本帖最後由 felicity2010 於 2015-3-9 10:06 PM 編輯
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9 g. p5 X( i2 l" X易憲容: 內地樓市續下行 經濟保七不易
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香港經濟日報 2015年03月09日
6 d) j' r/ h7 L公仔箱論壇5.39.217.76+ U8 M1 Y$ ^' [# z9 [4 D
$ T+ p/ z" P* o. n B* |5.39.217.76今年兩會政府工作報告把GDP的增長目標調低到了7%。儘管這是十二五規劃所設定的及為市場所預期的，但這目標是11年來最低的。為甚麼？
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地方救市 供過於求未解決
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政府報告說要提高GDP的質量及經濟增長效率，但更重要是政府認識到當前樓市問題的嚴重性，中國「房地產化」經濟已不可持續了。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% d* ^0 L* L; b( }: l. G! ~
3 w3 X" P/ q, m: C$ k( A0 k' s9 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。事實上，從2014年開始，中國的GDP增長下行壓力愈來愈大，產量過剩愈來愈嚴重，最大的問題就是內地「房地產化」經濟不可持續。2014年，無 論是中央還是地方政府都認識到中國「房地產化」經濟調整的嚴重性，紛紛採取救市政策。但這並沒有終止內地樓市周期性調整，讓樓市嚴重供給過剩問題放緩。
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比如一綫城市廣州。據廣州官方數據，截至3月5日，廣州住房庫存達15萬套，如每月銷售5,000套，也得花30個月。廣州是這樣，其他城市的去庫存壓力更有增無減，救市政策作用十分有限。在今年前兩個月全國各城市房價基本處於下跌的情況下，中國GDP增長速度不降下來根本不可能。而羊年內地房地產市場基本處於深度調整中：0 g* }+ S" x8 C; B* c
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一是目前中國各城市住房嚴重供給過剩，這並非短期時間內可消化得了。這不僅在於房地產市場投資的周期性，房企一旦進入市場想要退出並非易事。所以，在2014年住房銷售全面停滯後，全國各城市積壓了大量住房庫存。只要市場銷售稍微有點起色，房市的供應立即會大增。
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同時，當前中國的住房銷售是預售制度。如住房過剩消化得快一些，住房的供給很快就出來。不少房地產開發企業的許多項目，土地及各種審批手續早就準備就緒，只是等時機開盤而已。只要有銷售，住房的供給隨時都可以出來！5.39.217.76' d& O3 n& X5 e4 q9 h
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& k- A0 K2 y# p+ {: g5.39.217.76投資冷卻 政府收購難逆轉5 a, U: D, f! t6 P
4 {/ ]" z7 {) x政府希望以收購方式對當前樓市去庫存化，估計不能夠解決問題，還會把各城市住房過剩搞得更嚴重：一則地方政府早就被融資平台搞得焦頭爛額，財政支持十分有限，豈能有資金進入市場買房？二則在相關法律制度不健全下，容易出現嚴重利益輸送問題。地方政府相關人員就此可以與房地產開發企業合謀侵害國家利 益。三則這種收購得來的住房以保障房分配會存在嚴重利益輸送問題等。5.39.217.768 w3 _/ g( k# C! k1 Y5 U4 b8 J
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二是當前中國房地產市場仍是一個以投資者為主導的市場，絕大多數居民購買住房都是為了以更高的價格賣出。否則，以當前中國住房的存量及人口結構來看，中國房地產市場早就飽和。
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如去做一個問卷調查，哪個居民沒有住房，只不過可能持有的住房與工作城市分離而已。既然房地產市場是一個投資為主導的市場，那麼投資品的需求是零到無窮大。當投資者都看到房價會上漲，再加上很好的金融槓桿，投資需求會無限大，房價就會被推高。反之亦然。當前內地投資者早就預期房價會下跌，且上國家統 計局的數據顯示房價一直在下跌，住房市場的投資者會進入了市場嗎？根本就不會。這就是為何當前各城市住房銷售冷清的原因所在。
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* {+ o! i7 j0 k3 H# T, w d7 U春節期間，各地都打出回家置業的旗幟，但響應很少。再加上馬年中國A股急升了60%。投資者豈會還呆在房地產市場呢？當房地產市場的預期已經完全逆轉，要想改變這種逆轉難上加難。即使兩會後，中央和地方政府都會推出救市政策，但要消化當前國內住房市場庫存談何容易，重新讓房價上升更是困難。
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資金流向股市 投外地物業公仔箱論壇$ p2 H# G* l. m
) I$ p+ ?7 F2 Y2 X( B三是當前內地房產投資者不僅開始進入了股市，也紛紛走出國門，尤其是一綫城市的更是如此。目前世界各國都在放寬內地居民申請簽證的條件，所以不少居民已紛紛走出國門投資國外房產市場，如美國、加拿大、澳洲、新西蘭、歐洲、香港等，春節期間更是如此。國外許多地方的房價不僅比內地低，且質量好風險小。 投資者走出了國門，就不會再關注國內房地產投資市場了，這對內地房市的預期影響會更大。$ d$ j- M! u+ C% C) n# r9 \
