樓價高企，政府必須出手穩定樓價，已經是香港社會的廣泛共識。除了長遠增加住宅供應，推出「梁十招」之外，在不礙一般市民住屋需要的前提下，港府更進一步推出兩項「辣招」遏抑購房需求，分別是額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD），非但導致交投急凍，最新樓價指數亦見回落，反映措施調控有效；不過，經過4星期運作后，措施也衍生了一定副作用，地建商會昨便向政府提交意見書，建議優化該兩新稅。 必先釐清，兩項稅款均非無的放矢。SSD乃是針對遏抑短炒投機的需求，BSD則針對海外及公司買家的需求，兩者是寓禁於徵地旨將本港房屋資源回歸到本地居住需要，不僅有利樓市降溫，且亦符合了社會大眾的合理期望，絕對無可厚非。事實證明，措施甫一出台已令買家需求銳減，成交數字首當其冲大幅萎縮，而賣家亦終不得不考慮持貨及機會成本，須調低叫價來放售單位，即使期間錄得零星的創高及不惜繳稅的個案，但整體樓價在措施實施首星期就按周應聲下挫0.5%，充分引證了新措達到預期目的。展望將來，隨着措施繼續發酵，加上樓市「只升不跌」的想法破滅，市場人士均眾口一詞預料樓價將會進一步回調。
; L6 f, h! P/ o% a% s 然而，全球貨幣寬松環境下資金氾濫成災，住宅樓價上升壓力雖見紓緩，須要尋找出路的熱錢卻轉投其他如工商、車位等物業市場，另外住屋需要亦趨由買轉租，因而都推動了非住宅價格以及住宅租金向上。一如治水須要疏導，疏導后即使不再威脅原來水道，惟洪水滿溢仍總影響其他範疇。重要的是，最最牽動民生的住宅領域，箇中災情得以針對紓緩，這無疑是當前至為優先的政策考慮。更何况，除了民生方面，站於金融風險角度，住宅市場與其他物業市場比較，所涉的總額或者對象等等都不可相提并論。當然，為免損害營商環境，增加及加快工商物業供應，包括東九、西九發展，也是題中根本之道。不過，樓價與租金其實互為因果，投資者必須考慮投資回報率，尤其涉及真正用家的工商及車位等物業，如果租金未能追上，價格亦恐難不斷上升，而其中的泡沫爆破風險同樣是不得不考慮的因素。
: s6 r. Z: t K% [7 s公仔箱論壇 誠然，作為全新稅種，在實施操作和社會討論之后，多少存在進一步的優化空間，從而更好地趨利避害。地建商會昨日所提建議，就存不少值得研究參考之處。其中，針對重建收購退回稅款，就有利市區重建及增加供應，當局實宜盡快公布有關細節安排，毋讓增加供應的步伐被逼停止下來。至於放寬BSD的適用對象，則須小心衡量；畢竟，即使不能購買，無論海外用家抑或本地公司，還可透過租務市場滿足居住需要，除非為了在港炒樓，否則基本無損在港工作或生活的意欲。事實上，任何有可能增加置業需求的措施，現階段都不宜輕言放寬、重推或引入，避免讓樓市死灰復燃甚至火上加油。
$ t$ L& M- X! o0 Y1 S; r. l/ @公仔箱論壇 所有政策，都要顧及延續性，不宜朝令夕改，更何况穩定住宅樓價的成效已經逐步顯現？基於樓價仍嫌過高，當前遏抑樓市的措施只宜優化或增加而不宜放寬；唯當樓價回落到一般市民可承受水平，才是政府退出市場「日落」之時。
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發表於 2012-11-24 10:45 AM
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