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[美洲] 「紙盤交易」免繳土地轉讓稅

 ,  描述: 加拿大新聞
「紙盤交易」免繳土地轉讓稅
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甚麼是「影子轉售」?簡單而言,「影子轉售」就是地產經紀將已經賣出、但還沒有最後交接的房屋(買賣合約),再拿到市場上加價出售一次或數次。由於樓盤在每次交易中並沒有真的轉手,買賣的只是紙上的合同,所以姑且稱之為「紙盤交易」或「影子轉售」。tvb now,tvbnow,bttvb' `+ j, G1 N0 X

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以一個虛擬例子而言,一個地產經紀協助客戶將其房屋以200萬元賣掉,最初買家出資200萬元。然後同一名經紀再找到第二名買家,以250萬元由第一位買家手中買下這份合同。第二位買家再把合同放回市場出售。同一名經紀再尋找第三位買家,以300萬元買下第二位買家手裏的合同。
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上述這些交易都是在最初的房屋買賣合同交接前進行。到房屋交接時出現甚麼情況呢?第一位買家以200萬元買進,250萬元將房屋合同賣出,賺了50萬元。第二位買家以250萬元將合同買進,以300萬元將合同賣給第三位買家,也賺了50萬元,第三位買家以300萬元買了合同,假如他沒有繼續將合同轉手,而是自己成為新的房主人,那麼他要付200萬元給最初的房主人,同時再付100萬元給第二位買家(第二位買家要付50萬元給第一位買家)。最後一位買家因為成了真正的房主,要按300萬元的最終成交價繳土地轉讓稅等,和其他房屋過戶費用。
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「用槍手充當中間買家」
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中間的兩位買家不僅賺取了差價利潤,由於他們轉手的只是合同,沒有實際交接房屋,所以雖然各賺了50萬元,並不用繳納土地轉讓稅。至於說從頭至尾安排這些交易的地產經紀,可以在每一次合同轉手交易過程中,多收取一次經紀佣金。可以看到,經紀透過一棟200萬元的豪宅的多次紙盤交易,賺取10萬元佣金並不全是天方夜譚。不僅如此,如果經紀本人或是他們使用槍手充當中間買家,更可以連其中的巨額差價利潤一併賺進。
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至於房屋的最初賣家,即使得知其房屋尚未交接,就在市場上在短時間內被炒高了100萬元,他們在交接時所得到的仍是最初買家簽約時的房屋售價200萬元,同時要付給經紀掛牌佣金。此時與他真正交接房屋的人,也不是當初簽約的人,可能是幾手以後的買家。這個最後買家不僅買單了所有炒高的房價,還要繳納政府稅收。
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影子交易由樓花蔓延二手房 疑似華裔經紀「摩貨」日賺萬元公仔箱論壇7 c( d& O: E6 u9 e$ W4 m
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& `0 L6 h7 K8 P公仔箱論壇「影子轉售」在英文裏叫做shadow flipping,在中文沒有一個對應的名稱。它是一種地產經紀利用「合同轉讓條款」,涉及利益衝突謀取個人收益的交易過程。公仔箱論壇4 o7 j. }* ~& V1 Y/ H2 |
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在樓花買賣過程中,最初的買家在幾年後房屋臨近交接時,將購屋合同轉手賣給一個新買家接手,賺取部分差價,由新買家承擔所有合同責任,並與開發商最終做交接。這種方式叫做「合同轉讓」(assignment)。樓花合同轉讓的條款,一般在買家最初與開發商簽定的合同中有規定,轉讓時必須經過開發商的同意,有時開發商會收取一定數額的轉讓費。
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很多人了解這種「摩貨」方式,但以為只有樓花買賣中才存在assignment。其實這種交易方式,也可以在二手房屋的買賣中存在。只是以前並沒有那麼普及。現在由於房市的火熱,在房屋交接之前,利用轉讓條款加價倒賣合同,成為一些經紀的生財之道。
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在實際操作中,地產經紀、特別是本人充當中間買家的經紀,可以賺取多少利潤?《環球郵報》(The Globe and Mail)上月一則調查報道指,溫哥華一戶西人家庭以520萬元將房屋賣給一位海外商人,但交易時發現買家變成這位商人的地產經紀。這位姓名疑似是華裔的地產經紀向賣家表示,將與之前那位買家的太太「合買」這個物業。賣家雖然懷疑卻無可奈何,因為先前合同中確實有允許買家轉讓合約給其他人的條款。
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兩度掛牌叫價高逾百萬
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0 H; ]; x/ T0 @% m( `這房屋交接3個月之後,新的房主人即是同一位地產經紀,將房屋重新掛牌上市,賣出620萬元高價。報道指以兩次成交日期之間天數計,相當於每天賺了11,000元。而同一位經紀在今年2月該報做出報道時,再次將房屋掛牌上市,叫價658萬元。
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卑詩省長簡蕙芝( Christy Clark)約兩周前宣布,該省將採取兩個措施打擊「影子轉售」行為。一是所有交接前的合同轉讓,必須取得房屋主人授權同意。二是交接前房屋合同加價轉讓所獲取的所有利潤,一律歸最初賣房的房主人所有。
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安省嚴管經紀操守 最高罰5萬兼判囚8 o; Y3 z" i8 n: g
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安省於2002年通過的「房地產及交易中介法」(Real Estate and Business Brokers Act REBBA 2002)及「地產經紀職業操守」(Code ofEthics)規管房地產經紀的行為,保證房地產市場有序經營,以及執業者遵守職業操守,誠實公平對待消費者。, |4 N0 p+ ~7 P+ e0 p/ X
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其中一項重要規定是披露利益衝突。地產經紀除了正常佣金之外,若在一宗交易中涉及任何直接或間接個人利益,如地產經紀本人或其親屬是買家或賣家,或與之相關的公司是交易的買家賣家,都必須在交易達成前,向買家和賣家書面披露利益衝突,並得到相關方的書面認可和授權。
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利益衝突的披露包括:經紀所了解的任何可能對交易物業的價值產生影響的事實或因素,包括地產經紀已經達成的涉及該物業未來的買賣、出租、交換或其他交易的談判、出價及合約情況,以及地產經紀在佣金以外,所收獲的其他金錢或利益。

