本帖最後由 felicity2010 於 2013-6-6 06:49 AM 編輯
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, `9 w7 Y' I( d" M& i$ G公仔箱論壇 國企硬食 港人港地 0 q8 b) ^' M* A
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【本報訊】特首梁振英視為上任以來最大政績的「港人港地」政策，頭炮兩幅位於啟德發展區的土地（圖）昨公佈招標結果，有國企背景的中國海外，竟以接近市場估計最高價的45.4億元，硬食這兩幅「港人港地」，令不少政商界人士譁然；原本用來趕絕內地炒家、保障港人買樓的政策，反成國企長驅直入香港地產業的踏腳石。
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- P [" m# V% [9 O+ \5.39.217.76北京發功托地價& C2 z; S- U% @. }+ C
6 d' v$ b. i. |2 rtvb now,tvbnow,bttvb對於中國海外以高價搶地，擊倒一眾港資地產商，不少分析均認為背後有北京「發功」，不惜以高價硬食港人港地，務求托住地價，以免港資地產商成功以低價中標，令外界批評港人港地政策向地產商輸送利益，再打擊梁振英政府民望。公仔箱論壇0 d. D5 c0 `& v4 T5 t" e2 }
$ q6 i+ J, J; }1 m8 a7 ^/ ?; L但有市場人士指，兩幅地的樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息成本及合理利潤，項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，絕非一般打工仔、甚至中產上車客所能負擔。港人港地所起的樓，竟是大部份港人負擔不起，政策成敗，有目共睹。; h4 W( C3 k! }8 t4 ^. {, c
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實呎勢破萬 難負擔 市民繼續捱貴樓
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【本報訊】港人港地淪為中央企業插旗領土。民望持續低企，管治能力備受質疑的特首梁振英，倡議的港人港地政策，首兩幅試點卻被有央企背景的中國海外以最高價逾45億元奪得，撼低本地主要發展商，以真金白銀托價，硬撐現屆特區政府。港人港地達不到政策目標，香港人要承擔梁振英藥石亂投的房屋政策苦果，繼續捱貴樓。
# ~& s2 S E7 o1 F; Q8 s6 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。記者：林志光 湯家明 譚靜雯 9 Q7 x5 f$ I7 ~ k- Q
5 c$ X2 ]( j' U& H2 o公仔箱論壇政府去年底推出的買家印花稅（BSD），連同今年2月推行的雙倍印花稅等，基本上已把絕大部份內地買家摒除於本地樓市，但梁振英為凸顯關心港人居住問題，繼續推行港人港地政策，並以啟德發展區內兩幅土地為試點。由於兩地建成的單位買賣限制極多，如單位30年內不可以賣予非本港永久性居民，故本港地產商一直對地價潑冷水。
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! [1 [2 K8 L8 b, ` ■梁振英為挽民望，力推港人港地；圖為他去年巡視啟德地皮。
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7 B# m6 a( E4 p& p: h+ t9 N公仔箱論壇成交價合共45.4億 ^8 S+ y5 |( j y( V2 W
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兩地上周五截標，全屬暗標價，收到29份標書，為近年少見盛況。市場估計部份發展商想以平價「執死雞」，入標價相當保守，大型發展商如長實、新地及恒地等均兩地皆投，可是出價最終均非中國海外敵手。地政總署昨公佈，兩地均由中海旗下高龍發展有限公司投得，成交價均為22.7億元，合共45.4億元。
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& G5 i% Y% ?& }8 o公仔箱論壇兩地成交樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，貼近業界預計的4,500至5,400元間的上限，即麵粉價都要5,000元。有個別發展商指，每呎地價逾5,000元已是非常高。宏基測量師行董事陳昌傑說，港人港地設立的目標是只限港人才有資格購買，杜絕非港人買家入市，但不是限制其賣價。他表示，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息等成本及合理利潤，相信項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，換言之，一個實用面積500方呎單位也要賣500萬元，非一般上車客所能負擔。現時啟德周邊較新兼大型樓盤，實用呎價皆超過一萬元。
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中原地產創辦人施永青認為，政府首次推出的港人港地，只是增加港人入市機會，但不代表要平賣予港人。他指政府原構思「係怕內地人搶樓」，但BSD已達此目的，直言「有效既藥唔使食兩次」。目前只有個別內地人願付重稅入市，故港人港地政策作用已不大。至於是否意味港人要繼續捱貴樓？他說：「當然有咁嘅機會啦。」
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# r7 ~# d9 ?: |9 l! T0 ~7 X% z* ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。經濟學者林本利表示，由於現時已有BSD等辣招打擊內地人買樓，加上政府已復建居屋，港人港地的用處已不大。另一經濟學者關焯照認為，當日梁振英選址啟德作「港人港地」，屬於判斷上出現問題。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，成交價屬市場預期上限，反映發展商出價未受港人港地及限量條款影響。韋堅信測量師行估價部董事林晉超指，日後落成的單位呎價過萬元，質疑未必有太多香港市民可受惠於港人港地措施。tvb now,tvbnow,bttvb# G" @4 k2 o- V: N
