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[中國內地] 開發商訴苦:房子賣不動 政府稱退地可以但沒有錢退

“我們已經申請了退地,但政府方面給的說法是,退地可以,但暫時沒有錢退。”開發商李明(化名)近日頗為鬱悶,由于公司旗下樓盤銷售持續低迷,他試圖將手頭幾百畝還未開發的土地退還給地方政府
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' x' T  i8 M5 F( O+ {% Itvb now,tvbnow,bttvb  4月以來,李明在這個東部三線城市的樓盤已經基本賣不動。
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  “我們公司的負債率不高,還沒到大難臨頭的時候,但房子賣不動,確實難受。”李明對記者稱,“土地既然不能退,那就先放著吧。”
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- h7 Q% K( \$ d# l& `5.39.217.76  和李明一樣,越來越多的開發商正在對買地失去興趣。- q: G; [4 ?1 M( w4 q, O

2 c0 ^) B5 e8 M9 {  “去年下半年土地市場的火爆現象難以延續,各線城市土地均有所降溫,並已開始產生分化。”中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者,房企銷售不佳、資金鏈趨緊,雖然對一線城市地塊仍有渴求,但購地已趨于謹慎及理性。
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  流拍頻現
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6 _0 w  G7 a" Z0 ?/ Mtvb now,tvbnow,bttvb  樓市下行壓力傳導到土地市場。
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* t, [* g( a% j6 f& X5 Wtvb now,tvbnow,bttvb  中原地產研究部統計數據顯示:5月一線城市合計土地成交額為266.6271億,這一成交額是最近一年來的最低點。. Y* ]( z5 e0 T4 b- g, O) U8 z

& f1 }8 i- m' d& i) R  j2 U; R/ w! X公仔箱論壇  其中,住宅土地成交僅7宗,成交土地額為76.8億,也創造了最近一年來的最低點。住宅類地塊樓面成交均價為7592元/平方米,相比4月份的12363元/平方米,成交均價有所下滑。平均溢價率為16.5%,低于4月份的37.2%。tvb now,tvbnow,bttvb3 d) L' K6 ~, C
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  一家全國性開發商廣州公司負責拿地設計的吳小姐告訴本報,雖然最近該司在考察一些地塊,但已經基本不參與投標。“目前必須謹慎再謹慎。”tvb now,tvbnow,bttvb+ Z. H& e2 w% X$ o& S1 g( C9 w; z

7 x" Z/ X, `6 d9 X' {/ v4 h7 {' @7 ^; M, stvb now,tvbnow,bttvb  克而瑞研究中心提供的數據顯示,5月,15家典型房企的拿地面積為274.6萬平方米,同比下降66%,拿地金額88億元,同比下降65%。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 g' @! Z. ~, W5 }5 o4 ^

: Z0 t3 Y7 B  \9 q) n$ q9 O- b- ]3 N, x5.39.217.76  其中,華潤置地、龍湖地產、綠城中國、世茂房地產、雅居樂、遠洋地產等龍頭房企全月均未有土地入賬。
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+ a1 n- k( A8 L5.39.217.76  事實上,5月份各地政府均加快了推地速度,但由于目前整體市場不景氣,開發商拿地意願大受影響,流拍和底價成交情況反而繼續擴大。5.39.217.76- B+ S4 D9 c% F3 `  U+ m, Y
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  廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點城市均“未能幸免”。
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7 ]( Z% ]6 [1 K5.39.217.76  沈陽上月共推出18幅土地,最終僅8幅成交,其余10幅土地全部流拍。可作為對比的2013年5月,沈陽推出的7幅土地全部成交。
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  一位在沈陽有多個項目的開發商告訴本報記者:“沈陽前幾年出讓了大量的土地,目前當地樓市已供過于求,再加上新增人口導入不足與銀根緊縮,樓市、地市雙雙陷入低迷。”公仔箱論壇3 B1 m( f, v. S* D7 _

+ K- z& u0 C) ]! G, o8 d  “目前大家關心的是如何去化庫存,哪有心思買地。”李明對記者表示,“現在形勢還很不明朗,賣樓遠比買地緊急。”
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  易居中國執行總裁丁祖昱認為,房企對當前土地市場基本看淡,土地市場進入寒冬已成定局。- h7 p  o9 J/ y6 W9 }

