本帖最後由 chnluer 於 2014-5-21 07:47 AM 編輯 公仔箱論壇. A4 d& {1 j) l
# @/ j" z, @1 `- h+ Y1 m, Y. QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“房貸難、房貸慢和房貸貴的確已經是不爭的事實。在北京地區，只有寥寥幾家銀行]銀行可以對優質客戶購買首套房給予基準利率下浮的優惠，大部分銀行的首套房貸利率都是基準甚至上浮。還有不少銀行將信貸重點轉移到個人經營貸和小微企業貸款，個人房貸業務已經很少涉及或者主動大幅縮減。與此同時，銀行放款時間明顯拉長，也影響客戶交易。”tvb now,tvbnow,bttvb: M3 V7 _0 q* {7 D' K) i4 S$ @% W# `
) C1 N$ S( w" \; }9 s/ ]6 t 現狀
+ E: \' b0 C+ ]3 L( M" Q* b, {5.39.217.765.39.217.76- S6 f/ ]8 F& V/ E4 c- J0 E
貸款究竟有多難？5.39.217.76) h8 z2 J/ |( ~" }5 O7 F
& n" W3 [/ f; f' p
案例一
7 j- [$ C5 D4 H/ e% L5.39.217.76
* C0 j8 X: u+ I8 R5 w+ e2 n3 B! C 晚了一個月優惠利率沒了, G- Y8 L9 I8 h- K# v& Z7 o+ x
( V0 A1 i/ r$ T- {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在某國企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建樓盤的一套兩居室，總價大約300萬元。他計劃貸款180萬元，貸款期限30年。
6 w/ Z0 _( [% T0 g
! W" i" ]# m5 `4 |' w( d) p% K 李先生說，看房的時候，售樓人員告訴他合作銀行對首套房提供的利率應該是9.5折，但是說不好什麽時候就會有變化，隨時可能往上調。“我以為他們是為了催我趕快下單，只是說說而已，並沒當回事。”公仔箱論壇% `+ _6 a) w9 i! p
5 D, T: N% w0 G% ], e9 D ]tvb now,tvbnow,bttvb 4月中旬，李先生在仔細考察比較後，終於下定決心。但是，這個樓盤的合作銀行明確告訴他，首套房貸利率不可能下調，只能是基準利率，而且再往後很可能繼續上調5%。在事實面前，李先生終於覺得當初售樓人員的話不是戲言。為了防止銀行調高利率，他以最快的時間遞交了所有資料。
4 G/ U1 q" |$ }$ S7 }- \, VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* X5 w7 c3 s8 h' u: D' A9 r: L
李先生算了一筆賬，如果3月份他就簽下合同辦貸款，可以享受9.5折的利率6.2225%，180萬元30年期限的貸款，月供是11050.74元，累計支付利息是217.83萬元；而現在按基準利率6.55%算，月供漲為11436.47元，30年要支付總利息231.71萬元，多出了近14萬元的利息，每月月供增加386元。
; A9 P$ d& I' s" k1 d' M7 btvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb/ n: Y- P0 B$ U) v9 }
案例二+ `, K5 w2 D7 ?" b
# j6 J8 w( I+ }4 b2 h" F) h3 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 優質客戶也拿不到利率優惠
- \* n! g' W9 s# a7 ?% J8 R% y2 o# k5 [' @# g- U! l* h9 Z- q3 }
與李先生相比，石先生好像更加郁悶。去年11月，市場上已經很難找到8.5折的首套房利率。石先生多方打聽，終於憑借自己的優質客戶身份，在某國有銀行申請到8.5折的貸款。但對方也留了句活話：“最終利率以實際放款時為準。”
: P2 W# O6 V* }公仔箱論壇
, C* H# L( x, ^/ P6 X8 @8 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 石先生萬萬沒有想到，盡管自己隔三差五就打電話催促，這筆貸款竟然直到今年4月份才放出來，而且銀行通知他說，只能給予9.5折的優惠。“8.5折漲到9.5折，30年時間就要多付幾十萬的利息。”石先生感到非常無奈。
/ h* s* }9 G1 C5 W4 r5 qtvb now,tvbnow,bttvb P, J: Y/ Y* ?8 G1 }' p8 v
中原地產首席分析師張大偉透露，目前北京等城市，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導致很多交易停滯。
