地方債審查至房地產地方政府“風聲鶴唳”

地方債審查風暴正在逐步升級。2 ~5 z# R+ P( G( g$ g

“要求全面審核重大項目的資產狀況，並對其償還壓力進行測評，尤其是地方政府的新區開發進程，其中，與地方債務相關的房地產項目也是審核重點。”廣州一家銀行支行管理層肖女士告訴記者，她已收到來自上級領導的口頭通知。tvb now,tvbnow,bttvb8 r* }' D) M* F  u$ r

不少房地產項目的債務壓力一直隱藏在地方債務的風險評估中。記者從廣東省多個政府部門及金融機構獲悉，這些政府部門和金融機構需重新審核項目的風險，暫緩向地方大型項目，尤其是房地產項目的資金輸入，以控制地方債務風險。tvb now,tvbnow,bttvb2 H5 _. O3 E7 C/ w: p

降低收益空間

廣東省相關政府部門知情人士向記者透露，在地方債審計背景下，包括政府部門、國有企業、各金融機構都處於“風聲鶴唳”的狀態中，“生怕不良後果太大，因此，上下要做足準備，不能在審計期間出現違約、不良債務爆發等事故。”公仔箱論壇- D: @7 A+ U% f& g% E6 v5 b0 J

他坦言，其實多個金融機構都有自己的隱秘“賬本”，尤其是對大型基建、城市更新工程，甚至是國有企業、大型房企的房地產項目，“他們是清楚違約壓力到底有多大，只不過兜底資產做好了，就可以繼續幹。關鍵一點是，金融機構在追逐高收益率。”公仔箱論壇, z2 F" c: ?% |( }; L  e. S. {

在上述人士看來，目前這些隱秘“賬本”正在受到考驗，已經有內部分析報告顯示，如果按照之前的高負債率運行，一旦地方債務問題暴露，很多投資項目都有可能面對停工的風險，出現大面積違約的可能。
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“按照以往的經驗來看，房地產投資項目最容易出事。”上述人士稱。
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肖女士表示，控制地方債務的違約率，減緩大型項目的償還壓力，不排除強制降低政府大型融資項目，包括基建工程、房地產項目的收益率。) u2 B% I2 C* r) n

據了解，地方債務審查的重點有政府直接舉債、政府擔保舉債、政府承擔償債義務的常規三類，而通過新的舉債主體和舉債方式形成地方政府性債務，則納入了最新的審計範圍。

新的舉債主體包括事業單位、融資平臺公司以及地方國有企業，新舉債形式則包括直接或間接擔保、融資租賃、集資、回購（BT）、墊資施工、延期付款或拖欠等方式。
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肖女士稱，這部分債務通常在銀行系統成為表外債務的一部分，行蹤較隱秘且成本較高。這些舉債主體用手上的質押物，在銀行等其他金融機構融資十分順利。“有多方面的原因，一是政府工程或獲得政府支援的項目，不論是土地抵押還是其他資產擔保，都比較有能力。此外，這樣背景的項目收益比較有保障，還能夠承受逐步提高的融資成本。”tvb now,tvbnow,bttvb5 e) ^7 {' v8 ]# l, e+ I9 }

她進一步強調，這部分行蹤詭秘的地方債務與房地產密不可分。事實上，政府以及新的舉債主體從商業銀行或其他金融機構獲得資金後，都輾轉流進房地產領域，包括基礎設施建設、招商引資項目等。“銀行要與各級地方政府、企事業單位保持良好合作關係，才能促成這方面項目的合作，比較優質的項目還吸引眾多商業銀行和機構去‘搶生意’，最主要的一點，這些都是高收益的項目。”
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除傳統的銀行信貸外，一些地方政府及其融資平臺公司通過信託、基金等方式變相舉債融資。數據顯示，2011年至2012年，有6個省本級和7個省會城市本級通過信託貸款、融資租賃、售後回租和發行理財產品等方式融資1090.1億元。

“高收益的都是與基建、房地產相關的項目，一般從表面看不出來。”一位基金公司內部人士告訴記者。

江蘇省某國有金融機構某項目負責人也收到與降低高負債項目的風險的“指示”，他表示，這類高收益項目繁榮景象的背後，隱藏著高負債的壓力，因此，“機構根據自身情況，降低項目的收益空間，能夠暫時減緩與地方政府債務相關項目的償還壓力，降低風險。”
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“通過強制降低機構輸出資金的收益空間，或者暫停大型項目的融資，房地產項目、大型基建項目以及地方融資的償還壓力可能在下半年會得到減緩。”上述江蘇省金融機構人士稱。公仔箱論壇2 a! G4 c* i) |( [0 Z5 X

一位銀行人士分析，金融機構降低融資項目的收益率之後，包括房地產、基建項目會受益不少，因為接下來新項目的債務成本將有所降低，之前的融資項目償還條件或將有所放鬆。

“不過，這不等於壓力消失了，只是換了一種形式拖延下去，更有可能積累風險。”上述江蘇省金融機構人士的看法並不樂觀。
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他以房地產項目為例，分析稱城市更新項目、新區建設、城鎮化建設等融資項目，都受到銀行和非銀行金融機構的青睞，其中，房地產項目受關注的程度更顯著。因此，暫緩向這些項目輸出資金，也只是暫時的。5.39.217.762 v% n4 v+ d+ N/ `, r. a/ D  D2 @

“金融機構與地方政府的合作已經開始嘗試多種金融手段，這些合作並不會因為地方債務風險過高受阻，事實上，只要與地方的經濟容量相匹配，監管層一般不會卡死。”
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此外，機構大量資金的投資需求與地方政府融資需求一直持續旺盛，因此，在地方實體經濟投資行情並未大幅度扭轉之際，這些高負債運行的項目依然會繼續。  o0 B+ C8 N% G2 N) B
一位券商人士曾參與某西部省份的城投發債項目，他告訴記者，地方償還債務的能力正受到實體經濟下行的影響。“然而，地方政府並不會放下腳步去解決債務問題，而是繼續發債，維持經濟發展局面，才有能力償還舊債。”) ^& F% r! ~7 \
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“比如，面對高層對地方政府拉動投資的嚴格考核，各級政府手中的財政能力不足，只能靠發債，才有更多的資金投入，拉動投資。不少地區頻頻拉動大企業投資，尤其是拉動國有房企投資房地產項目，正是出於這樣的理由。”該券商人士分析。

“整個地方經濟都綁在債務上，如果出現問題，有可能會按照此前的做法，削減地方融資平臺，但這並不能真正地降低地方債務風險。”上述江蘇省金融機構人士表示。

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