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再加上中央政府反腐，一些新的與房地產市場有關的政策出台（如《不動產登記條例》實施），都會影響內地居民房地產投資。在這情況下，小量為居住而購買的人，肯定不輕易出手，因當前的住房價格太高。
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羊年內地房市周期性深度調整態勢不會有多少改變，這肯定是一個漫長過程。面對這情況，中央的GDP增長目標只好降低到7%上來。但以當前房市場形勢，要達到這目標並不容易。5.39.217.76) D) U6 j1 ]! P" G
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) }( C; p, E% c! C陳志武：A股是有組織騙局
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耶魯大學金融經濟學教授陳志武曾經表明中國A股的騙子太多，他在接受三月份《信報財經月刊》訪問時進一步解釋，A股是有組織騙局，短期內雖然會上升，但沒有長期投資價值。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& x Y' `. R& o [! ~4 ^6 W
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陳志武解釋，海外和中國投資者一般都認為，中國國家生產總值（GDP）增長率全球最高，要分享中國高速經濟發展成果，買中國企業股票是最直接的方式，但事實卻剛巧相反。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 i( E& Q# U& _: r) }
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「實際的情況是，2007至2013年中國GDP累積增長大約1.58倍，但2007年底至2013年底A股卻累積下跌了59.8%；同期美國 GDP累積增長0.7倍，但標普500指數累積增長約37%。從數據可看到，A股給投資者帶來的回報跟中國經濟增長速度不僅沒有關係，甚至背道而馳。反公仔箱論壇# s, s4 e0 L e% [1 n, {( P" ]3 z
之，美國GDP增長雖然不太多，但美國上市公司的利潤增長很多，給投資者帶來很高的回報。」 K7 s6 u3 Y2 I+ {1 i% x
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陳教授喜歡研究中國文化與金融發展的關係，他認為中國和美國的數據差別之大，「關鍵在於A股投資者並不指望着A股公司給他們真正多少回報」，當然他
+ w+ m& ~$ {9 H9 l5 e$ N5.39.217.76們也不怎麼相信這些公司，長期便形成「賺了錢就跑」、「見好就收」的心態，根本就「沒有充分耐性去等待有前景的好公司慢慢成長，使得整個中國A股投資環境不是以股東權益、利潤最大化來作為前提」。
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在這次A股猛漲中，陳志武還看到很多不理性。「有很多大國企或者大央企的股價表現都跟基本面沒有關係，比如說神華、中石油，儘管石油價格在6個月內跌了五成，它們的利潤慘遭重擊，但其股價仍漲了很多。」公仔箱論壇/ H4 m: |% v4 Y/ k
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就算是民企，也未必是真正好的公司。他認為，民企在A股上市實際上是挺不值得的，因為股市太不可靠。「好的公司應該往香港、紐約上市，而壞的公司當然可以在A股上市，反正你知道它是壞公司，而且A股的股民也是最好騙的。」
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0 g; c1 q% \9 I3 U公仔箱論壇基金經理也看準中國散戶沒有思考能力、非理性的弱點。「私募基金、對沖基金一看到有公司說要做轉型，不管怎麼樣先把它買下來，因為他們知道之後會有更多的人走進來。」這個遊戲不斷地重複，股蟻就只有被耍的份兒。8 \1 E l& _& E9 R* T+ X
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價值投資行不通& ?& e6 U$ y& D% l
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縱然A股定價完全被扭曲，陳教授也不否定A股有值得投資的公司。但在以非理性投機行為主導的股市，要堅持做理性的投資決定絕不容易。
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「問題是，被低估的股票到底要多久才能被糾正？毫無疑問，可以是好幾年的。」好像大家追的融資融券標的股票900隻，大家的注意力都放在這900隻股票上，剩下來的其他幾千隻股票就沒有辦法得到收益。「融資融券概念如果在未來一、兩年不改變的話，作為價值投資者，這兩年你怎麼過？如果你幫人管理基金的話，你的投資者很可能跑掉了。」就連真正長期、理性的價值投資者最終都因承受不住壓力，被迫跟着股市的非理性走。這就是A股的哀歌！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 `* e) r, K, c" v; p
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發表於 2015-3-4 01:22 AM
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