可別小看這輪樓市下跌
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日前，在北大房地產總裁班講學，討論最多的話題之一是這一輪房地產調整的周期有多長？房價下跌會持續到什麼時候？有趣的是，來自全國各地的開發商們對“房價跌幅多少”分歧比較大，但對於調整時間卻似乎都比較樂觀，最長也就看到兩年半左右。其主要依據是前兩輪的調整，一次一年半，一次也不超過兩年，且跌幅總體上都不超過15%。這種預判使開發商們雖露愁容，卻也還從容篤定。甚至不少學員摩拳擦掌，躍躍欲試准備拿地。0 {* o' q4 o9 i2 [2 D
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筆者對此深不以為然。% [" w6 j1 O" j
- o! ~2 H \1 itvb now,tvbnow,bttvb首先，這一次的房地產調整與前兩次的性質完全不相同。無論是2008年至2009年的調整，還是2011年至2012年的調整，從年度的時段上看，無論是北京等一線城市還是三四線城市，全國當年的房價都是上漲的，只是漲幅大小的區別。多數城市房價都呈現先抑后揚態勢，即使年初下跌10%~15%，下半年也迅即拉回，且重拾升勢，導致這兩次所謂調整的主導因素都是政府政策打壓。所以，前兩次的房價下跌、房地產調整應該看作是“假摔”。5.39.217.76, p$ m$ f* f; q" m, Y+ L3 q
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這次大不同。在政策沒有任何新的打壓的情況下，房地產自身開始調整，房價從滯漲開始全國性回落，成交不分東西南北，一線四線城市的成交量都大幅萎縮。因此，可以說“真摔”真的來了。這是自1998年福利分房結束、房地產大牛市元年開啟至今第一個真正意義上的大調整。而這種調整可以對比的是中外房地產類似的情況，可以借鑒的是其他經濟調整的現象。
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這一輪房地產調整與房價下跌最具可比性的是日本房地產泡沫破滅以及香港亞洲金融風暴樓市暴跌，都是房價上漲多年后加速暴漲，都是經濟不景的背景，都是房地產在經濟中所佔比重過大等之后出現房地產泡沫破滅。從周期階段上看，都經歷了“房價滯漲——成交萎縮——房價暴跌——持續低迷——房企破產——業主抗議——緩慢復蘇”等過程。當然，表現形態有差異，比如日本房價走平三年后暴跌，而香港房價半年左右就暴跌﹔又比如業主抗議，日本較平緩，而香港出現50萬人上街游行。
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不管表現形式如何，這個周期都不是一兩年能走完的。日本的周期走了10年﹔香港樓市從1997年算起至2005年復蘇也有9個年頭。跌幅最大時房價跌去65%。回觀這一輪中國房地產的大調整，雖然最新的統計顯示全國百城房價終於環比下跌，但隻有一個點左右，真正必然要到來的暴跌尚未來臨。什麼時候開始暴跌呢？像香港那樣半年？像日本那樣三年？誰也說不准。不過，從上課的幾十位開發商所談到的成交慘淡的普遍情況看，這個時間應該為期不久了。從1998年開始上漲的中國房價，漲了十五、六年了，像日本、中國香港那樣調整十年八年也不奇怪。中國經濟由於城市化、結構調整見效快等，調整時間或許短一些，情況比香港、日本要好一些，但經濟運行自有它的規律。筆者料定，此輪調整時間不會少於5年。此外，還可以參照的是股市和黃金：上証從2007年的6200點下跌，至今8個年頭﹔黃金下跌3個年頭在下跌通道之中，其中黃金從形態看跌5個年頭以上無懸念。最有說服力的是它們都經歷了所謂“斷頭鍘刀”式的暴跌過程！tvb now,tvbnow,bttvb" ?% b X! Z9 N5 N+ I8 |6 Z
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學員有兩種典型的僥幸心理自我安慰：一是政府會救市。本屆政府是“市場起決定性資源配置”論者，所以別指望政府會輕易出手﹔退一步來說，限購取消、政府救市，短期自然有用。但別忘記：當年限購擋不住房價上漲，取消限購怎麼能擋住房價下行呢？2 f) r @0 [, o4 w3 F
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有的學員強調他所在的城市特殊，或能逃過一劫。筆者送了他一句成語：覆巢之下，焉有完卵。 |
發表於 2014-7-1 07:24 AM
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