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另外,當同一個經紀或是經紀公司在一宗交易中同時代表賣家及買家,或經紀公司或個人在一宗交易中,同時代理超過一名買家,即出現所謂「多重代理」(Multiple Representation)的情況時,必須要告知賣方或買方,並且讓他們知道除非得到他們的書面許可,經紀公司或個人不能繼續這樣做。

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違反上述規定的經紀在安省將面對嚴重後果。違背職業操守的經紀可能受到RECO的紀律聆訊,受到罰款2.5萬元的處罰。如果是違反REBBA 2002的立法條款,可能由安省執法法庭(ProvincialOffences Court)定罪,個人可能被罰款5萬元及坐監,經紀公司可能被罰款25萬元。此外,RECO還可以就情況對經紀做出停牌、釘牌(revoke)、不予續牌或是在特殊要求下才能執業等處罰。
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地產議會要新海岸 遵守7項牌照條件TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" q& f0 P8 m! e% ~5 m

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據《環球郵報》(The Globe and Mail)指稱一間「引起買家極度不滿的卑詩地產公司」的報道,卑詩省房地產議會(The Real Estate Council of British Columbia,簡稱RECBC)周六發表聲明,要求涉及該指稱的新海岸地產(NewCoast Realty,簡稱新海岸)須遵守7項牌照條件:包括委任當局批准的行政經紀(Managing Broker)、每月上交全部有關轉讓和佣金紀錄等。有學者稱,地產議會對地產公司發出這樣的發牌條件,非常罕見,足見問題的嚴重程度(詳另文)。而新海岸地產董事長吳語在接受本報獨家訪問時承認,該公司現行經營模式有待改善(A4)
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周六在《環球郵報》刊登的調查報道指出,據現場錄音內容,新海岸負責人在去年10月的經紀培訓講座中,涉嫌鼓勵進行俗稱「摩貨」的違規行為(詳另文)。針對該項報道,負責監管本地地產經紀的RECBC隨後公布一份聲明,稱報道引起當局「嚴重擔憂」,因為報道中的錄音內容可能違反《房地產服務法》(Real Estate Services Act)。
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RECBC曾向《環球郵報》要求提供證據,但該報拒絕這麼做。不過,RECBC表示,會採取各種可能的辦法展開調查,以保護公眾利益。

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當局要求提供涉事錄音
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RECBC的聲明指出,上周較早時已經接觸到新海岸負責人和其律師,對方也願意合作,並提交報道中涉及的錄音。

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RECBC表示,為了確保地產公司遵守《房地產服務法》,現向新海岸增加7項牌照條件,包括委任當局批准的行政經紀、每月上交全部有關轉讓和佣金的紀錄等(見附表)。該公司已經同意了這些條件。
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RECBC還會在每個季度對新海岸進行審核,如發現問題,會作出相應的處理。新加上的牌照條件的最終版本,將於本周公布。當局稱,消費者若對新海岸地產交易有任何疑慮,可以致電604-683-9664或電郵info@recbc.ca

