葉一知: 不收緊按揭，你就會興奮高追嗎？
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* Z4 j/ B, S: ~. a" X公仔箱論壇金管局出招，將價值七百萬元以下的自用物業，由過去的六至七成按揭成數，一律降至六成，變相令上車更難。看到很多網友狠狠批評，說令人更難買樓。我唱反調，原因就是以現在的樓價，按七成也是上不到車，就算上到車又是否幸福呢？
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! l0 ~- Z( e/ x3 _6 c9 z我向來不願談投資或經濟，因為我不是投資或經濟專家(雖然有時我們的常識比經濟專家如雷鼎鳴之輩好)，也沒有什麼實質投資成就可以拿出來唬一唬大家。寫這篇文章，一來，當然不是為政府說好話，我對特區政府的取態，不用多花筆墨，但我不能因為討厭這個政府，而扭曲自己一些想法去討好大眾。二來，這也不是什麼樓市、投資參考，只是講道理，談常識，大家看後想入市又好，罵政府又好，自行取態。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 x) {' b* x2 J& t
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一. 樓價是否瘋狂？
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調低按揭前，我聽到最多的評論是「樓價瘋狂」，樓價高得根本沒有人負擔得起。當李嘉誠早幾天叫年輕人買樓，有人即時製片指出買樓不可能，並被瘋傳，但按揭調低消息一出，大家彷彿又覺得其實是買得起兼買得過啊，為什麼政府要阻止我買？
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那麼，究竟大家覺得樓市是否「瘋狂」，是決定調低按揭是否恰當的關鍵。如果大家仍然覺得這種樓價還不算什麼，是可以應付的，是可以上車的，至少還有十幾廿年升的，大家絕對可以入市，並狂罵政府調低按揭，但請不要再胡說「樓價瘋狂」四個字。因為一個瘋狂的樓市，斷沒有理由有這麼多人覺得自己可以負擔又或願意負擔。
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2 `& h x/ Q! v7 V% U但樓市是否瘋狂，大家是可以用理性判斷的。當二人家庭入息中位數大約是三萬時，六百萬單位竟然只是「上車盤」，誰會認為這是正常樓市？
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4 H4 P) n5 \, ^tvb now,tvbnow,bttvb二. 財政欠佳者高追防守力低的價位5.39.217.76/ H& J4 ^2 H* s% Q3 r. t& i
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面對一個瘋狂樓市，入市風險極高。投資最終講求的不是前景有多好，而是risk management，將風險控制好。在我淺陋的人生中，幾乎沒有見過任何人在投資上可因高追而獲大利，那些少數高追而獲利者往往是幸運，絕大部分人高追都是仆直收場。
1 D+ j; w' r/ i. G+ n' ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb' o( c5 l! v) N5 H3 ~
低價是最佳的防守，高追幾乎毫無防守力。假設樓市最終下跌四成，早兩三年入市的尚有中度防守力，即使以今日價位計算樓價跌四成，這班人可能只蝕兩成，兩成在任何投資上都不算很大的損失。但高追者則沒有這樣幸運。5.39.217.769 P7 X. y$ C- w5 _; }9 W& ^) }! w
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再者，在今日「瘋狂」的樓市下，已置業的本就是財政能力不錯的人。當細價樓都狂升，就意味一群財政能力欠佳的人(所以才要吼細價樓)在哄搶接棒。這群現在才入市的人，不少是按捺不住羊群心理，深信「有買貴冇買錯」、「唔買遲啲更上唔到車」的情緒。換言之，就是一群彈藥最少的人，選擇在防守力最弱的時機高位入市，當市況稍有不利，他們最先沒頂，也是最可能率先破產的一批。比起早兩年入市的，他們可謂毫無防守力。公仔箱論壇% Z/ _" y$ _6 \) {( ~; K% @
9 J! x/ J9 M* q5.39.217.76我們不妨逆向思考，如果金管局把按揭放寬到九成，結果會怎樣？就是一大群自以為有能力的市民瘋狂高追，入市門檻太低，需求大增，樓價會更瘋狂上升。到了經濟放緩，這群人必然首當其衝，情況就像美國次按危機，讓一群本來沒有財政能力置業的人瘋狂成為業主，爆煲便成金融海嘯。# \0 V, `1 y# d3 ?+ m& o% t$ f5 O
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當然，可能「有買貴冇買錯」是真理嘛。我只能說，當初銀行推銷雷曼迷債時，Sales也是說「雷曼兄弟都會執粒成個世界都唔掂啦」。
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% U8 P# j/ \6 Y/ c" b- {. W5.39.217.76三. 中國模式會千秋萬世一直炒下去嗎？公仔箱論壇9 `9 q W2 T3 |5 E0 G
) O: \7 N7 o% q3 o3 `5.39.217.76有人認為，高樓價是大陸人炒起的。這點無可否認，但問題是，我們何以假設中國會千秋萬世富裕下去？如果是的話，那麼「中國模式」豈不成了一種進步、不敗的模式？那麼大家還有什麼好批評呢？但大家相信嗎？相信這種模式和這種政治體制會有不衰落的一天嗎？如果大陸經濟一放緩，香港樓市還可以只升不跌嗎？: Q/ y* v8 t6 Y M
7 O2 q8 D9 k' A' H3 kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有人也認為，大陸人是借香港將資產轉移，所以樓市沒有跌的誘因。這產生兩個問題：第一，大陸人要轉移資產，就是不相信中國模式，那麼我們憑什麼相信一個雞飛狗走的國家，其經濟會繼續繁盛下去？第二，大陸人為什麼用現金來香港買樓？因為作資產轉移，而這些資產是什麼？大部分是見不得光的錢嘛！他們要借投資產品漂白，即使損失也無關係，因為拿着可以見光的五千萬，總比拿着見不得光的一億來得好。5.39.217.76: b' _5 C2 K$ w, N) t9 ~0 [+ K+ {
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四. 市場是恐懼與貪婪的角力場
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投資道理其實很顯淺，畢菲特早已點出：當別人恐懼時我貪婪，當別人貪婪時我恐懼。樓市瘋狂至此，竟然有很多人認為可以應付而高追，這不就是應該恐懼的時候嗎？
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道理很易明，為什麼不是每個人都能投資獲利？因為市場是由情緒推動的，沒有情緒，人人理性行事，市場根本無利可圖。情緒推動出來的泡沫，是投資者的紅利。世上沒有理性的市場，因為投資是貪婪與恐懼的遊戲，心理質素決定你的投資結果。貪婪與恐懼間拿得準，就是投資高手。但這樣的高手太少，人類總逃不過情緒的控制，即使高手也如是。公仔箱論壇+ W$ s1 i2 j! P0 W, x% T W
. N$ \! G3 }- k ^# f$ X; J公仔箱論壇不要問我樓市何時會跌。這個世界沒有人可以答到你。誠哥也不能答到你，他叫你買樓，因為他是一個大地產商，大地產商會不會叫你唔好買樓住，睇定啲，等樓價跌時，即誠哥公司賺少咗兼股票下跌時，你先買啦。你有冇咁天真相信？
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1 J, x9 o8 O( T6 O2 [3 U3 l買不買，買後的風險，大家要自行評估。風險是很複雜的，例如你的工作是否隱定，樓價跌四成時你是否仍供得起兼很少機會失業呢？例如做政府工，那麼即使現在入市，你的防守力仍會比其他人高，但如果不是，你即使付得起首期，你也有機會變成負資產，公司可能會裁員，或你因高追而一世負債，失去了所有自由，包括選擇工作的自由，以及要有做公司的奴隸的心理準備。 |
發表於 2015-3-1 12:42 PM
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