本帖最後由 felicity2010 於 2013-1-17 12:15 PM 編輯
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黃元山:自揭「無地」底牌 增供應方向正確tvb now,tvbnow,bttvb# v, G9 j/ K# `0 o* n9 _
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$ {1 o: A5 D! q% G9 K* B6 P: f. C1 f籠屋、劏房、蝸居、公屋及居屋供應不足、中產難上車、私樓勁貴,這些房屋問題早令市民怨聲連連。
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除去年政府推出「梁十招」,早前特首梁振英更在施政報告發表,房屋政策將以「寸土必爭、大興土木、移山填海」的嶄新思維,透過短、中、長期的對策去增加房屋及土地供應。
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4 ^: _) J# r3 _$ | O7 N! q坊間對施政報告關於房屋的部分,有不少意見,主要是太少和太慢。筆者認同這個看法。現時梁振英表示要力爭每年平均興建1.5萬間公屋,到2018年開始的5年,建2萬個,並在希望建屋量在不影響質量下,盡量提前達標。公仔箱論壇" m; ]6 \, e/ r1 [
/ s* n/ v. r5 a7 _$ a$ D8 |$ J5 X5.39.217.76覓地非變魔術 有髮誰想做癩痢5.39.217.766 p9 E& C/ N6 g6 q1 O3 W
* e8 b2 V; g m, D% P- ltvb now,tvbnow,bttvb筆者認為,如果說,房屋政策是「重中之重」,那麼公屋的興建肯定是「重中之重的重中之重」!有關數據顯示,現時全港的公屋輪候大軍已超過21萬人,老實說無論是每年興建1.5萬甚至是2萬個公屋單位,都根本不足以應市民所急。5.39.217.76) W9 |' ^4 N" g$ F
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不過「有頭髮又誰想做癩痢」,香港政府停止造地多年,使土地儲備(熟地)不足,現在香港就是承受着多年來輿論、政客和施政短視所造成的惡果;要在短時間變出熟地增加供應,不切實際。# z4 z+ X7 O0 N& Y0 ~
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如今看來,梁振英的競選承諾已「凍過水」,除了競選因素外,其中原因是很多局內和局外人對本港城市及環境規劃未有具體了解,對政府擁有的土地儲備等資料及數據亦未有充分掌握。筆者不排除梁振英是有心解決房屋問題,亦非常贊成應用盡方法去擴建公屋,從而照顧社會上最低下階層的住屋需要。
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! U% U3 I; r4 F: c% r梁振英提出「全民搵地、寸土必爭、移山填海」的房屋思維,是反映了香港政府不夠土地儲備。當然,仍然有市民不相信;比方說,之前有說政府有多於2,000 公頃可發展土地,最後問了一兩個星期,才確實了只有幾百公頃。連政府官員對本身房屋問題都未能全面理解,只會加深市民憂慮,亦難免令房屋政策的推行及落實存在隱憂。
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政府說「無地」 想市民信或不信?5 u \4 \+ c J& b" r+ h
' I) z0 K0 a! r* \: ttvb now,tvbnow,bttvb揭開自己「沒有熟地」的底牌,是政府的一個兩難。如果市民相信,會製造「恐慌性購買」的需求;如果市民不相信,卻又會減慢造地過程,使地區利益容易凌駕於香港不夠房屋供應的整體利益上。
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% \7 d; C5 x& r6 V1 |, C0 j不論公屋或居屋,既然政府手上麵粉(熟地)不足,那市場又如何能有麵包(新樓)供應呢?說穿了,不就是政府「搵地難、造地更難」。而且,新樓不是由魔術變出來的,造地亦需時間,極快都要等幾年時間,但Talk is cheap,因此若政府能預先賣出樓花予市民,這至少證明了政府有真實的土地供應。
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有說:「由於增加供應是長遠的解決方法,正所謂遠水不能救近火,所以,樓市才會繼續飈升。」
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) d+ U$ e' s# W! X$ b' R3 x公仔箱論壇但「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因,真正的問題是,市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」,是「空中樓閣」。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應,政府不用多說,樓價已經向下倒了。有些人以為現在的短期措施,似乎不能達到「雷霆萬鈞」的聲勢,不過,很多人忽略了一點,就是市場是會反映預期,永 遠比實體經濟先走一步。所以,筆者認為,政府今次在施政報告中,把未來供應的實際位置和藍圖,盡量具體和形象化,是一個正確的方向。
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. ]/ n% K4 n: j5.39.217.76今次施政報告的房屋政策,可說是以「增供應」為焦點,不過,筆者認為,房屋政策卻未有觸及一些更根本的房屋產業的結構性問題。
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" v+ E4 m* q. p* T/ ]& Q, U/ ETVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。第一,私人住宅的樓價貴到飛起,除一眾樓市炒家煽風點火外,其實背後元兇是因政府實行的政策所造成。每次政府賣地,都將一塊大型地皮售予單一地產發展商,發展需要的資金往往大於100億港元,令入場門檻受到限制,最終衍生只有3、4個龍頭地產商才有足夠財力去競投,減少競投整體的競爭性。筆者認為,未來政 府應主動引入競爭性,如一塊超過100萬呎以上地皮,把它分成幾塊,讓不同規模的地產發展商都可加入競投,及後共同合作發展土地,而非由一個地產大老闆控 制一個商場或私人樓盤。
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樓價高企 鼓勵置業徒谷樓泡5.39.217.76% M3 z8 f7 x8 a$ g! q
0 v4 u3 h' P7 i% |7 u7 z) A第二,筆者認為施政報告中關於房屋的部分,最值得辯論的,不是政府是否有心去找地增資助和私營房屋的供應,而是整體方向。要香港樓價平穩發展,除了要增加供應外,其實也要控制需求。BSD等是控制外來需求的招數,SSD是控制炒賣需求,現在還沒有招數能控制「長遠投資」需求;但施政報告中,提到要「幫助中產置業,認為這是社會穩定的重要支柱」,這個看法卻是變相鼓勵增加需求,和要短期穩定樓價的目標,背道而馳,也和前朝政府「家家有屋住,卻不保證戶戶買到 樓」的政策有重大改變。. l2 E0 Y" S* l0 D
# j$ Z$ i5 d8 F8 u% hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。第三,鼓勵置業,使新上車的市民面對極大的市場風險。樓市周期,一般較長,可維持十多年;而且,香港就算在土地供應不足的情況下,也沒有可能完全避免未來幾年環球經濟波動所帶來的衝擊,包括美國聯儲局退市的風險。現在香港的樓價處於高位,SARS的時候應該鼓勵置業,而非現在。公仔箱論壇/ P; ], O) K' t: Y' b
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第四,土地有限,鼓勵在私人市場置業,除了是私人市場的樓價進一步上升外,更要加深私人市場供不應求的境況,也會使私人市場跟公屋搶地。熟地不足,造地困難,土地珍貴資源,應先助等上樓住公屋的市民;這就牽涉到土地分配的問題。5.39.217.762 D2 c3 e. ~! l. W
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* M; ~) j3 i+ S* w0 R: q M! Gtvb now,tvbnow,bttvb中大全球政經碩士課程客席講師
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