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調查「摩貨」小組 周二發表報告

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RECBC行政主任福西特(Robert O. Fawcett)在聲明中稱:「該地產經紀公司正進行大量買家及賣家的交易。有關消費者須要履行合約的責任,當局不會干預這些交易,消費者與經紀公司所同意的條件將保證能夠進行,也會得到適當的監管。」

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《星島日報》記者周六進一步查詢時,RECBC發言人彼得斯(Marilee Peters)回覆時表示,暫無法透露更多細節,但指出調查樓市「摩貨」的獨立諮詢小組,將於本周二發表中期報告。

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新海岸否認有關報道指控

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新海岸隨後也作出回應,否認《環球郵報》有關文章中的指控,指「新海岸的經紀和管理層工作努力,為客戶提供最佳利益,同時尊重職業責任」。
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新海岸在否認的同時,指出該報道引用的錄音對話片段是斷章取義。新海岸現與RECBC合作,審查這些事件,並期待對這些已經做出的不公平指責作出答辯。」
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《星島日報》周六向《環球郵報》撰寫該文章的記者Kathy Tomlinson查詢相關報道,但至截稿時,仍未獲對方回覆。
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再有大溫業主稱是「摩貨」受害者
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據《環球郵報》披露,一個列治文前屋主斯塔特(Don Stutt)自稱是新海岸地產公司「摩貨」受害者。他認為該公司游說他賣屋的手法非常有問題。

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) j# S) P4 L3 C  ]3 J* |tvb now,tvbnow,bttvb摩一摩獲利40萬元

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斯塔特說,自己和妻子在去年12月,出售他們名下的獨立屋予一個黃姓女子(Ms. Huang,譯音),成交價150萬元,但4個月後,該幢物業約以190萬元轉售,令該黃姓女子賬面獲利40萬元。
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# I9 |- \- i; z; T4 o: g' ~4 K公仔箱論壇據《環球郵報》調查顯示,上述黃姓女子是新海岸地產公司其中一位董事。
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不過,斯塔特承認,在該宗賣屋交易,他是通過自己的經紀跟新海岸地產公司的經紀洽談買賣事宜。

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屋主入稟法院追討賠償
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此外,在今年2月,據CTV電視台報道,另一位列市前屋主戴維斯(Jim Davis)表示,約於5年前,他被自稱「桑尼(Sunny)」但事實上就是吳語的男子,游說出售自己的列市獨立屋,結果雙方以87萬元成交,但在1個月後,「桑尼」已把該幢物業以97萬元轉售給其他買家。
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患嚴重風濕病須住院治療的戴維斯,現已和至少另外兩個列市前屋主,入稟法院向吳語追討賠償。

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不過,新海岸地產公司就向傳媒強調,所有交易均屬合法買賣,不存在詐騙情形。

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卑詩省長簡蕙芝(Christy Clark)已於今年3月宣布,新措施將規定今後「摩貨」利潤歸原來的業主。
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吳語:錄音紀錄斷章取義5.39.217.76: J5 f+ Q+ j3 }
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/ m% d9 ?2 m$ r$ U' y6 n2 Z; uTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。面對卑詩房地產議會頒下7項新牌照條件的新海岸地產公司,據《環球郵報》記者展開的調查顯示,新海岸地產公司東主吳語去年1014日,出席一項在卑詩本拿比舉行的經紀培訓內部講座中表明,游說賣家以低於他們所期望價格,盡快出售物業,然後又把同項項物業以更高價格轉售予其他投資者,即俗稱「摩貨」行為,是為經紀為自己和公司賺更多錢的法門。據了解,《環球郵報》還取得了吳語該段說話的錄音紀錄。
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據該篇由《環球郵報》記者湯姆林森〈Kathy Tomlinson)撰寫的報道指出,吳語強調經紀必須考慮本身利益,這樣才可以賺更多錢。
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該報道引述吳語稱:「我們買屋賣屋都要快。你必須想到自己的利益。儘管第一口叫價永遠不會是最好的價格,我相信這是事實,但你一定要(向賣家)說,第一個出價,已經是最理想的價格。」
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報道稱,現年42歲的吳語,約10年前從中國移民來加,現擁有加拿大永久居民身分,但不會說英語,因此他是以普通話向下屬講解摩貨技巧的要點。
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& ^# {; c; J" Y8 S' p4 @TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公司東主非持牌地產經紀

