樓市降價風暴已經燒向一線城市。5.39.217.76. f- \4 w% f% Q& B
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以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。- j6 u: X% {) r* u
, H# k, k& v8 t2 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 與此相對的是，依然火爆的土地市場。tvb now,tvbnow,bttvb/ B7 C/ Y5 ~9 r3 m/ C& q7 e
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一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, f2 F+ O$ C# O) y0 P# i
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其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。公仔箱論壇7 J- v9 f; z/ B4 h3 \) ~3 z8 |5 g
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“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。公仔箱論壇$ ?% a' O& {: `* a# z x
$ g1 D/ \. l. i; t) C* W5 o# h Z 看不懂的拿地經
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: A( J/ Q' Z2 Y 一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。公仔箱論壇. v# `; B' N% D. C, u: C; l
1 ? W6 k" V# G- ?9 q “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。' z6 K( ^+ ]# w
' }9 _& }7 D# e' c 對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”* y v; i$ |8 Q" r/ a8 L# g& F* M9 F
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實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。5.39.217.76 V% ]3 p O. K2 S' }. E
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根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。8 n- S0 o+ d8 n) l
+ g1 G- X/ X& Ttvb now,tvbnow,bttvb 相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。
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21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。5 v4 R9 g0 d1 g. D# I
8 M* T( h# M8 g# Jtvb now,tvbnow,bttvb 5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。5.39.217.76- D- l( G/ h$ v8 [$ x( Y$ X x
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北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。( N4 J6 H8 L+ v3 x
7 R/ W# B/ z5 [- [) Q8 g0 `2 n公仔箱論壇 誰在推高地價？
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談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。
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以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。公仔箱論壇9 d6 ]6 N! E# F' r/ P
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“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。
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7 E) x$ y! Z+ f5 H# Etvb now,tvbnow,bttvb 除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。5.39.217.76& U2 l) ~% }7 n
' ]/ H+ B Z# i. a3 B4 N公仔箱論壇 財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。公仔箱論壇2 q, r) N" e; V' `
; E) F6 ~$ N1 _' h- M1 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。
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以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% n+ C2 L: U. q3 t# L8 E* m# N0 e
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“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。tvb now,tvbnow,bttvb) A* V" c+ V& L& j
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也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。
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1 G) X- f! E$ ^3 h6 T7 T “不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。5.39.217.76. w! {' N+ `9 a6 V/ G
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另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”5.39.217.76% G- H U9 ?. c& l( i4 I r
6 ?/ q4 R5 c7 k+ S. A+ u' ]公仔箱論壇 不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
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