樓市三部曲系列之二：外來需求篇 tvb now,tvbnow,bttvb9 r, e: F% Z# [: N- }' \* W
( m* J n9 C6 p: |: F' L% [tvb now,tvbnow,bttvb 香港政府2012年10月使出強勁加碼“辣招”防止樓市炒賣和期望紓緩樓價升勢，惟中國內地投資者資金充裕。觀望期過後，至目前為止雙辣招對降低樓價幫助不大，買家開始陸續入市，內地投資者亦開始接受雙辣招為來港買物業的成本之一。另外，內地調控樓市，部分房地產市場投資者的資金缺乏出路，以及不少內地專業人士來港發展，他們對住宅物業的需求只會有增無減。有分析認為，內地人佔本港整體境外置業人士比例肯定會繼續上升，政府必須盡快釋放更多土地興建住宅，才能緩解港人置業難的問題。香港商報記者鄺偉軒
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8 y& |( b: ], d, l- Q8 `+ \tvb now,tvbnow,bttvb 非港人購一手樓比例激增 公仔箱論壇" p8 U4 m, E! _0 @. [
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針對本港樓市居高不下，政府2012年10月26日推出兩大“辣招”，其中一項就是向非本港買家徵收15%印花稅。財政司司長曾俊華於當日記者會開宗名義說：“令本港樓市火上加油的因素，是外來投資者湧入樓市，令本地已經偏緊的住宅供需情況更加緊絀。這項新措施將大幅增加非香港居民購買本地住宅物業的成本，從而降低他們入市的意欲。”
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0 f/ x5 D' P0 etvb now,tvbnow,bttvb 曾俊華的說法並非子虛烏有。據稅務局數字顯示，未持有香港身份證的買家佔整體住宅單位成交的比例，於08年的3.1%，到2010年已增至4.5%，2011年更進一步增至6.5%；至於該批境外買家佔一手住宅市場的成交比例，則由08年的5.7%，分別急增至2010年的13.7%，及2011年的19.5%。
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+ T+ g, W, w2 R- q& S8 G 內地人購中下價樓趨升 5.39.217.76* a* [' a6 D. \! \% Y' r$ F" _ ?9 G" S
/ w" @. M3 D( H1 ~ D, y- d5.39.217.76 中原地產市場統計部數據顯示，內地人在本港1200萬元以下物業的“市佔率”，由08年第2季的不足5%，跳升至2011年第2季的超過10%，雖然到2012年第2季度稍為回落至9%左右，但內地人在本港中、下價“市佔率”趨升之勢，未見有明顯轉向。 tvb now,tvbnow,bttvb4 M3 A& G" R" q- d/ x2 L
+ `5 M2 |$ i( `* x 觀乎內地人選擇在港置業的主因有三個：一、自2010年以來，內地樓市調控未見有明顯放鬆，雖然偶爾傳出個別地方政府有意放鬆調控，惟風聲走漏即被封殺，內地資金苦無出路之下，不少轉投本港樓市。二、不少內地“海歸派”近年選擇在港工作有上升趨勢，該類人士在港順道買樓自住的個案，亦隨之而增多。三、隨著本港金融業與內地接軌，內地金融業專才駐港的數字正在逐步增加。
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內地買家揀樓有偏好
/ D3 S' m5 I- W! e4 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb% d; X* W) q5 D& q6 M
中原地產山頂及南區董事何兆棠分析，內地人選擇來港置業，除了自住以外，近年由於發現不少成交中，業主名稱出現非漢人姓氏，故他估計，有內地人因嫌北方冬天寒冷而選擇在港置業，作為他們的避寒勝地。 ' w( H/ \( w# Q* @
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這批買家有那些揀樓偏好？原來不少內地人認為愉景灣“山明水秀”，又遠離市區，故紛紛選擇該區落腳。中原地產愉景灣及離島區聯席董事李偉寧說，內地人佔該區的買家比例，08年只有不足10%，但於2012年已增至15%至20%；他們非但沒有不少報章所講的“豪氣”，在選擇的過程中表現相當理智：“內地客到愉景灣置業者，大抵是為了小朋友而選擇當地，而他們在置業時，通常對當地交通及教育等配套非常仔細地查詢，以確保不會‘買錯樓’。”
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) u) H7 [$ i7 f( @# X9 Y! Y; _5.39.217.76 表：香港私人住宅（1200萬元以下）內地個人買家統計
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一手宗數佔成交比例二手宗數佔成交比例 整體宗數佔成交比例
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2008年第二季 6.5% 4.2% 4.4%
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1 |5 M1 Q( m* F" O8 \: x" D0 b$ d 2009年第二季 7.8% 5.3% 5.8% 8 s% i1 g( f4 r( A. n, ]" ?
