樓市拐點難預測 供求平衡最重要' F$ D7 o; s+ O, [
, K" E) o& ?$ s當局日前公布未來三至四年私人樓供應量將創歷史新高，達八點三萬個單位，這對尾大不掉的房屋問題來說可謂久違的福音。不過有人擔心美國加息周期逼近，房屋供應又大量增加，可能令樓市出現拐點，樓價明年勢下跌。其實，樓市有升有跌再正常不過，港府最重要的是維持供求平衡，促進樓市健康發展。
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自十二年前本港經濟走出沙士谷底，樓市幾乎長漲長有，目前處於歷史上最長的上升期。雖然人人都知經濟有周期，樓價不可能永遠漲下去，但對於何時出現拐點卻是眾說紛紜，莫衷一是。年初曾有人言之鑿鑿地預測樓市會在三個月內爆煲，如今已成笑柄；亦有人預測樓市半年內下跌，現在看起來可能性也不大。可以說，樓價一日不跌，這種競猜遊戲就會持續下去。
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美國即將進入加息周期，加上內地經濟不太景氣，股市大牛夢想破滅，保七成問題，大部分城市的樓價呈下跌之勢，有人預測本港樓市盛極而衰，並不是沒有道理。然而，理論是一回事，現實往往是另一回事，現在的樓市同九七年以炒家為主、充滿泡沫不同，如今入市者主要是用家，樓價狂飆是積壓了大量需求所致，長遠而言，只有維持供求平衡，樓價才會平穩發展。現實是港府拓土建屋遭遇重重阻力，寸步難行，雖然私樓每年預期供應量是兩萬個，實際上大都達不到，譬如今年上半年落成五千多個單位，僅及目標的一半。所以，即使未來三至四年私樓供應可增加至八萬多個單位，也僅是達到每年預定目標，並不存在供過於求的問題，何況這僅僅是港府的預測，存在不少變數，充其量是望梅止渴而已。公仔箱論壇5 x; c7 E6 |: Z
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不能不提的是，由於現時多項大型基建同時進行，建築成本居高不下，麵粉已經很貴，麵包不太可能賣得便宜，除非發生重大經濟危機或者爆發大型疫情，否則樓市大幅調整的機會不大。沒人有水晶球，可以準確預測樓市前景，而對港府來說，最重要不是預測樓市何時出現拐點，而是確保土地及房屋穩定供應，因為不管經濟蓬勃還是不景氣，人總是要有屋可住。不可不知，目前至少有二十萬市民居住在港式貧民窟的劏房、天台屋裏，甚至廢棄的雞棚、豬欄都被改裝為居所，而公屋輪候申請大軍亦已逼近三十萬大關，這麼龐大的居住需求在可見的未來都不太可能消化，港府拓土建屋的壓力在中長期內都會存在。$ _0 p8 j7 O! k' d# v$ k# y1 C: U
8 p9 D) G8 l0 Q s& |( T7 J( w Q居住是剛性需求，置業是長期打算，不會因為經濟周期而輕易改變。前朝貪曾政府鼠目寸光，又一味維護大商家利益，以樓市下跌為由停建居屋，少建私樓及公屋，亦未進行土地儲備，結果埋下房屋問題的爛攤子，縱使現屆政府使盡吃奶之力仍未見明顯效果，教訓深刻。一言以蔽之，安居才能樂業，房屋問題既是民生問題，亦是社會及政治問題，這個死結不解，香港就不會有一日安寧。 |
發表於 2015-8-3 04:18 AM
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