下何文田皓畋有提價空間,但實時加幅要按屆時才可釐定。
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馬頭角項目即時封盤

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) g/ E& W; V7 p7 {& r此外,長實地產投資董事郭子威指,是次地價反價市區靚地渴市,集團位於紅磡的新盤維港.星岸亦會加快提價步伐,部分最多加價約一成。另外,恒基馬頭角的單幢盤迎豐,在高價賣地後,昨晚即時封盤,暫停銷售,恒基營業(二)部總經理韓家輝稱,項目尚餘12伙待售,餘貨因應市場形勢調整售價。

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除多個新盤準備快將提價,東九龍二手市場亦即現反映、甚至封盤潮,以位置上鄰近啟德地王的新蒲崗譽.港灣為例,即晚錄得多宗反價、甚至封盤情況,港置首席聯席董事黃民熹表示,啟德地王批出後,譽.港灣即錄得兩宗反價及一宗封盤個案,包括二B座低層A室一房單位,原叫價六百二十萬元,業主見地價飆升,即時反價三十萬,加幅近半成;而六座中層F室兩房單位業主,原先叫價八百四十萬元,現時已封盤不賣,據悉,更看好區內樓價將有兩成升幅。
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4 R  u. y( o. C3 \: D! P3 ]" x二手反價「試水溫」
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2 _( r% V/ v) ~$ W2 F% y: U' Dtvb now,tvbnow,bttvb新蒲崗廣場則有低層兩房單位,原叫價五百萬,得悉啟德地王出爐後,昨晚即反價三十萬元放售,美聯營業經理蔡智龍指,始終地皮造價遠高於市場預期,令二手業主信心轉強,配合近日樓市熾熱,藉此加價放賣。

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至於其餘東九龍區二手屋苑,同樣錄得反價個案,富誠高級分區經理陳錫金表示,鑽石山星河明居E座低層戶,有業主原叫價七百八十萬元,地皮高價批出消息公布後,即場加價近一成至八百五十萬元放盤,業主亦看好後市,希望以此價錢「試水溫」,一日成功沽出,即創屋苑同類戶型新高價。
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人民幣跌勢持續,內房當然要將人仔變為磚頭啦。
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