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2010年第二季 18.9% 6% 6.9% % {( w1 V: O4 [" ^
2 n. Z u* Q: M, Ztvb now,tvbnow,bttvb 2011年第二季 24.3% 8.7% 10.6% TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, h7 f3 T- d# w$ o/ n' ^9 h+ |" ~
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＊2012年第二季 21.6% 7.5% 8.8% 公仔箱論壇. Z6 z! |5 m- P4 N' _
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＊截至6月時的臨時數字 5.39.217.76( I$ v& _7 ~4 V5 c' m7 Q
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內地豪客唔買二手樓
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內地人來港置業成風，他們的喜好又如何？據地產界人士說，近年內地人生活日漸富裕，他們在港置業時亦愈見“豪爽”，除講究裝潢以外，亦盡顯“唔新唔買”的風範，不少買家只選擇買一手樓，捨棄二手樓，而且全現金付款，不用借按揭。 5.39.217.76. x, n3 a1 Y9 q: r" U9 V
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置業為“保值” 5.39.217.764 j. G% n3 v+ U/ F6 a
* \) I' S/ K& e公仔箱論壇 世邦魏理仕國際投資物業部執行董事沈蔚庭說，中國人向來喜歡保值，而物業對中國人來說，是累積財富的工具，加上內地調控樓市，有多餘資金的內地投資者，不少人選擇在港置業；同時由於一手樓的保值能力較強，以及內地人較為喜歡“新樓”，故內地人大多不喜歡購買本港二手樓。由此可見，本港一手樓價居高不下，內地人的需求實在是一個很重要因素。
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內地買家在港選擇置業時，受哪些其他因素左右？沈蔚庭說，他們選擇來港置業，除了因為人民幣升值、本港息口較內地為低，以及本港在政治上較為穩定以外，朋輩因素對他們在港選擇置業的地區，起了關鍵性作用：“對內地人來說，在港置業除了是身份的象徵以外，他們生活圈子中，其他人過往選取的置業地區，亦對置業取向起了關鍵性的影響。” tvb now,tvbnow,bttvb8 |) q+ m' U5 D
* D% p+ r0 k& ^' k6 |" l8 `; S 財力雄厚無懼辣招 % A% l9 I/ d1 ?
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此外，2012年美國推QE3，銀紙一再貶值，在“保值”心態下，內地人在港置業時絕不手軟。中原地產山頂及南區董事何兆棠說，目前在港置業的內地人，已不是旨在炒賣本港物業，大批的“現兜兜”買家反而是旨在物業長線升值的顧客；而他們在港置業的過程中，大多採取“全數付款”的方式，即使政府出動15%額外印花稅措施，藉以提高他們在港置業成本，但因為他們的財力雄厚，亦絲毫沒有減退他們在港購買物業的意欲。
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內地“後生”族推高中下價樓
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& h) C& s0 ]8 F! y# Y) { 內地人來港置業者，除了高薪一族外，到港“闖世界”並留港置業的學生和年輕專業人士，是另一批內地人來港置業主流。這反映了在“一孩政策”下，內地父母為讓子女見識更多，從而讓他們的子女在港完成學業之餘，亦鼓勵他們在港工作以及置業。這批置業生力軍，對本港的中下價住宅物業需求殷切。
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大多就讀港大專院校
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2 Z) e5 j# {# {, x0 s! A 《香港地產網》2011年進行《內地人赴港購房置業意向調查》，成功收回8651份問卷。調查發現港置業的內地人，主要並非近年才富起來的人士，而且學歷相當高，超過一半擁有大學本科或更高學歷。年齡比例方面，接近一半受訪者介乎25至35歲。 tvb now,tvbnow,bttvb7 ]) d: Q' w+ J& Z5 E3 m9 h" A
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觀乎上述調查結果，內地人士來港置業者，已逐步由一批“後生仔”以及具學歷者接棒。近年，不少內地專才來港就讀大專院校，畢業後留港工作之餘，亦順道在港買樓自住，令本港中下價樓的需求更加殷切。隨樓價上升，本港市區售價300萬元以下的單位近乎絕跡。
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4 d; A% O9 j' n$ r) BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 雙親“幫忙”畀首期 tvb now,tvbnow,bttvb2 Z6 }. O- }5 T) f, E
& j* f5 r) k0 l* t m/ a6 T! ~5.39.217.76 事實上，該批內地來港就學年輕人背後的財政實力不容忽視，他們當中不少的父母是商界和高收入人士，背景強勁，雙親在首期上的“幫忙”絕對是成功置業的關鍵因素。
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) M3 |1 G% V9 t# |) e" v 內地“後生一族”來港置業的趨勢有增無減，不但是自住之用，而且本港政治風險較低，加上本港作為資金避難所，不少內地資產階級皆視本港為“避風港”，故此讓子女留港工作兼置業，不但是讓子女覓得更好的發展機遇，而且是為自己留下後路，預備一旦其他地區的投資失利時，可分散風險。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 z7 i; E7 J9 s5 [5 G
9 w" r8 q }; {. }' ^+ H7 I0 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 表：內地人來港置業教育程度分析 公仔箱論壇% l5 z$ `1 C, F
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教育程度／百分比
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碩士／9.29%
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本科／49.78% 公仔箱論壇3 u0 J6 R/ ?* {6 q/ \) V
