（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
$ B' m5 D7 e. s0 D8 O; z$ ?- R5.39.217.76專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
# u e8 o V& }2 P% c7 ntvb now,tvbnow,bttvb他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。” |& |, g3 f$ I! g5 ^/ P
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
, U! s/ A9 ]6 z9 r" Gtvb now,tvbnow,bttvb林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
V8 y5 l Z1 q# f1 C5.39.217.76“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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* Z$ a" G# Y- n2 R新打房措施影響大; p- L& y3 i" \
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。公仔箱論壇7 Z7 V+ ~: |2 r J
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。" T0 ^. e" W& Y0 b
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb+ p3 @* t2 _6 `# G) L0 ?
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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0 W$ j: b3 v3 g0 I# F+ i0 R+ X. d新手可從次級市場下手
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。0 ]6 Q8 x, Y2 x/ G. w
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
$ t% f, {4 F" k+ c. N2 V公仔箱論壇“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
1 B% i9 i; }. f! Z1 x% i* O5.39.217.76而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。公仔箱論壇& W5 _+ D. k4 i
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。公仔箱論壇7 E; K7 V, e. P1 P, J
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& V* s2 }: h- [9 P! M- t
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。公仔箱論壇- W9 n# s1 y& _ S/ i4 {! ^
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。公仔箱論壇9 L' f ?6 b4 V. o6 z B* g- c' e, o. L
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。8 T; `, A8 `/ l T# x; v4 H
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
8 _; Y1 O" {! t, ]3 u$ n" OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。公仔箱論壇& A& b! f0 y; n5 s
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。公仔箱論壇! _% H: e4 \2 \' b
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適時調租增現金流
. D3 f, B7 M! n2 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, y/ N" _) X/ j, d
黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
' V/ ?6 F7 d) A5.39.217.76“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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0 S. i8 Y$ m3 @' ~# ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。隆房價跟不上獅城水平tvb now,tvbnow,bttvb5 L A, |- z2 x/ O
- d( [( x2 B5 ~1 j/ X& I5.39.217.76何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。# Q! T% H7 k3 W! F' t
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。5.39.217.767 Z9 L9 H* [. R) ]) @# D
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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高鐵將建設7個站點
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
5 H/ B/ d& B1 j5.39.217.76何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 M s0 [( v, b: }- |/ d+ q
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
8 W$ q) C: E" {+ v$ z/ I) ~8 D( F他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, e! s$ G6 i/ |% S
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。/ [ q, E% U& G& T7 V4 K, d
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”5.39.217.76( X4 U% |5 Y8 s4 B5 S2 e
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
' q/ O, j$ h% ]2 Q所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
& I* b- V& T1 @4 N( BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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' {! I8 y; i. \# n) ctvb now,tvbnow,bttvb獅城填土將增50%面積
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。, r: C5 }6 l$ H) Y) B% y9 u% s
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。! G# g0 f! L5 N8 v% W# t' m
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。公仔箱論壇0 T A" J2 a8 d( z0 h4 f
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
; Y/ `. H1 C) C6 s! TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”5.39.217.765 i l$ [4 c; H& p) A' @
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了解購屋法律免惹麻煩
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) x% h# o2 A' F) Z U! n8 [公仔箱論壇律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
- D4 c1 C6 D' p0 G' ]他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
1 C7 C3 L; u1 L公仔箱論壇他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
2 z& @0 D4 F+ M% M9 m6 O5.39.217.76他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
8 q$ P; O6 y1 B B8 Z- D0 W( [tvb now,tvbnow,bttvb“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
/ `/ x' M s+ X% y/ Z" Q6 \# J" h7 Wtvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.767 @) P& u- ^' Q9 [- {% N
4 H* }: e: P; i, ?. {; O公仔箱論壇大馬法律完善
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: q' L o0 }- b* b公仔箱論壇陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。& D2 S/ s9 p/ E
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! A: s- t9 Q" o; @( v) T
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
& }& F) n/ Z, J陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
( C5 x; x+ t7 v% K5.39.217.76陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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% M/ C& f: i% C( h5 W! |/ {明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。tvb now,tvbnow,bttvb, _4 R' S( U& V( z+ G, T' c
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
& r. m% f1 ?* M2 U7 P8 S: |& utvb now,tvbnow,bttvb“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。$ A% Q. @- ^; t0 }+ e8 X
( E7 ?0 E7 b' c! x4 |公仔箱論壇政府講很快做很慢" ?+ t: z- @, c
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* d( }1 a# c2 S3 l$ ]
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。公仔箱論壇: Y! M) b+ q" M0 d ~
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。公仔箱論壇* v( ?6 D: |- Z
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
) G. q9 B+ O, G, e m, l公仔箱論壇“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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