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[香港] 撤80億入場費財團訂標價分紅 市建局「減辣」重來 觀塘巨無霸再招標

本帖最後由 serrurier 於 2014-8-6 10:06 PM 編輯
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) D% Q9 R$ ?8 A公仔箱論壇撤80億入場費財團訂標價分紅市建局「減辣」重來 觀塘巨無霸再招標
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) y. g- D+ r3 Y* O7 `" f" G! b% A5.39.217.76市建局觀塘市中心項目於上月底流標,事隔一星期後,昨突捲土重來重新推出招標,除取消備受爭議的八十億元入場費外,亦可讓發展項目的財團作修改發展圖則,興建更多細單位,由於該項目取消入場費,預期競投財團所提出的標價及分紅比例,將會成為奪標的分野關鍵。有地產業界人士預期,由於市建局取消八十億元的入場費,料可吸引更多財團入標競投。2 R# `. ~& e8 d# |, `3 x
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觀塘市中心重建項目,早前由於入場門檻過高,項目入場費高達八十億元,而且財團亦紛紛指出,市建局要求發展項需為約八百方呎的大型單位,不符合市場的需求,亦未必足以回本,因而最終導致該重建項目流標收場,而市建局昨表示重新推出招標,並定於本月二十六日截標。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 [: C; i  P" ]! k0 N
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事隔一周突捲土重來$ l0 b" [2 V/ d6 G+ O! Z4 X- \+ |

) w; M- U3 B8 y+ \) Atvb now,tvbnow,bttvb該局董事會上星期決定,於昨日邀請十家符合要求的發展商,按已修訂的條款重新入標競投,合作發展觀塘市中心計畫第二、三區的項目。
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據市建局的資料顯示,今次獲邀的財團,均為早前曾獲邀入標該項目的發展商,包括長實、新世界、恒基、新地、會德豐、信和、南豐、嘉里、太古及鷹君。
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有市場消息指出,市建局有見項目的入場費八十億元過高,因而「嚇怕」一眾的財團,而該項目早前截標時,亦僅收四標,所以該局於今次重推觀塘重建項目時,於招標條款中,刪去八十億元的入場費,由財團自行出價;至於項目的單位類型,亦可以與市建局商討,增加細單位的比例,以便符合市場需求。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: j5 u& g* Y$ n0 K& b5 _
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流標後修改入標條款TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- c8 C* s, P6 M5 S+ P
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另一方面,亦有財團指出,項目平台的興建時間為五十六個月過短,所以今次市建局延長興建平台的時間至七十二個月。由於今次市建局為項目「開綠燈」,市場預期項目會獲不俗的反應。
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1 \% j) n: b) ]( M4 Y4 x5.39.217.76上次有份入標的會德豐副主席梁志堅表示,今次市建局的招標條款自由度較高,上次的八十億元入場費已經不存在,而是視乎發展商出的分紅比例而定,及放寬了興建多層平台的時間,對發展商有很大的幫助。8 E3 y1 g# K/ L, K5 Y  U  v1 J

5 K) H% I9 N5 g同樣於上次有入標的恒基,其執行董事黃浩明表示,對市建局今次重新推出的觀塘重建計畫有興趣,有機會入標競投,而對於市建局今次修改的招標條款,認為比以前靈活性高。5.39.217.766 R1 `" ~- T4 n9 o/ [% W3 h
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而上次放棄入標競投的長實,其執行董事趙國雄表示,今次的招標條款合理,會重新研究入標的可行性。
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新地董事總經理雷霆表示,招標條款比較以前靈活吸引,有興趣落入標。而新世界及太古均表示,需要待研究招標條款後,再會作出決定。1 D( ^& p8 h. g+ A
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發展商:條款自由度高5.39.217.76/ Q* _$ M6 R4 t6 D; h
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高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示,雖然該項目早前流標,但位處市區的觀塘市中心地盤為比較罕有的大型市區地皮。所以相信今次項目的成交價亦不會過低,所以仍然保持每方呎樓面價值六千元左右的水平,由於今次市建局取消八十億元入場費,料發展商會提高分紅比例,而該比例相信會成為中標的關鍵。8 n  P# h" ]3 ^; F0 ]" l

