地產商囤積居奇 土儲直逼政府公仔箱論壇1 Z4 U3 o$ m+ M. r$ ?" }
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) K7 m0 Q1 z) T$ j0 G前金管局總裁任志剛最近表示,香港樓市供應過少,換作他是本港地產商,也會囤積居奇。任志剛所言非虛,地產商的確大有囤地的條件,《主場新聞》翻查上市公司年報及政府數據,香港五大地產商的土地儲備,加上港鐵未批出的地皮,可建超過9.1萬伙700呎單位;政府早前聲稱不足400公頃的土地儲備,可建700呎單位數目大約只是12.2萬伙,僅比地產商多出約3.1萬伙。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% E! m6 _, t3 m3 s; ~
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如果計及地產商多年收購農地(不計新界東北)的發展潛力,私人發展商的手握土地儲備更大大超越政府,發展商可發展的700呎單位數字,隨時高達47.7萬伙(假設農地可以3倍地積比發展),數目是政府手上可發展單位的近4倍。
( L& x' t# |2 d! r9 H 過去,不少關於政府與地產商土地儲備,亦以土地面積比較,但甚少以樓面面積及可興建單位數字,全面比較政府與私人發展商的儲備。. @" q5 ]8 K5 u0 E$ |5 R" j I
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根據發展局早前公開的閒置土地數據,扣除預留興建丁屋的土地後,全港可建住宅的土地只剩下391.5公頃。土地儲備分佈於全港百多塊地皮,分別劃分為甲、乙、丙、丁及戌類等住宅用地發展,各類地皮可發展地積比各異。政府慣例是甲類地皮大約是5倍地積比,乙類為3倍,丙類為1倍,如此類推。以此換算,391.5公頃官地一共提供8528萬呎的樓面面積,相當於約12.2萬個700呎單位。7 J4 X- f J; Q
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在私人市場方面,五大私人地產商包括新鴻基(016)、恆基(012)、長實(001)、新世界(017)及信和(083),手上可建接近4500萬平方呎樓面面積的地皮,相當於6.4萬個700呎單位,足以左右市場。再加上港鐵未批出的鐵路上蓋合約,六家上市公司有接近6400萬平方呎的樓面面積,可發展成9.1萬個700呎單位。住宅發展用的官地只能興建12.1萬個700呎單位,只比地發商多約3.1萬個單位儲備。地產商絕對有囤積居奇的條件。
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實際上,環保觸覺最近調查發現,地產商除了囤地,亦有本錢囤積單位,待樓市熾熱時,抬高價錢放售。例如是恆隆2006年建成的浪澄灣,就有千個單位未開售,恆地大角咀的亮贀居部分單位亦封盤,以及新世界在新界東北已興建別墅,更加無裝修、無水電,分明希望待新界東北發展有定案才推售。儘管地產商新盤跟足政府條例按時落成,但利用政府未有規定一手樓的推售時間的漏洞,遲遲不發售單位,成為供應緊絀的元兇之一。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 j! T7 o w3 w! P# R
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+ [9 e" p( u+ ?) C6 ?+ ]5.39.217.76 上述地產商的儲備,還未包括地產商以低價購入的農地。即使扣除新世界、恆基兩家公司在新界東北擁有近600萬呎農地土儲,以及長實於北區的農地後,新世界、恆基、長實及新鴻基四大發展商,仍然合共坐擁9000萬平方呎的農地。若地產商農地獲准以3倍地積比發展,地皮合共可提供2.7億平方呎的單位,相當於38萬個700呎單位,足足是目前官地可建單位數目的4倍以上。8 ]- t w4 z4 d7 } e; O0 j
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計及農地發展潛力後,地產商有能力興建近47.7萬個700呎單位。地產商與政府坐擁的實際樓面面積儲備,由先前約四六之比,變成八二之比,土地市場幾乎全由地產商話事。而四大地產商包括長實、新地、恆地及新世界更控制了七成四樓面面積,全面壟斷了市場供應。與此同時,地產商的市佔率亦會重新洗牌,頻頻在新界低價購地的恆基,不計新界東北土地,市佔率也近三成,有能力興建超過17.5萬個700呎單位,新鴻基的市佔率有23%,排行第二。
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