# }% o1 n7 k. [4 I& Y8 H7 x& Otvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 K2 H! x9 I7 o7 w% J+ R" ?
多家房屋中介的工作人員告訴北京青年報記者，今年以來，商業]商業銀行普遍取消折扣，恢復基準利率。少數銀行會根據自己的額度寬松情況不定時推出折扣，但是由於放貸時間很慢，在實際放貸時未必能拿到折扣。現在的情況只能以實際放貸利率為準，中介也絕不敢給購房者承諾哪家銀行有折扣。
7 j* y$ X# k. y; O公仔箱論壇. {# g. P8 R0 w- F8 @6 k1 g
原因銀行惜貸因為有更好的財路
# R* y" d o/ P2 B& h1 F公仔箱論壇+ n' T# G& f) x( B* S
對於銀行惜貸如金，一些看空房地產]房地產市場的人士認為，銀行主要是從風險管控的角度出發，一旦樓市崩盤，房奴斷供，銀行的不良貸款會直線上升，處理抵押房產也非常麻煩。在他們看來，銀行不願做房貸就是因為房子太貴，不值現在的價錢。公仔箱論壇: R: |0 t( i' }# B
公仔箱論壇& ]( Z1 T' s, F, v
不過，北青報記者采訪中了解到，銀行業已經註意到房貸領域可能出現的風險，但這種想法絕非銀行業惜貸的主要原因。中國的房地產市場的確正在調整，少數地方的房價已經開始下降，但總體來看，絕非崩盤的節奏。即使房價大跌，對於銀行來講，由於中國的房貸首付成數高，足以抵禦房價大降的風險。
9 X6 {. q. D$ i" [5 w1 U; C( `tvb now,tvbnow,bttvb
4 s5 R7 z0 R9 C3 K) @: E 大額房貸斷供案例已經出現
) p9 T: w$ E! C# |5.39.217.76; n9 m3 Q& B' V+ ^, n( h. V
目前，北京地區對貸款購買首套自住住房的家庭，最低首付款比例要求是30%。貸款購買第二套住房，首付款比例不得低於70%。如果在建委系統中無房、但曾有過住房貸款記錄，第二次申請貸款購買住房的家庭，首付款比例不低於60%。公仔箱論壇: D' O, P3 P1 `; C7 f
$ P1 K$ o3 m5 H, ^, |. Ktvb now,tvbnow,bttvb “房價至少要跌三成以上，甚至六七成，才可能讓購房人斷供。你覺得對北京的房子來說，這可能發生嗎？”一位房地產業人士這樣反問北青報記者。5.39.217.76. t6 T/ X1 B; M* Y" D9 B9 l1 Y/ J
tvb now,tvbnow,bttvb8 v4 n5 v# _& h4 Q3 I/ G0 {
從銀行方面反饋的信息來看，目前我國還沒有發生大規模的“棄房”現象；但大額房貸斷供的案例已經出現。雖然因為抵押率低不會出現最終風險，但由於處置抵押房產比較麻煩，而首套房也不能強行趕走房客，所以銀行對首套房貸依然謹慎。
I) y9 b6 K2 e( ?
