柯Ｐ針對北市房價居高不下，拋出「第二房禁貸」、「重課房屋稅」的議題。議論紛紛，新年新議題！房價是供給與需求的產物。房地產的需求主要與投資、自用有關。房地產投資客希望房價飆高，因這是投資房產資本利得的來源。相對的，自（用）住民眾則希望房價愈低愈好，在經濟能力內可以用得起房屋。這種投資／自用房價期望的衝突，就是大有為政府要作的事。柯Ｐ衝此而來，但方式會產生反效果。假設台北市每一個人，都可得到所需房屋之充分滿足與保障，投資客就難以引導房價飆漲。但政府也要提供專區，供外來人口使用。新加坡公共住宅／投資區隔政策，是一個很好案例。房地產屬高槓桿的金融商品。假設某甲買一單位一百萬的房屋，自備廿萬，向銀行貸款八十萬。所以，銀行較購屋者承擔四倍的風險。當某甲一年後以一二○萬的房價出售，則某甲可得一○○％的年報酬率，不是廿％。這種金融槓桿，會迷倒眾多投資客。此外，房地產價格通常以「區域」作為基礎，至少含數十個單位的同區域中，任何成交一單位的價格上漲，在該區域的民眾會認為，該區的房屋價格已呈同比例上漲。這種房地產區域價格的模糊性，創造了房地產價格易被操縱的特性。加上一般民眾有「追漲殺跌」的追隨者心態，讓可憎的有心人有機可乘。所以，房地產金融槓桿效果、區域價格的模糊性、民眾的追漲殺跌、銀行較購屋者承擔數倍風險、政府擔心房價下跌時金融體系會承擔過多風險，致房價易漲難跌。房地產交易市場的資訊透明化，可有效降低房價操縱現象。透明的房地產交易資訊，可提供買賣房屋者，有效區別每單位房屋價值的資訊。所以，可憎的房地產投資客或地產商，不易操縱房價，也不會產生類似「精華保留屋」的誤導性行銷方法。美國房地產交易資訊透明化的制度，值供參考。中國大陸這波房地產資產泡沫形成過程中，政府一再嘗試各種「宏觀調控」、「打房政策」，調控房價，不乏祭出與柯Ｐ類似的打房政策。最終，形成房價愈打愈高的資產泡沫。如：限制奢侈房的建造，民眾反而因供給減少下搶購奢侈房，致奢侈房價一路飆漲。柯Ｐ的「第二房禁貸」措施，會提高買賣房地產之資金成本。再者，柯Ｐ以重課房屋稅的方式，制衡擁有超高坪數的家庭，也是一種「羊毛出羊身上」的價格反效果政策。擁有第二房、較大坪數的家庭，代表其財富所得偏高，這些交易成本都是未來房價飆漲的直接要素。職是之故，柯Ｐ在未詳實研究房價理論前，應多關注：「住（用）者有其屋」、「房地產交易資訊透明化」等議題！
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發表於 2015-2-24 09:05 AM
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