1 X8 l7 O+ |/ l) I6 N; W" V, Z$ LTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  合富房地產經濟研究院院長龍斌告訴,接下來土地市場將會更冷。在市場不接受的情況下,地方政府的土地供應節奏也會放緩。. m$ X/ ^9 A: C$ l0 J9 t  l, Q8 i

5 G! E& i% |" z- p: j: o  _公仔箱論壇  4月28日,廣州推出一宗位于老城區海珠區的橡膠新村東部住宅地塊,作為難得一見的廣州老城區住宅地塊曾引起廣泛關注,不過近日廣州市國土房管局突然宣布該地塊中止出讓。- s* ^: o! f3 C5 j

9 ^, T, }: ]7 X8 C) Ztvb now,tvbnow,bttvb  土地收入下滑) X$ V- ?  u  |3 k$ l* c7 P  [) a
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  在同策咨詢研究總監張宏偉看來,2014年以來,房地產市場供求進入低迷期,土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢,部分城市甚至出現土地流拍的情況,這將直接影響到地方的償債能力,甚至可能引發階段性的土地財政危機。4 Z( ~6 {3 x2 O! @
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  張宏偉對本報記者稱,在目前分稅制格局下,地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央,剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金,除必需用途外,地方政府對其余賣地收入支配權限較大。從這個角度來講,土地財政引發了各地的推地賣地熱潮。公仔箱論壇! ~; i( e" L- C9 v: m
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  中原集團創始人、董事施永青對本報記者稱,大多數地方政府把還債的希望寄托于賣地,一旦房地產價格下跌,“借新還舊”就不再起作用。“新債融不到這麼多錢,舊債就會出問題。”5.39.217.76" F* \+ c) W2 u. D" [
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  一位房地產私募基金負責人和記者分享了一個真實的案例:他的一位朋友在南京拿了一個20萬平方米的商業項目,現在基本“死”在那裏了。在他拿地的時候,地方政府告訴他,這個區域只規劃了他們一個商業項目。結果兩年後,周邊商業地產“遍地開花”。& e6 d# O1 u8 g9 Q- @5 g% a

) R7 \6 V' V6 U/ @公仔箱論壇  上述在沈陽有項目的開發商表示:“現在不少地方政府在舉債方面的想法就是‘管借不管還’,在土地滯銷的背景下,一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。”, q) |) S6 k# {% U, Z  A6 ^& F
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  面對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境,部分地方政府已無法淡定。% z8 _! S. M5 z6 A" u- i6 J
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  包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內的多個城市推出了直接或間接的“救市”政策。- s- q7 |$ `" O; R

5 }% g% K7 y! l5 X1 A  野村證券中國首席經濟學家張智威對媒體表示,對于一些地方政府的托市政策,中央默許的可能性更大,因為地方政府財政壓力比較明顯。過去,中央政府的貨幣政策比較松,地方政府可以通過其他途徑找到資金,但現在,地方政府對土地的依賴度更強。5.39.217.76- ]$ P" i4 k( }* D: ~- C

6 C% Q  [% P3 j, N  同策咨詢近日發布的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示,土地財政依賴度較高的(超過80%)13個城市,依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都。其中,杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%,杭州以156.4%排名首位。tvb now,tvbnow,bttvb' ]0 ^- h4 X1 Y" _' y  p" a+ ]
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  繼續賣還是斷供
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$ a. c8 q: u2 j  據本報記者梳理,面對著樓市、地市雙雙遇冷的現實,地方政府在推地策略上出現了明顯分歧。
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* O( {4 n! B% A5 @- D. t; CTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  杭州、上海等城市的土地幾乎“斷供”;成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險大力推地;而以常州、連雲港為代表的城市則大幅下調了供地總量。
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) U) \* C0 `, ?- k/ y: v  一位資深業內人士認為,政府“惜售”土地,賭的是財政儲備與市場轉暖的時間長度,其中要害在于政府短期內不靠土地收入也能正常運轉。杭州、上海之前賣地收入豐裕,財政有所儲備,因此政府敢于賭一賭市場轉暖,也是正常的。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: }: ?1 w( u6 H2 ~! _7 ?
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  張宏偉表示,今年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應計劃,改由地方自行公布,這將增加地方政府在土地供應方面的主動權。尤其是在供地量與節奏上,地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍,進而扭轉土地市場僵局,獲得更多的土地出讓金溢價收益。
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