本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯 tvb now,tvbnow,bttvb3 {' Z H$ F6 ~+ y# I) w' N
! ^ a2 Q; \- ? g; {徐家健：香港樓市的政策風險
* F) F2 q/ L$ @$ j& M# A" F6 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 |5 f! _! g5 I* `公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb9 B. I, n9 D7 _4 l, V w
特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。
" M6 G$ v6 o5 F# X" K. p" B# DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( i7 I( f, v3 o5.39.217.76擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。
8 o- L; y1 j+ }$ E% i1 Q公仔箱論壇% ^( G' V) W: I
但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？
! |$ G& p( s0 I/ @4 Q5 q% U5.39.217.76
7 U8 m J; e$ ?6 n$ [, Qtvb now,tvbnow,bttvb覆水難收的投資公仔箱論壇. q* a! e8 U- Y- W G, u/ E' ?
" E; M3 G& h3 Ttvb now,tvbnow,bttvb在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。
! E6 Z: l7 ^, y( f0 n0 x公仔箱論壇
3 l& u a7 ?4 D4 ]8 [供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。
8 g6 d5 o& ^, g+ a; c: S5.39.217.76" V! d0 e. h" z- G# o" x
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。5.39.217.76! w$ |+ k3 \! j5 V
, R1 s* f8 F* b: k- w- j經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。
' ]- Y1 p: V& I' M* o5.39.217.76
$ ~1 W9 c' Y; {3 J& c( X現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。
% Q! p+ h3 Z6 S: g. b: S- j1 f7 D* C3 U5.39.217.76
6 R) d7 x" M0 h0 w. n. i投資在風險蔓延時公仔箱論壇" d% n/ W& U+ v0 u
" c1 x3 L! i$ R: q# _公仔箱論壇另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。" K5 O/ M: { ?& f& C
tvb now,tvbnow,bttvb/ ~9 g+ `: K3 v" m/ d
執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！
5 D: L: r3 _8 r: w, {3 S
( F8 Z9 e# J2 ltvb now,tvbnow,bttvb當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。5.39.217.76- s- d% i$ G. y; R
tvb now,tvbnow,bttvb# r y5 Z4 d4 @: P' A
/ F6 [4 }* K" a* H& ?! i5.39.217.76註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.公仔箱論壇 y, u+ [! `: s: ?$ s# O& p1 ]# ~
5.39.217.769 Y7 e% d$ H7 t+ t. a5 G- c' W7 v
5.39.217.762 a* I$ y( ]5 H ^
註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251. S u/ P( Z# v6 d, V
公仔箱論壇- E, O* i+ d' u0 V; V
政策風險如何影響投資？．二之一
6 P" G8 ~* ~7 Q9 n' X- N7 m2 P5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb/ F6 Y7 u4 J+ O; U e) L3 O
5.39.217.766 c$ P4 @6 b! z: [. `
* q8 n" u1 X4 x" D
克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 