[時事討論] 徐家健：香港樓市的政策風險

本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯 tvb now,tvbnow,bttvb: v( r( h( M* R9 K$ z: j/ R
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 ~9 X7 ?: D7 I4 M0 S
徐家健：香港樓市的政策風險
7 ~: @6 ~. v. e

特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。5.39.217.76+ u6 T- l) s: l  |& c% Z8 ]
公仔箱論壇! K7 e$ O4 m* i$ `% V. ^" J
擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。  l" g3 {8 r8 q* }4 i, O
5.39.217.76! G% U; \: F% ]3 I# I
但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？

覆水難收的投資公仔箱論壇$ {: |0 \/ l5 M, Z) ~
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% z$ g8 P( a$ i: c8 L
在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。
5.39.217.76' m% p) w4 J" J3 b0 L2 f
供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到影響。
5.39.217.76. i3 }* G% W9 b8 J+ j
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。
) J, h4 ^1 n0 \: {
經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。. }8 h' B$ Q( v1 a

現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 K: ]9 u, `6 _- y& s
公仔箱論壇  a) R% |( Z$ ], t) C7 ]) t& x
投資在風險蔓延時
公仔箱論壇0 `% b3 X, m; r7 L2 a. i
另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。
tvb now,tvbnow,bttvb+ V- N7 t- P7 E! @4 p
執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私人物業的樓價！
, Y7 i$ V' D' o5 {: c0 g
當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。公仔箱論壇  L) @  r; J  i4 ~: {

TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, ^# {3 V7 C) H, b8 g& N* h
註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.tvb now,tvbnow,bttvb6 {7 l% V: p  V/ N) W
( ?+ @! L7 U$ i1 I

註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.  `7 U7 \5 V- g1 _  l3 }( A% ^' L$ L

政策風險如何影響投資？．二之一
公仔箱論壇" V4 \5 P% x1 e8 q

克萊姆森大學經濟系副教授

收藏分享評分

回復引用

訂閱 TOP

返回列表