u: a/ ~9 O" u# z' g公仔箱論壇 銀行不願虧本做房貸
n1 B( ^' A& UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( E) d8 @- S% d( U' V
從過往歷史看，個人住房貸款一直是中國銀行業的優質資產，其不良率一直低於所有貸款的平均水平。2009年末全國個人房貸不良率為0.60%。截至今年4月末，工行個人房貸的不良貸款率為0.27%，低於全部貸款的不良率水平。
7 P1 m( T) u N! j' E4 C, E/ J! q公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ [" |8 A/ \. `! i* ?' d7 u
既然銀行不是因為看空樓市，為什麽要放棄個人房貸這個“香餑餑”呢？多家銀行的有關人士均對北青報記者表示，主要原因就是個貸業務不賺錢，在資金成本高企的當下，有限的信貸資源都優先投放到貸款利率更高的業務上。作為上市企業，經營壓力不得不考慮。公仔箱論壇* y: `/ F* x) X; i/ v0 {
公仔箱論壇! @* H7 }/ r) ?4 j1 |
有銀行人士算了筆賬，現在5年期以上房貸基準利率為6.55%，若按基準利率0.9倍執行，優惠利率為5.895%。互聯網企業推出的余額寶、財付通等理財產品收益率一度高達6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，銀行理財產品收益率持續推高，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高於9折房貸利率、接近房貸基準利率。
' C# ]3 ~, H9 L/ btvb now,tvbnow,bttvb
" @, e. I3 d" ^- LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 目前5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款，不少銀行都上浮10%，也就是上升到5.225%。這意味著，銀行發放房貸的利差空間不到1.5個點。在這樣的情況下，銀行投資他行理財產品，也強於發放房貸。2013年12月，一年期同業存款利率高達6.8%，銀行存放同業，也好於發放房貸。5.39.217.761 ^ n9 W7 D( [) V ?
tvb now,tvbnow,bttvb5 @& d; \5 o1 G; P- N. s+ x5 M
小微企業貸款更賺錢公仔箱論壇: S/ w! ^ J O
公仔箱論壇( J* L4 [/ T9 c
北青報記者在采訪中也了解到，小微企業貸款已是現在各銀行大力推進的業務，既是響應了監管部門支持小微企業發展的要求，其貸款利率也比房貸合適得多。
' Z: U9 a. ~, m; K9 p& Q
% y6 {# ~6 S: q 目前小微企業貸款利率一般在基準利率基礎上上浮30%，而房貸業務中最掙錢的二套房貸一般也只上浮10%。舉例來說，銀行有200萬元，如果貸給個人客戶買房，即便是二套房貸，按照5年期貸款，200萬元最終約可獲得37.8萬元的利息。而如果貸給小微企業客戶，5年最少獲得利息45萬元，可多掙好幾萬。
; Y) V- n! C/ A4 ]8 S1 K6 M, o
7 q' Y: a( ^, s5.39.217.76 動向9 ?; c3 t1 W a! x. y$ f
! a6 }& t; u' R
銀行開始收緊個人商業用房貸款& H& l1 h5 |3 \" ]: u
5.39.217.760 h) p7 @/ o. ]% T) r
當然，目前的房地產市場形勢不容樂觀，對不同地區、不同類型的房產，銀行自有不同的風險考量。上個月，一家大型國有商業銀行在北京地區已經收緊個人商業用房貸款，而針對住宅的個人住房貸款則保持穩定，優質客戶甚至可以獲得首套房貸利率下浮的優惠。
9 r" j1 {) @( u. J" x/ ~1 d4 ]: ^- w5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb, C& I/ v$ v5 p% r" q. G3 q
據透露，這家銀行此次收緊的個人商業用房貸款主要針對的是商鋪、寫字樓、商住兩用房等物業。其個人商業用房貸款的首付比例從五成提高至六成，貸款利率的上浮幅度也從10%上調至20%。
7 Y; z% S( u1 n# H# d
6 {* B0 Y9 H/ ?tvb now,tvbnow,bttvb 這家銀行某支行的一位客戶經理告訴北青報記者，也許上面嗅到了某種風險。商用房不限購，泡沫可能大一些。但銀行並沒有收緊個人房貸，說明房貸還是比較安全的。目前市場上購買住宅的多是剛需，投資投機的人已經很少。
6 g7 \3 D0 V5 c2 b" g0 [公仔箱論壇
8 q9 M, N; R- }& H* w. ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 政策
