[時事討論] 林行止: 循環起伏能稽考小恩小惠難厚生

林行止: 循環起伏能稽考小恩小惠難厚生
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根據「學院派」的看法，香港樓價並非直線上升而是隱含一個十六年的循環，樓價在一個循環見頂後回落三數年，然後再攀高峰。樓市比較活躍且有完備可信紀錄，始於上世紀五十年代後期，「循環」從此有數據可引、有軌跡可尋。第一個循環於一九六五年見頂，跟着為一九八一年及一九九七年；從高峰回順的時間均在三四年之間，跌幅為四至六成之譜（跌幅多寡與物業地點有關）。這數十年來的樓價走勢令大多數港人相信，樓價跌定後必然再創新高。由於樓價跌後一定強力回升，拿捏準確入市時機及有耐性的置業者，有利可圖已成常態，由是造成大部分港人以置業為人生目標──除了可以「安居」尚有資本增值之利，何樂不為？人同此心、人人置業，物業因此非常搶手，樓價遂升個不亦樂乎！- F8 E7 }0 ]  U$ w# P4 K

當前這個循環，從一九九七年至今已不止十六年，所以「逾期」，理由無人不知，除了永遠存在的土地不足進而樓宇供不應求，還有因為內地經濟有成進入物業市場的資金源源而來。換句話說，當前這個本應於二○一三年左右見頂的循環，所以在高峰徘徊且時有升上雲端的躁動，本地買家前仆後繼之外，與內地經濟有成巨額外流資金部分湧入香港物業市場有必然關係。不過，自由市場無法不墮進盛衰循環，香港樓價亦不可能在高峰扎根。隨着特區政府一再宣稱無意收回或削減為壓低樓價而實施的種種不利物業買賣的所謂「辣招」，還有當局積極覓地增加物業供應以滿足殷切的市場需求，樓價雖未因此明顯回降，但已無力再向上行；在這種主觀環境下，客觀環境亦在惡化之中，內地經濟增長放緩、外流資金相應減少，加上反貪力度未見放軟，不但貪官污吏外逃的資金萎縮甚至枯竭，那些藏之於密見不得光的錢亦不敢公然海外投資（當然更不敢在香港置業）……。此外，當然還有港元滙價隨美滙不斷上升，多少打消了弱貨幣地區的投資者來港置業的意欲。
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在這種情勢下，香港物業市道，從近月來有指標性物業的成交看，放緩跡象甚為顯然。這幾天本報網站地產投資欄便多見物業減價求售的新聞，昨天的頭條題為〈世宙減價百分之四加推截擊峻巒〉，「時事評論」則有以〈耶倫敲響樓市喪鐘〉為題的短論，可見業者和論者對樓市前景都很保守。住宅價格下行，商業樓宇亦好不到哪裏，非地標性商業樓宇的租金早見頂回順，那從若干地舖大幅減租及非主流商區密密麻麻的地舖招租廣告可見。這種情況，一方面反映港元強勢及部分港人對內地旅客不友善的態度令內地旅客抵港人數減降；一方面則是只需後勤服務（包裝、運輸、送貨）不需舖面的網購已頗為流行，商家對二三線舖位需求驟減，那些早前被炒得「太高」的樓價和租金自然應聲下降。令地產好友沮喪的是，這種情況並無好轉之兆，以內地經濟正處向下調整初階，而政治上目前北京沒有再向香港伸援手的誘因；此外，近來香港巨賈「走資」成風，北京當然不會於此時豪擲資金填此空隙。換句話說，香港在現階段不能再奢望「北水南流」，商業樓宇特別是二三線店舖的價格租金，因此向下的可能性遠遠大於向上！
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看淡二三線店舖前景的，還有港元因為與美元掛鈎令滙價與實際經濟狀況背馳、不跌反升，對於消費市場，這當然有利有弊。利的是弱勢貨幣國的貨物跌價（如歐洲「名牌」）；弊的則是這幾個月來，內地赴日「購物團」人數大破紀錄，那純粹是因為日圓兌人民幣滙價在過去四年於「不知不覺」間跌了約五成之故。內地旅客在國家與日本的關係談不上友善（說不準還有人會故意擦槍走火）的現在，蜂擁日本「掃貨」，當然不是以行為跟國家政策「唱反調」，而是受日滙如水就下人民幣購買力大增（及日本趁機提出若干優惠條件）的驅使。大量內地遊客湧日現象，是與政治完全無關的理性經濟行為。
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二、

談香港最重要的經濟支柱物業市場，總不能不說說佔領中環，這場民眾以雨傘遮擋警方的胡椒噴霧的社會運動，對經濟肯定有負面影響（這說明它是成功的），可惜事態的發展，令運動無法收到預期的積極效果。佔領運動打亂了港人的正常生活，「佔領區」的經濟活動亦受打擊，而且似有消極的後遺症。昨天大家樂集團公布業績，今年四至九月的半年度盈利跌百分之十五，所以如此，大家樂歸咎去年的佔領運動──雖然此事已成過去，但相關地區的餐館業務「復甦緩慢」。
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按照「常理」，運動平息後，社會賢達和工商界巨子應聯名呼籲有關當局善視港人民意，以避免日後再有類似活動……。可惜，這些有地位有財力的人不願當社會領袖的角色，只願做政府的傳聲筒或心中只有股東（和家族）利益要照顧的短視財主，結果他們選擇政治上不表態或附和京意，實際上則行「袋住先」的自保之策，紛紛遷冊走資。只顧自保，置整體港人的福祉於不顧！由於佔領運動的訴求未獲解決，為香港社會埋下「不和諧」的種子，那對物業市道必有負面影響。

應該一提的是，在當局着力於遏抑樓價的前提下，半官方市區重建局最近推出的資助房煥然壹居，竟然把單身人士的申請資格提升至「月入六萬元」（及資產上限三百萬元），相信此為配合「最高當局」討好這類高薪（只有百分之五受薪者月入六萬元）中產人士的政治謀略。較早前團結香港基金提出的題目有點高深莫測的《地盡其闢百堵皆興屋盡其利萬家受惠》（簡稱「補貼置業計劃」），則更像福利計劃，對物業市場的健康發展並無積極意義；「基金」此項計劃提出後，有網站指筆者多年前提議將「公屋」免費送給「資深」住戶的舊事……，筆者在約三十年前作此「主張」，皆因認為既然英廷要把香港交還中國，應考慮同時把「公屋」送給曾為香港經濟出過大力的老香港，並於一定期間後允許自由買賣，那有活化以至創出一個新物業市場的作用。此議當然有政治考慮，惟與「基金」的倡議風馬牛。

〔地產市道和物業投資．二之一〕

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