（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
, N9 f, L, t+ n3 \0 t! i專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
# H$ k* |3 v1 k' S9 B/ C: rtvb now,tvbnow,bttvb他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”tvb now,tvbnow,bttvb$ }' H4 O2 R$ d
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。公仔箱論壇' X/ \% d3 J$ ]
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
9 K) Z, C" `8 N, M- F4 ltvb now,tvbnow,bttvb“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”7 o. p4 R1 O0 z4 K( K
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新打房措施影響大+ V, y: U1 A7 W+ `; x' C" s
5 s& r7 N% W, VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。公仔箱論壇5 ?2 v' V: h, j) K# s c
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。tvb now,tvbnow,bttvb& m' p" C/ N b% P+ _2 [4 K
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
- y; s. k9 G6 l; s9 LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。3 U9 V* D- U( j% a# Y, r/ P
S2 n0 S1 j2 Q0 x0 ~ b" v公仔箱論壇新手可從次級市場下手tvb now,tvbnow,bttvb7 W2 c& U7 r/ l' @( o
1 h2 o, S5 J& ]0 W1 T& s5.39.217.76產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。# ?$ t: w8 N* l$ I2 D3 [) D
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
& I/ j. C7 T$ t; m# KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”- a+ k! U0 F5 k0 |
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
' `3 N1 F- Z8 M0 Y* O6 atvb now,tvbnow,bttvb她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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4 \( Q' ]1 p- G7 f ^5 ?5 C5.39.217.76現代人買房收租公仔箱論壇' C* s% m8 Y# x5 Y, O* x; Y- _- B
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
$ i) q4 U% x0 \& m; j8 C9 {: G* X" b公仔箱論壇黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
9 K0 _/ r) A" `5 u. _5.39.217.76她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
+ F" w) {& G+ _8 b# y# l( V5.39.217.76所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
1 H2 u; @) W+ U: a; g! | g7 X2 g$ ?公仔箱論壇她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 w! H' `2 h6 l& k9 A/ T
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
: F5 x/ U( k% `5.39.217.76房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
x( k5 L* ?+ J4 _) |公仔箱論壇另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# `7 \0 h2 C9 J
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適時調租增現金流
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
# T, a0 ?' K! F$ m4 f5 n4 u# @7 X- @5 E“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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隆房價跟不上獅城水平
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
2 i( ?0 v* n3 D) Q他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 }( u9 ~ {% B
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
, P+ a2 ]) f7 ~% H$ F* \; \5 HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇) ?! l; _- O. v* [
高鐵將建設7個站點
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. ~+ V Q( V: c8 |+ ~陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
& g' S2 T$ }, d# Ctvb now,tvbnow,bttvb何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。5 l7 B2 W- b1 a
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
H* Y+ Y& h1 o) o m4 xtvb now,tvbnow,bttvb他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。5.39.217.76 G" \- Q3 m: x" ^! {
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 h, R | W2 ?' I6 m* d: b5 w# [: a+ l
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”0 n5 a8 Z# ~0 {# i* R% H) T0 O. ?
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。2 q2 P: |. H1 I9 q
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。公仔箱論壇! ^8 _3 G7 }+ P# V G
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。' I' ]4 q5 M8 r; ^# n- ^! a1 }
0 u% L& V: r8 ~2 D( STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積tvb now,tvbnow,bttvb! V6 N3 C, M" k" ?0 b
: i) K1 s( \. M/ s, x6 t何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。' k8 C4 j/ s9 V
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
: d& s4 ^0 `# b7 z+ y公仔箱論壇“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
: L2 \ \: I0 W/ ?, k* B4 f- h5.39.217.76“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
$ L2 h3 X5 \1 p, \7 L# }tvb now,tvbnow,bttvb“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”5 H4 V% ^3 P: ]
& d4 I& K8 I* C' M5 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。了解購屋法律免惹麻煩
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+ \$ Z/ G" ?1 _1 ?9 C律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。5.39.217.76& k$ U+ s/ m2 E% L8 @
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
) I1 T7 m, ]4 [7 \( j. K公仔箱論壇他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
$ R) Z& I9 j% w, `他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
4 t. s) z9 H. Q/ f7 f; ~“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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, [8 l6 G: H) Z7 G% y* bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。大馬法律完善公仔箱論壇/ O+ B! O8 U/ X3 D
! @ V* a( u7 L陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 f3 ]" O4 l/ L7 y
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。公仔箱論壇* K3 s2 i& k9 a2 G
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
) e6 w0 ?0 o4 Q) u+ [% ~0 m* W* \# {9 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。% T) ~' L, W- |, \! G Y) o
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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1 Z* \5 d% d! x5 \tvb now,tvbnow,bttvb明年料調高產業盈利稅
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7 M0 m; a* M. _! F3 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
' v3 j0 ? u: x5 P5.39.217.76他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。 C8 S& n+ x! e$ b+ ~
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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政府講很快做很慢
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: U8 v9 R6 K f# P; M6 o$ a“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”& V! B' O6 H+ N
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
, K* ?7 S: ~; n; I6 r# CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。5.39.217.760 M& A3 j. l* \! E' `
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
; ]* [ I7 n: }) ?, @8 S公仔箱論壇“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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