4 L& N! J/ Q. ], I5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 [, @7 F4 n6 _' ^6 n
央行喊話沒用
5 }; A/ f# S$ K+ e公仔箱論壇- f' p) P' z: b/ Z9 k) y6 u
個貸未現松動跡象' T8 W: o/ M7 c2 ?1 ^: a
- f( m# v" U. v( o, V
5月14日，央行副行長劉士余主持召開了有15家商業銀行代表參加的住房金融]金融服務]服務專題座談會。會議的主題是研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務。普通購房者房貸難的問題終於受到監管層的關註。
' z4 K# d/ u k3 b, T2 j6 }; xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
\. p9 p! Y4 h J0 U' c 央行此次發話後，銀行是不是就會對個貸業務特別積極呢？但專業人士普遍認為，這一會議只是例行的窗口指導，沒有下發任何正式文件，對市場信心肯定有提振作用，但對市場的實際影響不大。( a9 v* Q8 C6 Q a' a& t3 G
公仔箱論壇$ l3 O4 ~+ _* d2 u
中原地產首席分析師張大偉認為，“目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，所以這一會議更多只是例行講話，對商業銀行無任何執行影響，銀行不可能冒著虧損風險放貸”。5.39.217.76+ E. H0 ]( `6 h
) q' F/ d! O) Q0 {
張大偉同時指出，房地產貸款的風險在增加，特別是溫州等房價下調比較多的城市，已經出現了局部斷供的現象。
# l& S7 C( C( \$ J
3 \6 U3 F) d; u8 l- w+ |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 中信證券的最新報告也稱，各銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策，執行層面會加強總分溝通和資金支持，確保額度內的按揭貸款正常發放。
/ ?5 n1 T" C/ y' v4 B @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb6 J O+ j6 O3 y6 ?4 ~
截至昨天，北青報記者從中介人士處獲悉，目前各家銀行的個貸政策沒有任何松動變化，也許還需要時間落實央行的要求。
! D/ g* v1 ^, l1 @
- K: l/ a ~' W% d. B+ ] 觀點
6 l' D5 e/ ~7 V1 ~公仔箱論壇公仔箱論壇) l+ v8 v6 q, T, B; Q9 H+ R6 ]
一線城市應放寬至“3套住房”tvb now,tvbnow,bttvb. y+ N/ z" l* k E) p+ X% ]0 J0 H
公仔箱論壇! t6 K4 T5 ]$ V$ w, j
華夏銀行副行長黃金老認為，降低利率是穩定房貸、房價的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內，我國利率的趨勢性上升或維持中高位，難以逆轉。他建議，分類微調限購限貸政策，釋放中高端收入群體購買力。
8 j: @# u7 B% d& J% c# G. H- vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇* z- a8 |! q3 [/ i
具體做法是，對於一線城市，對於戶籍居民，放寬至家庭擁有三套住房，視情況逐步放寬非核心城區的住宅限購；對於非戶籍居民，維持限購政策。限貸政策方面，首套房貸首付款放寬至二成，二套房貸首付款可放寬至五成，三套房貸首付款放寬至七成，非首套房貸利率不再設立底線。二三線城市，對於戶籍居民，允許其購買第三、四套住房直至取消限購政策；對於非戶籍居民，允許購買第二套住房。限貸政策方面，允許辦理三套房貸款，二套房貸首付款可放寬至四成，非首套房貸利率不再設立底線。8 l$ N9 b% ?; L' w. u7 l y# k
5.39.217.766 t7 J6 {6 ?; f8 [- {5 `0 ?
他還提到，我國住房不良貸款的處置異常困難，個別城市甚至規定抵押房屋的處置必須同時滿足房內沒有住人、不掛戶口和當事人親來簽字三個條件。結果，一種低風險的貸款，變成了中高風險的貸款。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 ?# G6 L: Z) r( v7 Q
. d6 H$ `- f" H& z( J4 n5.39.217.76 黃金老認為，在涉及抵押住房資產處置的案件中，強化對市場經濟法制的維護，遵守契約精神，嚴厲打擊債務人逃廢債行為，對於促進銀行多做房貸業務是有積極作用的。 |
發表於 2014-5-21 07:44 AM
| 