樓市降價風暴已經燒向一線城市。公仔箱論壇* M/ ~( r( f8 l v" C4 ?1 F) `' g
公仔箱論壇& g0 N0 H( G$ k9 c
以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。" g6 y, t _8 @0 v. d& S8 O
tvb now,tvbnow,bttvb$ l7 l+ p' i1 j
與此相對的是，依然火爆的土地市場。
6 `7 h9 ? {6 u! ]% }- J2 Z& w# l4 E5.39.217.76" k8 x6 k1 a' j5 J! a/ [
一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。tvb now,tvbnow,bttvb" t: H, w( K/ n1 \ H0 N C
公仔箱論壇5 z5 X# I+ S3 v# ]+ P( o
其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。$ q9 G/ C4 {6 @) q7 e6 j
4 c) N6 f C, f( G5 M3 o* z" d" H
“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。公仔箱論壇# ~. A1 B0 |: T
tvb now,tvbnow,bttvb: |' T* m3 W5 Z
看不懂的拿地經. v f, i& i/ |( S. j" I2 e
! q+ F" X7 g& u) H" M+ C
一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。
) ?0 S; f- V$ Y
' ?+ m/ o8 i4 X J5 D, d5.39.217.76 “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。1 `0 K5 N# l9 |/ ~0 {3 e
& K$ P& U& _1 p: Q1 b
對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”tvb now,tvbnow,bttvb: u" O4 Y p, {+ {
9 \# k% h0 W& u) F7 t! G$ I0 N 實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。
8 F0 w' o# g3 F; Ptvb now,tvbnow,bttvb
/ Z' T+ C9 D9 P* E1 a1 f; u, q公仔箱論壇 根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。
( A# A+ K4 k7 C% m) T
( N2 Q: D6 v# X% F% C5.39.217.76 相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ y2 G% u, z# K5 Z* W, Y
r; ~4 Z& H, M* s) d' c3 [8 `6 I
21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
H/ I( G, v" A8 b. f公仔箱論壇
7 E5 B- q9 w7 C4 `. LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。
( d! F( L8 w. `: T* t; B' Q5 B! W5.39.217.761 l* U+ r! Z( d: w3 ?
北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
% X) P: w9 A+ \tvb now,tvbnow,bttvb& N# y2 f* `% `& M) i
誰在推高地價？
" I" z1 @) ]; L. ^4 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( z& i" I% K9 i- \
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( e' S2 |% U& r1 A& u* G
h" H. N7 s5 \* N% L$ b1 \2 X公仔箱論壇 以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。
) _/ V' |1 }& M5 L) w公仔箱論壇
i; Y( @. ?# Y! j [( }0 Z “恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。
5 Q x' J( O; j5 y, r公仔箱論壇
1 E$ s$ ^, u' w 除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 s- i* l" I! k7 M9 u+ L$ n
" Q' \: E* e, ^3 q5 }" c- [% W* n
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。
( m6 X3 a" S \公仔箱論壇
4 P; a$ k3 r6 n& Xtvb now,tvbnow,bttvb “為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。
% E* a2 s1 ?0 U% v0 g
0 i _/ v' z8 q) o4 S 以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。$ _7 E9 Q3 S S" ^% N) x: ? W
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- T; c( G* p4 M5 d. a* d6 G/ g( P
“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。5.39.217.763 F8 \- O; S1 c. v H' o
2 O, L4 N: `! V! rtvb now,tvbnow,bttvb 也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。9 E$ {1 j4 [$ U8 m; n# W' @1 C
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ x0 @: \' e" ]
“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 ]) C5 b+ G# K+ n& L
5.39.217.76$ \! ~1 l' J/ a5 C
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, h/ A8 w% H0 e7 v" I8 V3 ~
7 n* R3 m/ X! ptvb now,tvbnow,bttvb 不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 