# A6 X0 C' L/ _另外,當該項目落成後,張翹楚預計,以鄰近的觀月.樺作參考,將來項目單位的實用呎價約為一萬五千元至一萬七千元。
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本帖最後由 serrurier 於 2014-8-6 10:15 PM 編輯
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讓步冀雙贏
- @4 G0 I/ Y/ U4 oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# y- b5 o2 y$ R4 R) i; n; {5.39.217.76觀塘項目流標不足一周,該項提供規模達千七伙項目,市建局旋即修改條款捲土重來推出,並接納財團提出意見後「局部」讓步,最終取消八十億元巨額入門檻,慎防重演流標事件之餘,亦因為局方面臨財政壓力甚大,不得不由之前以主導項目發展模式,改為要因應市場度身訂造要求,務求快速覓得合作夥伴達至雙贏的建屋目標。
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$ g5 W! Q8 W/ N* d6 PTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。財政及建屋壓力大tvb now,tvbnow,bttvb8 a0 h" W/ O6 p6 [8 G; V+ T' ]
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發展商視為「辣條款」之一,乃項目設計之住宅部分,原初全部要興建大單位,由於該類單位涉及銷售銀碼大,當市道出現變化時,市場對大單位需求將減少,加上現時中小型住宅成銷售較有保證,現今發展商當然希望可興建多些細單位應市,而市建局今次修訂條款,願意幫助發展商修改總綱發展藍圖,變相令細單位比例因應市場調節,為未來需求隨時改動設計。
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3 B. o& L( }& g! @3 ]2 JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。今次市建局為發展商「度身剪裁」,接納投標者提出部分意見,制訂更具彈性招標條款,業界人士分析,除了因為市建局不願項目再度流標外,更重要的是,該觀塘大型項目成提供達一千七百伙,接近政府提出按年供量約一成目標,亦為未來本港住宅單位供應庫,在現時政府「搵地」舉步維艱的情況下,要協助政府達到十年提供四十七萬伙公私營單位,以及令局方加快收回收購舊樓的成本,市建局也承受巨大壓力,故是次「從善如流」,適當地作出局方及財團均接受之讓步方案。公仔箱論壇- X4 U& V& S- U+ q

' A1 d2 m- K7 G; k, W1 o觀塘項目的重新招標期限,由上一次的兩個多月,縮短至不足一個月,亦已揭示局方因為財政壓力,以及要承擔貫徹建屋目標,希望將項目加快上馬,並露出局方面臨建屋及財政壓力之端倪。然而,在市建局作出讓步後,項目最終能否成功批出,仍要視乎發展商提出之分紅比例。
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本帖最後由 serrurier 於 2014-8-6 10:19 PM 編輯 2 S4 f3 {; r0 B- P
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從招標價中收取部分成本願意共同承擔風險tvb now,tvbnow,bttvb( w9 M0 l: f$ f! z
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市建局於過去逾十年於觀塘的收地過程中,斥資逾數十億元,為收回其前期投資成本,故早前標書中訂立須繳付八十億元入場費的條款,卻令發展商風險提高,故對招標望而卻步,而新一輪招標中,該局取消入場費條款,不急於馬上全數取回成本,願意從招標價中收取部分成本,其餘部分待項目落成後從售樓收益慢慢取回,意味其願意與發展商共同承擔地皮的發展風險。7 {9 Z. r+ g8 E, [. E; ^; ^, g
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早前流標的觀塘市中心項目,昨再次進行招標。消息人士透露,當中最重要的舉措乃取消八十億元入場費,市建局早前之所以訂立該數額的入場費,歸因於其長達十數年的收購及平整觀塘地皮期間,耗費成本達逾數十億元,為保證可全數取回前期投資數額,故訂立此條款。惟發展商面對如此高昂的前期投入,風險較高,令投標意欲較低,以致該地於上一輪招標中流標。公仔箱論壇5 H( j! m" l7 O* a! m! h* i
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降低發展商投放資金風險
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" @! W' G) Z! I9 Y4 h有獲邀入標的財團表示,市建局修改標書後,取消八十億元的入場費,令發展商不須於投標時,即時全數付出項目的所有收地成本,而是計算一個投標價,降低發展商投放資金的風險,至於另一部分發展成本,則可於項目落成後透過賣樓收益的分紅繳付,體現出市建局願將發展模式改成合作發展,並願意與發展商共同承擔整個項目的風險。* F. }* D" _: z2 Z: Q
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香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示,市建局取消項目的八十億元入場費,乃無可避免之舉。因為政府近期推出較多地,令地價拾級而下,且手續及發展條款相對簡單,故不取消相關條款,發展商普遍不願出標,或許會令該地持續流標。
7 z9 N+ Q- x5 X: S6 v8 @; q6 rTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# |& @. f1 i* g) a/ W# Z- \, {; J料入標情況踴躍5.39.217.76) Z! o9 C8 T( e/ M' d. T) `- I5 U

$ I& u9 z0 H+ \, f* d! K: X他亦指,此舉可看成市建局願意與發展商共擔發展風險,以合作形式發展該地。市建局為確保該項目可獲得利潤,故訂立須繳交八十億元入場費的條款。5.39.217.760 {) y$ A7 Q2 N

* F8 `: k: B+ W  W- l5 l- ?公仔箱論壇取消該條款,意味市建局吸取流標的教訓,願意承擔未能收回成本的虧損風險,加上放寬其他條款,亦體現市建局與發展商的相互合作形式。7 t, n! E! q/ W