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此外,湯姆林森也指出,儘管吳語是新海岸地產公司東主,但並非持牌地產經紀或行政經紀,因此吳語不受卑詩省地產經紀法例的監管。
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據地產經紀專業守則表明,經紀在交易中必須從客戶的最佳利益著想,如果違反此守則,就可能面對紀律處分。
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不過,新海岸地產公司的代表律師科瓦爾(Simon Coval),否認該公司的經紀以自己和公司利益為先,並反指相關報道斷章取義,曲解了吳語的說話內容。

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科瓦爾說:「我們從公司獲得的指示,就是為客戶爭取最好的價錢。」
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本帖最後由 serrurier 於 2016-4-11 04:16 AM 編輯
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專訪董事長吳語 稱經營模式須改善
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新海岸壞消息多承認不足歡迎監督8 `" Q, L& N; ^# ^; B
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剛受到卑詩房地產議會調查,並須接受7項牌照條件要求的新海岸地產公司,近期被指欠經紀佣金遭抗議、涉炒地產買賣合同(「摩貨」)被指手法欠妥,負面新聞層出。在成為風眼中心當兒,該公司董事長吳語在列治文公司總部接受本報獨家專訪,在回應負面消息時,他承認亟需反省公司經營模式,須加以完善,以及多寬容,少樹敵。; y/ W) X9 [, f3 G
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在該公司總部會議室接受本報記者獨家採訪時,吳語表示,歡迎卑詩省記者房地產議會(The Real Estate Council of British Columbia,簡稱RECBC)展開的調查監督。談到近期該公司連串風波,他坦承須要反省現行經營模式並且加以總結,汲取教訓以做得更完善。
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強調沒欠佣金 公司按合同辦事

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《星島日報》記者在周末採訪吳語時,適逢該公司與RECBC開會研究地產經紀等問題。關於有經紀較早時於該公司開年會時候,在會場外抗議欠佣金事件,吳語說:「我們沒有拖欠佣金,一切按合同辦事。」

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他解釋說,該公司的經紀制度與別人的並不一樣,而且不同經紀間的合約也不同,收取管理費用有異,所簽合同內容也就不同了。
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他透露,第一種是獨立經紀,來去自由,公司遵照合約,不分不扣任何佣金。這與其他地產公司的傳統模式比較相似。

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第二種是團隊經紀,這是新海岸的創新模式。加入團隊的經紀在慎重考慮之後,自願和公司簽約,佣金和公司按合約比例分成。有的是三七分成,公司分三成,經紀拿七成;有的是五五分成。分成比例與公司支持力度相關。
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吳語又強調,該公司的團隊經紀採用創新合作模式,所以與他們簽的合同也與獨立經紀不一樣。經紀離開公司的方式,跟其他傳統公司不同的有兩條:一是如須解除合作,團隊經紀須提前6個月提出書面通知;二是團隊經紀如果退出合作轉到其他經紀公司,在該公司還未收到的、應得的所有房屋買賣佣金,全歸公司所有。

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吳語還向記者說,當天在溫市中心的抗議人士中,有些並不是該公司的經紀。
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5年前「摩貨」事件有解釋

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有關被媒體指「摩貨」,吳語指源於一位5年前客戶的投訴。本地有媒體報道,Jim Davis5年前以87萬元出售自己的獨立屋給華人男子Sunny,一個月後他發現Sunny97萬元把他剛沽出的物業轉售,Sunny賬面獲利10萬元。而據入稟狀提供資料顯示,Sunny正是吳語。

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吳語辯稱,當時新海岸公司還沒有成立,他在開建築公司,與一位合伙人買了屋主Jim Davis的獨立屋準備拆掉重建,但因為合伙人改變主意,他們就把房子賣掉。「合同上寫得很清楚,可以轉讓給第三方。」

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他說,房子是由助理買的,他沒進去看過房子,只是在價格上把關,助理和經紀與賣家談判。「賣家投訴說被經紀忽悠了,我不是經紀,我只是買家。」當時房價漲得很快,他認為是賣家見價格漲得高,反悔了。

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現年42歲的吳語更強調,當時地產公司並未成立,該事件是他開建築公司時所遇到的。2012年他成立新海岸地產公司,2013年關閉了建築公司。所以吳語認為,不能光憑這個新聞就說他「摩貨」。

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關於轉讓合同,十年前自大陸移居加國的吳語說,在買家賣家同意下,轉讓合同是合法的。關鍵是一定要向雙方披露信息,不可隱瞞。
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