（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, x4 x. [- s S6 |
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
* `1 }3 x, C) ~# U0 X5 B& w6 v他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”( M6 v# ^# ~9 `# u1 l
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。6 m% T9 P9 K9 a7 ]
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
, ^7 i/ v( E+ o4 G2 v; F2 @! j“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”+ _& P& F C, r' B
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新打房措施影響大
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( r- u% J8 k" w2 g i: X, q o
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。2 a, S4 D! p$ n6 E
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb$ _7 T% j# g) a; S/ o; R
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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0 Z7 {/ X1 m, r' p/ }, k" t5.39.217.76新手可從次級市場下手
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。5.39.217.760 `! t# d9 c& W d4 v
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。2 d0 i. d4 Y3 z( K9 W
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
/ N% \" u0 j9 ]而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。5.39.217.76" ^2 D, ~% N& h. \8 V" \
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租
' q$ |9 ~% k+ H4 B3 o. ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. w- [2 H& j" A0 k( H
iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
# g9 ]1 i1 {4 c5 u% t. u% p公仔箱論壇黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。4 }& |: T/ g& n3 N0 g( E# k( l
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。* E5 ^/ K- r2 e: W+ o( N/ v1 H
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
% U, b6 V% v6 }3 Y" U1 R. Otvb now,tvbnow,bttvb她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。# @/ h. `, L/ E! w) c
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 v, j/ J- P* R) r
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; R4 x# h, C& G/ F
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。5.39.217.768 B: Q r9 ^8 p. M
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適時調租增現金流TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 ~, g; I" Z; F, n; _
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。 Y4 M: l c- |3 ^' ^8 ^# q7 c
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。- G1 ?: T3 \- V( Y6 s _" g6 ]3 y
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隆房價跟不上獅城水平6 ?1 |1 ^0 |% ]( ? B' _
( H7 z/ B: M% m% ^2 l/ Atvb now,tvbnow,bttvb何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
8 |% b3 }+ U( X8 Utvb now,tvbnow,bttvb他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
% }: o) p7 j ?! O! Ctvb now,tvbnow,bttvb素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。1 d& z7 @/ M, N; e0 r* W( b9 r* |
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高鐵將建設7個站點
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" l" H% I: Y* t: u( C% q* z& v陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。5.39.217.765 f4 y9 f' v2 P# w5 ~ Z! L R
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 @0 z9 q% u2 Q- D0 a. W' l
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
9 M4 q# l' x; M1 t0 J' STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, _, b$ k6 N. g( D7 ?- g6 ^
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 n0 r, n1 @5 ^; f
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
) }& c2 M1 d. j! i+ X0 d# C2 f7 L5 ~何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
# h% J5 \* o+ R9 D公仔箱論壇所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
, X1 H& u' k' R' s ~5.39.217.76何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
4 Z2 X9 m3 U& o. ]tvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76, g+ \0 v3 Q3 ~( u; Z; W1 C# j5 \. a
獅城填土將增50%面積TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- V G' G* u( ]; s+ g+ P
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。4 }& s# Y! _% ?5 E5 p
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
! \1 T4 b8 o b& p8 X# V$ T Z+ Ltvb now,tvbnow,bttvb“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
# X" ] v- G( d. Q- w6 t5.39.217.76“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
2 j% y$ Z$ w5 H7 u$ ?( s# v5.39.217.76“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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3 z2 G0 e8 V Z# @tvb now,tvbnow,bttvb了解購屋法律免惹麻煩' E2 T0 h0 B v
7 ]6 a. J1 C+ |* S) M5.39.217.76律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
% n2 R" x. i, W8 R% C+ y' o% q5.39.217.76他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
8 u4 `9 b% p x1 c$ [/ T4 L0 p Z5.39.217.76他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
* |; ?0 j# D \# G0 Wtvb now,tvbnow,bttvb他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。, B- I* g% H. e0 J+ m+ X3 N
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 r4 R. F. y4 ~/ j! H
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大馬法律完善
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" W# W* d7 X# z* t" `5 p$ a/ O" etvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。# [9 ~$ L0 H0 s* n$ F3 w9 R+ V0 [
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
% B* b! A6 o- o) s$ l! r5.39.217.76陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
" }: g8 l9 z4 U" V+ ?公仔箱論壇陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。tvb now,tvbnow,bttvb! ?$ N) y% l8 S( U- a( R) M' }: I
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
7 `3 E5 C3 C) u6 A! W& B* ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: ^0 |# `! Q6 m, Xtvb now,tvbnow,bttvb明年料調高產業盈利稅TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. t( I% o. q; Y; g6 T* T" J; I
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。# k: X' t5 E+ g0 R8 P, y% @ G& p
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
9 S- V' L B# H y" W“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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0 W8 c+ O6 x5 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府講很快做很慢5.39.217.765 \% f" s, g5 u& J; y0 E' Q6 a3 ]
I8 l/ |5 ~3 E7 v. M5.39.217.76“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
1 T4 K( S4 G( ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
/ i; `0 X, b$ D' Y, X9 [) B他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
% n. N$ p3 E S9 |* k5.39.217.76他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
! ]! m/ [% Z9 M& Rtvb now,tvbnow,bttvb“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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