林行止: 供求不利樓價起 網購盛舖租難加
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一、
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3 o% o8 R6 c1 B3 a6 r繼梁振英的〈適度有為〉，發展局局長陳茂波去周日假其網誌「局長隨筆」談香港土地與物業市場，算是一次言之有物、彰顯網主熟悉業務之作。有關陳氏剖析的主題，周一本報有關報道的題目︰〈八萬五供應 置業量力〉，概括一切。
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' r3 U' X; X( B+ b- K+ \ a5.39.217.76香港的物業發展，一句話，過往──英治時代以至回歸後十餘年──的大紅大紫、旺景冠全球，歸因於政府對官地供應的有效操控及經濟持續欣欣向榮；這兩大因素相輔相成，令地價樓價「升完可以再升」。此種舉世難有其匹的市況，固然令置業者，「如無意外」，坐收水漲船高之利，買樓幾乎與賺錢甚至發財畫上等號；而由於旺市的時間遠遠超過淡市，政府從賣地及相關稅收上財源廣進，進而保障了低稅少稅的貫徹，顯而易見，這種雖無稅務天堂之名（當年的財政司夏鼎基堅稱香港不是「避稅港」）卻有稅務天堂之實的賦稅環境，吸引四方資金流入，從事種種投資和投機活動，繁榮豐盈、經濟活力充沛的自由香港，由是名揚寰宇！必須一提的是，本報草創伊始，發表了不少勸喻年輕人不必急於以分期付款形式置業的文章，以避免「準業主」（業主是債權銀行）墮進為「供樓」而不敢轉工、創業而失去機會且可能毀了前程的置業陷阱。可是，一方面由於樓價日日上升，「供樓」的負擔相應下降，這樣的勸說等於「阻人發達」，聽者藐藐，事所難免；一方面廣告公司頻頻「警告」（對於初創報紙，廣告公司真是盛氣凌人、聲大夾惡）我們不可壞了發展商的如意算盤，「地產商不會在『唱衰』樓市的媒體『落』廣告」，威力不小，誰亦無法否認。由是本報不再勸年輕人不要「供樓」。陰差陽錯，在那個時期置業，絕大部分人賺了錢。想起舊事，是因為以香港當前的情況，筆者相信勸喻年輕人暫勿置業，是正確的。5.39.217.762 r1 [7 W8 }. d
. w6 K) J7 K' n: k5.39.217.76陳局長列舉具體數字，加上客觀經濟環境確存在風險，奉勸市民「置業量力」，雖然是一句模棱兩可的「官腔」，但在市場主導的社會，這句沒有具體內容的 話，大家不可掉以輕心──這是陳氏看到物業供應數量逐月增加、擔心購買力相對樓價萎縮而對未置業者作出宜暫時觀望勿貿然置業的「溫馨提示」！
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香港樓市何去何從？簡單來說，由於當局已不當物業發展商為經濟的中流砥柱，不會再屈服於發展商的壓力（董建華放棄八萬五、曾蔭權幾乎不賣地同時眼開眼閉令「發水樓」泛濫成災！），因此說在利率近零環境下的樓價已近頂甚至見頂，應是接近現實的推斷。
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樓價「下行」的影響深廣複雜，而結果肯定對總體經濟有消極影響。眾所周知，樓價向下，置業等於購進蝕本貨，有租樓暫住等樓價「跌定」再考慮置業之思 者眾，置業意欲低落，是理所當然的；而這會牽動樓價進一步下挫，情況若無法受抑制，「負資產」現象重現，業主和準業主怨聲載道，「負財富效應」湧現，市面陷入港人久違的衰退，不足為奇。過去三數十年，香港土地及與物業發展有關的稅入，佔財政盈餘的顯著部分，物業市道一旦不振，其負面打擊有多大，「你懂的！」
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) ^! \3 M8 o+ A: V9 T6 H# w5.39.217.76因為有這種種後顧之憂，筆者希望當局在土地及公屋供應上，要「適度有為」、不可「太有作為」。藉賣「發水樓」的發展商的確賺了不少不是應分的錢，但 他們是在當時法例無規管下這樣做，不算非法，只是商德有虧（他們中不少通過「做善事」尋求補贖！），罪不至「死」，當局因而不可以太辣招數的所謂霹靂手段，把發展商趕入窮巷，因為這會同時扼殺香港總體經濟，令人人受害！
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陳局長談及的，主要是住宅供應，香港的商場尤其是店舖的情況，其實問題更大、更值得關注。大體而言，網購興起和速遞為消費者認受，是商舖的最大隱 患，阿里巴巴的馬雲不久前在本港曾作商場走上末路（大意）的「預言」，並非危言聳聽，而是網購流行商舖特別是非商區二、三線的，首當其衝，「遲早完」。立法會議員莫乃光前天在本報主辦的「全速起動──香港電子商貿發展與前瞻論壇」上，指出香港電子商業（主指網購）比起內地是「大落後」，大有發展餘地，網購確是大勢所趨的購物形式，那意味香港的次級舖店前景為陰霾籠罩……。近日看到不少評論，指店舖空置率上升，是因為港人「趕客」──驅「蝗蟲」、逐「水 客」，令內地消費者卻步所致，這種判斷因為滲進政治價值觀而大謬。內地（也許說弱勢幣值地區）消費者少來，主因是港元為強美元陪葬，物價相對較高，令消費者轉往弱勢貨幣地區如日本和歐洲諸國購物的結果。消費者這樣做，完全是理性行為。如果你同意這種分析，今後便不要說什麼內地人來港購買是為了支援香港經濟 這類廢話。內地消費者都很精明，哪裏有便宜便往哪裏消費！/ V {% J8 Q; u7 p0 t6 G6 k
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商場的前景，在筆者看來，與「紙媒」（印刷媒體如報章）相近。那即是說，二、三流地段的商場店舖會因「網購」盛行而受淘汰，但地標性商場永不消失，這與一流「紙媒」與世長存，道理如出一轍。 |
發表於 2015-9-16 09:43 PM
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