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大專／27.14%
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中專或以下／13.79%
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附表：內地人來港置業者年齡比例分析 tvb now,tvbnow,bttvb$ [5 r) M7 y# \9 Y U' a
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年齡／百分比
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( A; ~: q& q8 `tvb now,tvbnow,bttvb 25歲以下／13.93% tvb now,tvbnow,bttvb+ m' P2 P% ~, h
7 o6 t$ ` K) h7 M9 s3 B% G# @3 Jtvb now,tvbnow,bttvb 25至35歲／47.46% 公仔箱論壇% b8 p! f' z P" ]- F- Z& W
1 S0 ~8 I& |& G5.39.217.76 35歲至45歲／25.25%
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45歲以上／13.35% 5.39.217.764 p1 ?, s/ R6 M* K% ^7 \! K
& `6 w' k% _) Q 附表：內地人來港置業每月平均收入比例分析 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 M% L |! \! O" H" q3 p) @
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每月平均收入（人民幣）／百分比
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0 O; {# [+ W* g% s& x5.39.217.76 5000元以下／23.66%
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3 a F0 ?. K( y0 F( V8 ^5.39.217.76 5000元至10000元／28.88% 9 Y* [7 R/ o L- \
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10000元至15000元／14.37% 公仔箱論壇4 r% }; K8 F% i0 z& I: ~+ y
& T) q& T8 p' G 15000元至20000元／8.27%
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7 F: f) ?/ I4 T# j8 u- }9 i. H+ J 20000元以上／24.82% $ S% f: z) z+ B; ^" A
6 ^. V3 O) A7 Q9 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 附表：內地人傾向購買何種類型物業的意向分析 . c0 j/ X+ m' Q) g
9 E: M- `* c4 u1 u1 }4 i/ b- I v! t3 ` 物業類型／百分比
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普通住宅／80.26%
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0 m2 ^- i* a! f, F& ]* xtvb now,tvbnow,bttvb 洋房／9.43% 公仔箱論壇 N, K: f4 b6 {, } G! V" B
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別墅／6.1% TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% i3 P2 M# \3 P! `. Z* v, A
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商舖／2.76%
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寫字樓／0.44% 公仔箱論壇% U5 l$ y4 O# @7 ]: A" i' f1 f) q0 B
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其他／1.02% 5.39.217.76* N$ y6 v% B {8 `; o+ _
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! e1 u" S3 n v1 `# x公仔箱論壇歐債削金融界租豪宅意欲
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! n( j# `# S4 Y5 r5 e) v; J 在歐債危機下，金融界的大幅裁員，間接令本港近年豪宅市場變得異常慘淡。業界人士說，受歐債危機影響，2012年金融界租賃豪宅個案，按年錄得40%跌幅。 5.39.217.76/ Y! a5 J+ d# F2 o
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第一太平戴維斯住宅租賃部資深董事王麗文說，相對2008年，現在本港的豪宅市道可謂更差。她說：“2008年金融海嘯過後，只需短短半年時間，即2009年第二季起，隨著資金重回本港，金融業人士對本港豪宅的需求亦隨之活躍起來，從而帶旺本港整體豪宅市道；相對2011年第2季歐債危機爆發以後，本港豪宅市道一直向下沉，及至現在仍未見起色。”
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; F( D/ Q! ^( o! T+ n7 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 印巴裔異軍突起 公仔箱論壇4 E- y# a# d$ [4 h: m7 k4 |2 F: S
) z$ `0 r+ J) p8 p, f 金融業人士逐漸退出本港豪宅市場，印巴裔人士卻成為“異軍突起”之一群。中原地產山頂及南區董事何兆棠說，本地印巴裔人士在港置業，近年有上升趨勢，他們選擇傾向豪宅，“但大多數均不需要選擇超豪住宅”，惟他們在配套上則較過往有更高要求。
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王麗文亦指出，選擇在港置業的印巴裔人士，大多是以“本土人”的姿態，而非外來人的身份在港買樓；他們的出身大多來自非金融業人士，主要從事資訊科技行業，或是從商者。此外，近年來自東南亞人士在港置業亦有上升趨勢，置業目標亦轉向黃埔花園及將軍澳區等一線屋苑埋手。 |
發表於 2013-1-10 07:17 AM
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