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中海：會獨資發展
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( f; y; Y% Y) |& u5.39.217.76中海外是最早「走出去」的其中一家央企在港上市的子公司，於92年上市，隸屬中國建築工程總公司，紅色資金形象雖漸淡化，但本質仍是具濃厚的央企背景。中海地產董事總經理游偉光認為，出價充份反映港人港地的限制，且現時買家以本地客為主，外地客只佔成交量約10%，故不擔心項目將來的銷情。他說會獨資發展，總投資額約90億元。8 E9 @9 V6 Y* ]; q \ _7 f
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' u2 I' w* |4 X3 `) T4 p公仔箱論壇原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。 ) N: y8 Z$ |% h( k7 l' n
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■啟德兩幅港人港地土地（紅框示）均由中國海外投得。黃耀興攝 1 h9 I3 a: m+ h a( H! i
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【本報訊】特首梁振英早在競選時已提出「港人港地」政策，以保障港人買樓權、阻內地人炒高樓價博取民望，可是有關政策因公務員有保留，未有立即推出，直到梁上任後民望創新低，才於去年9月匆匆推出，但之後政府再連環出招，以買家印花稅趕絕內地炒家，令「港人港地」政策失去實際作用。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 \- z0 G* j1 O
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$ }: U6 X% T2 H9 ]/ e7 B& ktvb now,tvbnow,bttvb施永青最早提出5.39.217.76; R, ~7 J& m. }6 n
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「港人港地」概念並非梁振英首創，最早提出是中原地產創辦人施永青，前特首曾蔭權政府也曾研究「港人港地」法律及產權問題，但認為執行有困難，最終無限期擱置，到梁振英參選特首時，才將有關建議「翻炒」博取民望。5.39.217.76 _5 { z5 Q4 X9 b" G6 {7 j$ T6 e( H
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梁振英當選特首之初，曾因公務員對「港人港地」政策有保留，未有立即實施，直到梁民望不斷插水，他才於去年9月即宣佈推出「港人港地」先導計劃，將原本預留給「梁粉」前市建局主席張震遠作「樓換樓」的啟德用地改為興建「港人港地」單位，限定只供香港永久居民購買，30年內轉售也只限售予香港永久居民。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 c3 s; U. I/ S) w% ?
. ^ ~& Z# d5 o8 `0 o公仔箱論壇不過隨住本港樓價不斷上升，政府在宣佈「港人港地」後一個月，再推出雙辣招壓抑樓市炒風，當中買家印花稅（BSD）若非永久性本港居民以個人名義置業需額外付15%印花稅。新措施下，已成功阻嚇境外人士在港置業，政府今年首季數字顯示，境外人士以個人名義購買私人住宅物業跌至只有270宗，而去年全年宗數為3,524宗。9 C2 F- E) r+ T" I. w
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/ ?8 L! g# |& J+ A公仔箱論壇政策失實際作用
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原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。5.39.217.76$ t) B& h0 U7 h5 l( ^ E4 V
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! {' r' I8 p' @# z( I. {8 h, uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。港人港地單位買賣限制條款$ { j& N$ c# s
4 f3 \4 z' G0 ~( v, C9 f3 z Z公仔箱論壇•30年內只可售予本港永久性居民身份的港人
. ~7 s& h- I) V" t2 l# ?; O8 J公仔箱論壇•買家只可以私人名義購買，不接受公司名義認購
2 d! D2 M! \# W•買方如跟非香港永久性居民聯名購買，此人須是近親，即父母、子女、兄弟姊妹TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ W% Z" u$ d" L1 @7 o0 a
•買方申請按揭前，須向地政總署署長提供買賣合約副本，以證其買家身份
" z& A/ u/ A' Otvb now,tvbnow,bttvb•發展商必須推售所有單位，不得持有單位作出租用途+ A, o1 P8 e$ q$ U* W
•業主可出租單位，租客不限背景，但每份租約總租期不得超過5年
h0 J x! p$ |* Y Q( D) LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76, k4 [# u7 `: s0 Q4 i% X
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中國海外 搶赤柱地受重創 公仔箱論壇( y$ m1 e. e- h0 N) @& @$ [: E6 T
