北京市房地產近一個多月以來出現的新變化格外值得關注。先是180平方米以上的大戶型出現罕有的拋售，有些從未有過交易的豪華小區內，整幢別墅在密集拋售，且有加速拋售的趨勢；再是房地產價格上升過快，上半年房價同比上升26%，北京三環內房地產商品房平均價已達每平方米5.2萬，遠超市場公開資訊披露值。- \8 J8 ^& ?! c; f7 j' Z. W
) B( O: F- {" p( h4 {6 ptvb now,tvbnow,bttvb經過調查，近期集中拋售大戶型房產的業主，並非對北京市乃至對國家宏觀經濟失去信心，而是強烈擔心中央將在近期強制推行房地產新政，其中包含房產稅、個稅、遺產稅等有力措施，並且很有可能在採取上述措施後，全面放開房產限購，這將強烈衝擊已趨於飽和的房地產市場，必將使地產市場價格逆轉。公仔箱論壇0 {. R* `0 r: K! f( J
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大戶型的居住者大致分為富翁、為官者兩類人。前者怕調控新政，後者則在極力規避反腐。他們拋售大戶型房產，既有無奈，又表現出較大的堅定成份。所以，在房產出手的交易談判中，為富者殺價較為緩慢，寸金寸移——挂單觀望居多；為官者殺價較為兇狠，甚至想一步達成交易。公仔箱論壇% x" @3 N0 |7 a! I5 h! d
& S3 A" ?% C6 K: q g+ H0 i0 ?9 V公仔箱論壇大戶型原本是稀缺資源，這一戶型歷來極少交易。按房地產交易商的說法：此類戶型從前連看都未看過，近期的拋售讓他們開了眼。因此，想讓這一群體之外者接盤，難度非常大。5.39.217.767 r' V! R: ~+ f6 z. ]6 R- {. i
. [; O' R: s) V1 mtvb now,tvbnow,bttvb筆者在走訪中了解到，這類“特種群體”對房產資訊公開化懷有“激烈抵觸”情緒。多數人口堅稱：今年底實現房產資訊公開化辦不到。6 d6 X) ^) k, M" I0 R+ o% ]) b$ n
4 u' T$ T$ z' I# u公仔箱論壇上述現象至少說明，房地產市場已出現了分化的跡象。房價或將變得多元性，房價將出現歷史性拐點，今後的定價條件和趨勢值得關注。
: o7 l$ r8 C) F/ a) B5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 c8 p3 C$ G2 w' R0 R, Z7 e. ^( \
從全局看，目前房價顯現出三種分化趨勢：一是經濟發達地區價格將相對居高，非發達地區價格將趨於弱化。例如，京、滬、穗等城市房價將階段性維持高位；二是同一城市核心區與非核心區價格將分化。例如，北京三環以內價格相對居高；三是不同房型價格也在現分化。例如，傳說中房產稅免交的劃線定在“人均80平方米以內”，根據目前我國人口家庭結構特點，未來在80平方米、160平方米等戶型將會受到追捧。
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定價要滿足兩個基礎條件：其一，要有兩條“均值價格”曲線相互交叉：一條(境外線)從首爾——東京——台北“均值價格”曲線，一條(境內線)從北京——上海——廣州“均值價格”曲線；其二，在這兩條“均值價格”曲線相交的時點，由同期反映出的美元與人民幣匯率博弈價，即為北京市未來房地產(高位區間)“均值價格”的“轉化價位”。目前，定價呈現國際化區域均衡化趨勢。“京滬穗”三地與境外“首東臺”三地的地價正在日趨“接軌”，而“兩條‘均值價格’曲線相互交叉”，恰好是“定價呈現區域均衡化趨勢”的具體體現。目前，從首爾——東京——台北的“均值價格”曲線，正在“由高點向下滑行”；而從北京——上海——廣州“均值價格”曲線，正在“由低向高攀升”；這兩條“均值價格”曲線“相交”的時點，或正是北京未來房地產(高位區間)“均值價格”的價位。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ B9 l3 A" E8 A* f& A& G
/ }5 C* }2 m; m) k7 T. X5.39.217.76市場預估的“房產新政”，要害在房產稅和個稅的規定，這將是調整我國房地產長期畸形發展的利器。北京大戶型房產的集中拋售，預示我國房地產在經歷長達十年的非理性發展後，將回歸可控性的理性階段。如果匯率逼近趨勢分析的“交匯點”，如果北京房地產價格繼續瘋狂上漲且同步逼近“價格區間”，那麼，北京房地產的歷史性拐點將真的會出現！
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在北京市房地產價格走勢已成引領全國房地產發展趨勢的“坐標”的大背景下，筆者認為，當下相關政策應及時跟進，如果推出房產稅應實行唯一標準。
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自7月以來，北京市房地產交易明顯萎縮，除個稅原因外，地區交易指導價的推出，大幅度壓縮交易利益的所得空間，使得交易成本集中體現在“稅負過重”。究竟是要實現“單筆高收入而失去總量效益”，還是保持“單筆收入適中而總量穩步增長”的“活躍市場”？這需要“算好賬”，“算大賬”，“算長遠賬”。制定政策千萬要兼顧長遠，不能“竭澤而漁”。6 F; W0 C( V" d2 O3 n( V$ s
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北京市地稅局推出房產地區交易指導價，不但大幅度壓縮交易利益的所得空間，使得交易成本集中于“稅負”，逼迫買房承接，這使得二手房因交易成本過高而產生“交投冷漠”。使得房產需求方將投資轉向新房，並不斷推高新房價格，由此推動土地需求不斷上升，製造出新的“地王”。如此政策偏行下去，必然導致土地需求不斷緊張，而整個房地產市場卻“半邊冷淡”。這于地方經濟可持續發展極為不利。3 a8 X: T4 w" W, N% B+ T
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當前的市場據傳聞有“每戶擁有一套房產”免交房產稅，“人均80平方米以下”免交房產稅等內容。這或被誤解為政策又為特定利益群體設定一個“灰色空間”，給未來在執行層面和政策的針對方，都帶來極大不便。為此，將來出臺的政策，最好將條件設定為“唯一性”，這樣更便於推動房產新政。 |
發表於 2013-8-15 08:54 AM
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