政大教授張金鶚決定接受台北市長郝龍斌的邀請，出任台北市副市長一職，引起各界熱烈討論。台北市面臨嚴重都市更新與房價高漲的問題，而張教授長期以來對於這些問題有深厚的研究與實務經驗，如果能在短期之內解決這兩個問題，必然會讓台北市政成效大大的加分。 一般來說，都市更新同時具有高度的公共利益與私人利益。從公共利益來說，當一棟建築老舊之後，會形成危樓，有公共安全的疑慮；另外，進行都更之後，可以將老舊建築與地區重新整頓到煥然一新，對於改善市容也會有很大的助益。在私人利益方面，由於老舊建築的建蔽率較低，因此在新建大樓較高建蔽率的利基下，即使扣除改建的成本支出之後，仍然有可能得到「一坪換一坪」的結果，也就是說，原住戶可以在不用支出任何費用的情況下，得到居住品質的大幅改善。 但是，都市更新的過程中，會遇到兩個最大的問題，第一個是，由於台灣的土地大都是由所有住戶共同擁有，進行都更的第一步就是必須得到所有住戶的同意。此一遊說過程會非常辛苦，而這通常也是造成都更計畫胎死腹中的最主要理由。因此，為了讓都更可以順利進行，許多建商的介入就成為必需，因為只有讓建商有利益可圖，他們才有足夠的誘因去進行大規模的遊說行動。 另外一個困難是，在建商進行都更的過程中，利益的分配該如何做到公平。一般人的直覺是，建商要進行都更，一定是有利可圖，那麼我的利益在那裡？或是，也有人擔心，我如果先同意了，建商會不會給最後幾位類似釘子戶的人更多的利益，讓都更可以進行下去。這時候，就需要公平的第三者來就都更利益進行公平分配的協商，政府部門就可以擔任重要的角色。 雖然都市更新可以帶給參加者（住戶與建商）很大的私人利益，及地方政府與市民的許多公共利益，但是如果萬一不幸都更案出現問題，其實很容易造成所有參加者滿盤皆輸的情況。比方說，現在台北市所面臨的文林苑都更案，就是一個找不到任何贏家的情況，包括王家的房子被拆除、原住戶不知何時才能有新屋可住、建商不知何時才能動工、台北市政府的信用受到重大打擊、文林苑附近住家無法得到一個良好的環境，以至於台北市許多其他都更案幾乎都因為文林苑的案例而停擺。 針對文林苑的個案，台北市政府協調的方向應考慮：第一，解鈴還需繫鈴人，此一問題主要是出在建商過於急切，致溝通過程產生問題，因此建商應該誠懇向王家道歉。其次，協調王家的人也能夠為了大眾的公共利益著想，顧全大局參與都更。第三，由於王家在都更的過程中精神上的損失很重，台北市政府不妨可以考慮用特例的方式，略為增加文林苑建案的容積率，然後再把這些增加出來的容積坪數給予王家，做為他們精神損失的補償。 此外，我們仍希望政府及建商從這次個案得到一些教訓：第一，在都更推動的開始，建商與所有參與的民眾就必須有充分的溝通和互動，這是最重要的部分。 第二，由於土地是住戶共同持有的，而且都更有很重要的公共利益意涵在內，因此大家對於都更應該更為積極的參與，而不應該漠不關心讓自己置身事外。最後，政府部門責無旁貸的應出面擔任公平第三者的角色，以確保每一個參與者都能受到公平的對待，如此才能讓都市更新順利的推動。 張金鶚教授是房地產及都更方面的權威，對大台北的都市發展早有規劃藍圖，如果能幫助市府從文林苑的案例中解套，必能發揮所長，建制周延的法令及執行程序，讓停擺多時的都更案順暢進行，美化市容，造福市民。
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【2013/03/22 經濟日報】
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發表於 2013-3-22 05:13 PM
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