樓市降價風暴已經燒向一線城市。tvb now,tvbnow,bttvb0 d& J5 i' O6 g
/ v4 s% ]% e1 d公仔箱論壇 以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。公仔箱論壇4 `! e( ?$ c8 W' @* V: X0 D
5.39.217.760 N; ^2 l; q/ I. ?6 v
與此相對的是，依然火爆的土地市場。
0 |, ^0 F# }0 p8 o5.39.217.76, e. T; F8 K( M3 ?0 x8 s0 p
一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。
$ h T( ]$ o1 l- B. R
7 f4 A0 H' d9 |: K; s9 ~7 Ytvb now,tvbnow,bttvb 其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。
x6 K4 V) F# {6 a* vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb, ?- J* u0 W( |/ E3 p+ p
“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
# @, d8 c5 a- X* B3 Y X7 p公仔箱論壇公仔箱論壇/ Z& b: G1 z$ x; J8 O' w( T9 ?' L: l. l
看不懂的拿地經
7 e5 l7 L2 X+ P$ x* M# @2 |; fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; {# b% b: v, @+ l- h0 N% c公仔箱論壇 一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。tvb now,tvbnow,bttvb8 A/ w% i5 M+ y
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 z8 R5 P1 g, B+ G% S* Z5 j8 A5 C) ^5 B
“該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。
& O1 h1 W" ^: I" i1 S6 Ftvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb! S/ r3 ]8 \8 r% R( ]5 h
對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”
! P: d* b; R, r3 H- gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.761 N8 g( F$ o3 b0 Q0 D& V
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。
# t: E( L, ?: [6 Y. R1 j公仔箱論壇
9 o! B* ]: Q+ B6 ftvb now,tvbnow,bttvb 根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。
" X1 p( s! a) k# U/ `. g5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! n3 e" u: I1 x+ L& e* J- ]' ?
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。
# k3 v% G: G! [% T$ TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, ^& M- c' K5 c3 i* n
21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
& {; _8 o; d3 J7 y, T; H! h/ jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ ~1 T( z( q$ H0 X( G
5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。" m$ V7 u9 s0 t6 h
8 \6 p+ \/ {. e9 n$ \4 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; z2 I: k6 q% Q6 Z6 V3 N+ Z" Q0 i& L
3 }0 y' G B1 i5.39.217.76 誰在推高地價？5.39.217.769 L: k* R0 g/ Q+ V, U
公仔箱論壇- G% f4 O; P/ o* m& D
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。
2 H2 O( v5 B* G1 [' B5.39.217.76
6 c- C( z7 U6 U3 ^# b- C5 @& Q, e6 G 以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。5.39.217.760 c6 b% s9 H: Z; J! {, ?( `
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 {/ M# Q- C2 s6 g# H
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。
) G- \! O. `7 P+ _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 @3 ]. o8 d+ T9 ?# ?' q 除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。tvb now,tvbnow,bttvb3 @# I" \) d9 R
9 M u( ^2 f! j/ O$ H
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。
: V- Y$ ]* z, M% htvb now,tvbnow,bttvb
" i6 R$ G8 ^* P5.39.217.76 “為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。
+ _ p/ |( B/ [- d' i; @公仔箱論壇- O6 w9 r& i0 M& f2 i4 S% O
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。
. Z7 @% s' U) t/ t# w5 ]tvb now,tvbnow,bttvb
; l1 o( ]) v; B3 w “在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。公仔箱論壇& @/ b3 X9 d& _+ g& n! u( _. M7 J
tvb now,tvbnow,bttvb- ?2 }; X; C$ k1 K( j8 D
也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。tvb now,tvbnow,bttvb( r! i. J# T* A7 L$ \
0 w% S, C. E# W# i7 I0 v$ BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
& x o9 l$ `( ]( X" z8 @5.39.217.76# U, _2 F- U' ~
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”, m7 V! L) t, u: s, F9 D
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 a) G3 `7 @0 J. y+ z
不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 