6 g2 a. M5 w$ h/ H/ O他更表示,由於項目規模大,落成後會成為觀塘地標,且項目地理位置優越,鄰近港鐵站,倘若日後樓市市道好,該項目的利潤及市值升幅有保證,故料在市建局削減入場費條款後,將令入標情況踴躍。
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惟他亦預期,因為地價供應增多,故發展商的標價未必會令市建局滿意,該地最終能否成功標出,仍需市建局在接獲標書,好好計算其可承擔的虧損風險之後,作出決定。
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本帖最後由 serrurier 於 2014-9-24 12:14 AM 編輯
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應需求「改細則」 主打兩三房 觀塘投資180億 建約二千伙
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, D. {7 y2 ~2 J& C/ q) @tvb now,tvbnow,bttvb上車熱潮方興未艾,取得市建局觀塘巨無霸重建項目的財團,最新決定斥資達一百八十億元,將項目住宅部分打造成主攻二、三房戶,並準備改細戶增加一成八伙數,令發展增至約二千伙規模,即時令市區住宅單位供應數量提升,紓緩市區上車盤荒。tvb now,tvbnow,bttvb, X" V: p3 d3 X/ S" |

2 i" V' U7 s9 ~2 V5.39.217.76被喻為市建局歷年最大型市區重建,乃最新批出之觀塘市中心第二、三區,這項佔地逾二十三萬方呎商住發展,一度流標後由信和合組財團投得,且一度傳出中標財團今次成功壓價奪地,而中標牽頭的信和,該公司營業部聯席董事田兆源昨首度披露項目發展大計,並透露準備在未來五年內,分期總投資規模約一百八十億元之巨,乃集團近年最高投資額項目。
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另外,亦正擬向政府申請,將原定興建約一千七百伙住宅,增加至約二千伙,並會主打兩房及三房戶,該類分別作上車及換樓單位,料佔項目住宅部分逾八成比例。
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* u) a1 F7 l( n, J- v公仔箱論壇田氏又表示,該項觀塘市中心發展,配合政府起動東九龍策略,受惠區域涵蓋啟德、九龍灣至觀塘,在新發展推動下,他指出,東九龍人口結構亦出現變化,連觀塘重建其他期數等,將發展地標商廈酒店等,而東九龍寫字樓新供應將顯著增加,大大提升區內高收入群,加上在新發展潛力下,區內紛吸引外資投入發展,亦包括花旗銀行購入區內作總部物業等。公仔箱論壇, e% G; m0 c$ N3 D# D  C" k. I$ {
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他續指,集團於觀塘區具發展經驗,參考系內觀月.樺近期銷售成績,亦認為區內對兩房及三房需求較大,故未來新項目仍會主打這些戶型,料合共佔逾八成,其中兩房戶面積約五百多方呎,而三房戶面積則約八百多方呎,並會提供少量一房單位,及四房或以上的物業,而開放式單位則未有考慮,他補充指,由於住宅樓層最高可達四十八樓,故部分單位可望海景。
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研究競投新一期項目5.39.217.76" J- E7 P, Y+ X' V

  `& Q9 M% ^5 R! N+ U2 {至於靠近今次投得觀塘重建之項目,市建局未來亦將推出第四、五區發展項目競投,主要作零售、辦公室及酒店用途,據田氏指出,未來推出觀塘重建項目,包括興建一幢樓高二百六十米的地標式建築,料可提供約四百間酒店房間、七十多萬方呎寫字樓樓面,低座部分設近一百萬方呎的商場,於九龍東較為罕見,他並透露,配合已取得第二、三區,集團會研究是否再競投新一期項目增加規模。
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觀塘第二、三區乃大型綜合商住發展項目,連公共交通交匯處等發展用途,其中住宅設有四座物業,每幢最高可建四十八層,樓面面積有近一百五十萬方呎。
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' Q; Q8 y+ X3 l& _據市建局最初招標要求,項目原先需興建約一千七百伙住宅,據透露,正研究向政府申請將興建單位數目增加至二千伙,單位數量增加約一成八。若申請成功,住宅單位平均面積將會由八百八十方呎,減少至約七百五十方呎。
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單位數量增約一成八
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. y6 @; z" j2 U" wtvb now,tvbnow,bttvb至於信和與市建局在區內第一期重建項目,已建成觀月.樺,已沽出近九成物業,平均成交呎價約一萬三千五百元,未來會建設行人天橋接駁第二、三區發展項目。% N$ C: F5 G. @% m6 A1 |

+ u9 }, B! h# @* Q9 m/ I9 Utvb now,tvbnow,bttvb田氏估計,隨未來區內配套發展會更為完善,未來第二、三區發展項目的住宅單位造價有機會較觀月.樺為高,並預料最快可於三年後售樓。
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