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■中國海外於97年起不斷在港吸納土地儲備。資料圖片
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" U% I `2 W- G0 M. \) S【特稿】5.39.217.764 ~- ` N, b' E/ l
# p) B& i# ^1 a* h3 E; a$ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。挾中資企業背景的中國海外，乃早年「北水」來港開拓地產市場的發展商。集團97年金融風暴前夕，在港摸頂買入多幅貴價地皮，最經典一役乃夥拍百利保及富豪酒店以55億元投得赤柱黃麻角地皮，現建為富豪海灣，其後金融風暴來襲，樓價暴瀉，集團更要為物業貶值作撥備，一度淪為落難財團。
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在港上市的中國海外，97年積極在港吸納土儲，包括屯門南浪海灣、何文田雅利德樺臺及在拍賣場上以高價投得的赤柱豪宅地皮，當年每方呎樓面地價1.28萬元，發展成百多幢臨海洋房。5.39.217.76- L) G$ Y8 d" e* L+ f
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' U2 x' t5 I- Z9 R( ~( z. oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。遇金融海嘯見紅公仔箱論壇- _. o: F" C) \. O+ v! p. p
: u4 B$ K x& @" x! q. i/ {7 y其後爆發金融風暴，樓價拾級向下，項目一度完成地基工程後停工，集團要為項目貶值作撥備，在港業務飽受重創，98年度更出現上市以來業績首度見紅。公仔箱論壇2 l) W- R. r- ^
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97年一役後，集團易地再戰，大力在內地發展房地產，在國內多個城市發展項目，直至04年後再度在港吸納土儲大展拳腳。事實上，除中國海外，近年不乏「北水」入侵本地樓市，如內地龍頭地產商萬科置業早前便和新世界合作，以高價投得荃灣西站最後一期上蓋住宅項目。
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$ I- z& J! R* D. R& [) jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 制衡財大氣粗港資地產商5.39.217.76- ?& J/ t {- F9 W- {$ W+ L. B
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■啟德港人港地吸引包括港資地產商及央企入標競投，最終收到29份標書。資料圖片 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& A' p9 o# F7 h! t9 J- a% A) g/ \+ @
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3 |3 J) T8 u% k& G& lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。特首梁振英視為挽救民望的港人港地政策，首次推出的兩幅土地，均落入屬央企的中國海外手上，不少政商界人士分析，相信北京有在幕後「發功」，要央企出手支持港人港地政策；也有政商界人士指，梁振英的港人港地政策變相扶植央企染指本港地產業，長遠有制衡財大氣粗港資地產商作用。
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挺梁味道濃5.39.217.76% G1 r" X: u( `# E+ {# U6 _6 O; w/ K
0 C0 i9 n3 I* f4 x) O& a公仔箱論壇中國海外以近市場估值上限價投得兩幅港人港地，不少政商界人士均認為有濃厚挺梁味道，因港人港地有轉售限制，不少地產商早已放風入標競投地價會有折讓，但即時遭部份立法會議員質疑變相明益大地產商。
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( J" o9 P' J0 X$ U' a! ?. Ztvb now,tvbnow,bttvb有商界人士相信，北京不想港人港地淪為另一被指官商勾結政策，再打擊梁的民望，不排除示意央企出手頂住：「叫佢哋用市場估計上限價入標，防止班港資地產商齊齊低價入標博執平貨。」事實上，昨日同時公佈西鐵朗屏南站項目投標結果，華懋以低於市場估價中標，未見中國海外加入高價搶地，難免令人猜測中國海外競投港人港地，背後有政治考慮。tvb now,tvbnow,bttvb: n2 `9 ^4 S4 v& z$ h
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另一商界人士稱，港資地產商對競投港人港地明顯不太進取，令中國海外「乘虛而入」，而梁表明港人港地陸續有來，日後大有可能成為央企插足香港地產業的門檻，「最好港資地產商唔做，等央企插手做」。tvb now,tvbnow,bttvb8 ^0 c+ K. L. l7 t$ Y, a. m
3 P4 y; i( F: H4 _( \) |貴為藍籌的中國海外市值達1,867億元，實力媲美本地大地產商，較李兆基旗下恒地（1,275億）及鄭裕彤的新世界（756億）還高，李嘉誠長實及及郭氏家族的新地，市值為2,451億及2,676億元。
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土地監察主席李永達指，中資一直想插手香港地產，但投地一直不敵港資，土地儲備有限，現在港人港地變相為他們提供機會染指地產業務，有制衡港資地產商效果。 |
發表於 2013-6-5 09:48 PM
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