（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。5.39.217.76- q) _2 w# g4 C3 C. [0 T! S
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
6 Y, g- y* ?& }1 \. g. X6 S! E2 Htvb now,tvbnow,bttvb他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
# _5 U/ H- \' [& `* s) {不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。公仔箱論壇) Z" Z) ?8 C$ ^; G1 y3 K7 L2 z
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
$ @+ d% u1 u7 _) [$ [9 r* m+ ]9 Z“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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新打房措施影響大" H+ |1 ~+ m$ A2 ^
7 M! W1 l) i* b& o; C/ K: `林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。2 w4 l$ E- _$ D. A+ C; y
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。公仔箱論壇( t9 R* S9 b" F" w$ {
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
+ k' `+ ^* u: G8 Y f; S公仔箱論壇林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' _7 @$ I% `' [
/ j! U6 E" J: J1 z0 u5 H ]: E# {tvb now,tvbnow,bttvb新手可從次級市場下手
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
2 J- x. W; @5 ytvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。tvb now,tvbnow,bttvb: P: v. @) m( {
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”$ V9 S! e5 v! k9 \- u% t
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
6 ~" U! X. }! T% M+ B7 V7 @; r7 x5.39.217.76她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租公仔箱論壇& x+ L+ u: I. f+ _/ H
& u3 D+ r. j8 {$ R2 B- X3 H- x9 h5.39.217.76iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
# G7 |; u1 N8 \/ F黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
! F8 F0 n7 q5 Z$ p3 ?tvb now,tvbnow,bttvb她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
" h% h L0 A& ?8 Y0 f+ b" rtvb now,tvbnow,bttvb所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
# M: r1 d) t0 z* X$ ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。* {, U+ M; X9 }$ V$ j
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”6 J+ e7 x0 G' ^
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
. f p' v v3 ^9 R9 i3 Y公仔箱論壇另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
2 {5 ^: ^6 N& T) M2 p ~( t7 wtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇# L% Z4 f1 o. _% ` a+ S9 N5 B# t
適時調租增現金流公仔箱論壇& P* t. u; X8 W( N
`$ V: I: B3 |黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
2 L! a- t4 V. o9 E. T0 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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: P: o5 ^! G% h7 n. S# wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。隆房價跟不上獅城水平" z. ~2 e( D# [: c+ W) |
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
7 r' |, O) w, `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。tvb now,tvbnow,bttvb! W& ~5 `) K( [: g6 I& A' P
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 s# R1 \" ?- U `/ U
. l+ e1 v9 |9 _ wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。高鐵將建設7個站點TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 ^3 j Q- \# c7 g
4 ]7 @, t! T' a S! _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。tvb now,tvbnow,bttvb3 A1 Q" f F; x" Y- H
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。5.39.217.76- ]/ t+ T( [+ W. C! f
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) w8 e* E* I: v* z' G
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) P8 W5 d& ]9 m. J* G8 i7 j2 \& C* m: P* m
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: p# j7 R6 Q. \4 N$ E+ U) c6 E
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”6 j) K* @) |( _ r- m
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
! M1 ~+ Z) p9 ?tvb now,tvbnow,bttvb所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
; W! D3 I) c, p& j何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。7 z8 p# ^; P# z) }0 H; g
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獅城填土將增50%面積
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$ c6 B1 u" T5 D$ k1 C4 x5.39.217.76何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。5.39.217.761 O$ A7 K( U% k: }) {& ~* q
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。0 c6 [4 g3 h$ j3 {, k3 J9 k# D' B
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
5 [- T+ i2 K2 S: N7 w: z8 x“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
4 K2 R C7 q' R- J6 x5.39.217.76“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”公仔箱論壇& i: _: t; T$ t9 ^" U% n4 A" Q& o
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了解購屋法律免惹麻煩
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。5.39.217.763 m5 f5 q" h6 E/ I# k- t" _
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
7 m1 D) R, Z! ~& V) {! S9 P0 Ytvb now,tvbnow,bttvb他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
5 T; ^: S |: `' t. b& g8 r他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
; W' K% t% B: Y Xtvb now,tvbnow,bttvb“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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" Z; t# {/ L# s! o+ ^6 Q+ K2 K+ m: lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。大馬法律完善公仔箱論壇3 k2 k+ V3 V7 b% c( F
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。tvb now,tvbnow,bttvb" U* U% w. w! z/ `* K" W" O/ E
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
% R* S# ~3 _1 n) g6 b5 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。5.39.217.764 I& s- w7 m0 L! x0 f, O3 J/ @, f5 I
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。5.39.217.767 k2 S$ `0 r4 w( n
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: H& _. T7 e& T9 D% u
% U- f* ^! g Z2 J! T" H明年料調高產業盈利稅
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7 u+ Y9 d( K$ T+ d陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
9 K; F: J" d, C4 m/ |他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
) H) R8 |8 ~; k( K3 l公仔箱論壇“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。5.39.217.761 p6 S' h* L4 B2 N. H6 a: U. z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) x8 e& M, Z0 b; M
政府講很快做很慢5 w Q+ K' H1 o" M+ c7 Y% o# S
0 s! @- g8 o+ J- B) |2 |2 J' [“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”5.39.217.760 e9 {6 T3 \/ P+ ~4 k
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。5.39.217.76$ t9 } j% C8 O1 C
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
2 H5 o' z# v7 I7 m7 E3 e# B: P; H' W5.39.217.76他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。5.39.217.762 y' m6 R j8 [1 R! R
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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