本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯 公仔箱論壇# W6 I5 Z$ ?; {) F2 w1 B
' W8 @( Y7 ?3 B. R. s! g' B$ BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。徐家健：香港樓市的政策風險# n3 }0 ?) S- f9 @* B3 ?
5.39.217.766 X" a5 o% ~/ f6 L
$ i' p3 ~$ b7 g; M1 Q* Q
特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。
8 ?+ V. \4 {7 W6 B+ N6 z6 w v
. p d5 {0 e% ~% m9 f V3 b1 atvb now,tvbnow,bttvb擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# b, T) y0 V' n1 s7 U8 _ i
9 S- J' q) i3 J' l公仔箱論壇但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？
. w# L4 }2 \! {" V) R7 H! FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ h) y8 l* ]/ m0 T
覆水難收的投資公仔箱論壇/ o) T& v0 M* E) b9 E1 x
8 y* t/ Z6 _9 V. [9 u7 @3 W公仔箱論壇在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。8 I1 i! Q$ @) S- p4 t, h
% D0 O T; s# }( h. y4 j6 K公仔箱論壇供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。( V n8 K/ H2 Z& U1 P ~$ Q
5.39.217.76+ d6 H! n# @. ?9 Y) D& L% S/ n
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。tvb now,tvbnow,bttvb, j4 `6 Q4 `& |+ a
4 y O1 G3 {) i* k4 v3 e/ {
經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。0 _# R5 P$ I0 z* Q2 K
; L/ F! b$ x: w1 N( S w
現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。
- B8 X! m2 d0 S! [- F; N! atvb now,tvbnow,bttvb
/ h4 W; f6 W: g0 Z1 t |投資在風險蔓延時
8 e4 }/ G% F2 A( E1 Wtvb now,tvbnow,bttvb
9 b3 c# d5 v6 u3 H. XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。
; l1 R; @. W3 Ntvb now,tvbnow,bttvb/ M) m% U4 {1 ^1 p
執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！
7 D5 G4 P% F5 k& k' T* K* ktvb now,tvbnow,bttvb
$ ^6 D4 f! Y O3 j n+ u% hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。$ C$ v6 `/ _8 D# f U
# \8 L+ C, r2 C- _5 n* Wtvb now,tvbnow,bttvb
( z# J1 D s$ O% t4 T公仔箱論壇註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.
4 J: T# N* t3 r& P% ]% A* K
2 [" l. y$ F- Y2 x3 a
, `7 M, [- q4 v' o公仔箱論壇註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.
8 `1 f6 B$ ?# b ^4 l, t% ?. R5.39.217.76
* \& f+ w. S n8 o5.39.217.76政策風險如何影響投資？．二之一
7 G6 q. x8 h% J+ F' A0 ftvb now,tvbnow,bttvb" l' A* m/ k/ d
# Y, }# Z6 A8 e: |5 ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 a9 M, P4 S) W' w* o
克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 