地產商囤積居奇 土儲直逼政府公仔箱論壇3 h: w4 x8 i$ x' _; F+ z% s
 9 z* q1 J+ S% Y& p0 G' l" n
+ G T& |0 R. e
8 L2 G# ^) I# `0 ?
前金管局總裁任志剛最近表示，香港樓市供應過少，換作他是本港地產商，也會囤積居奇。任志剛所言非虛，地產商的確大有囤地的條件，《主場新聞》翻查上市公司年報及政府數據，香港五大地產商的土地儲備，加上港鐵未批出的地皮，可建超過9.1萬伙700呎單位；政府早前聲稱不足400公頃的土地儲備，可建700呎單位數目大約只是12.2萬伙，僅比地產商多出約3.1萬伙。
( |4 o& ^7 F: ~! x$ J5.39.217.76
; a1 M$ A+ ?7 K' ~& b; d _公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; R- c+ G9 L3 Y# k1 h
如果計及地產商多年收購農地（不計新界東北）的發展潛力，私人發展商的手握土地儲備更大大超越政府，發展商可發展的700呎單位數字，隨時高達47.7萬伙（假設農地可以3倍地積比發展），數目是政府手上可發展單位的近4倍。
- h" o2 U9 i- l2 S公仔箱論壇 過去，不少關於政府與地產商土地儲備，亦以土地面積比較，但甚少以樓面面積及可興建單位數字，全面比較政府與私人發展商的儲備。
4 V+ |" O: R+ ` S$ R& t0 E0 N; T) \
2 n; r& B& Z# O7 }7 }, C* U) z5.39.217.765.39.217.76! [- ?; L2 J: W* }( e2 ]" B
根據發展局早前公開的閒置土地數據，扣除預留興建丁屋的土地後，全港可建住宅的土地只剩下391.5公頃。土地儲備分佈於全港百多塊地皮，分別劃分為甲、乙、丙、丁及戌類等住宅用地發展，各類地皮可發展地積比各異。政府慣例是甲類地皮大約是5倍地積比，乙類為3倍，丙類為1倍，如此類推。以此換算，391.5公頃官地一共提供8528萬呎的樓面面積，相當於約12.2萬個700呎單位。5.39.217.76- ?. w I8 g5 E" v6 b
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: E/ T4 z+ I+ D3 l/ d1 X
; P2 ]0 `$ @ b) W* b3 w
在私人市場方面，五大私人地產商包括新鴻基（016）、恆基（012）、長實（001）、新世界（017）及信和（083），手上可建接近4500萬平方呎樓面面積的地皮，相當於6.4萬個700呎單位，足以左右市場。再加上港鐵未批出的鐵路上蓋合約，六家上市公司有接近6400萬平方呎的樓面面積，可發展成9.1萬個700呎單位。住宅發展用的官地只能興建12.1萬個700呎單位，只比地發商多約3.1萬個單位儲備。地產商絕對有囤積居奇的條件。
3 M5 B/ n0 {0 {" c8 r$ B7 c5.39.217.76+ Y U+ z, Z6 }- g6 ?3 ]1 \8 t7 s
tvb now,tvbnow,bttvb, Q2 ~2 N: P3 g r
實際上，環保觸覺最近調查發現，地產商除了囤地，亦有本錢囤積單位，待樓市熾熱時，抬高價錢放售。例如是恆隆2006年建成的浪澄灣，就有千個單位未開售，恆地大角咀的亮贀居部分單位亦封盤，以及新世界在新界東北已興建別墅，更加無裝修、無水電，分明希望待新界東北發展有定案才推售。儘管地產商新盤跟足政府條例按時落成，但利用政府未有規定一手樓的推售時間的漏洞，遲遲不發售單位，成為供應緊絀的元兇之一。# Y: Y( l1 O: _* k
$ q) N3 y+ Q; J3 b0 h
$ o5 k' y; \+ j( e4 }& ]' ~5.39.217.76 上述地產商的儲備，還未包括地產商以低價購入的農地。即使扣除新世界、恆基兩家公司在新界東北擁有近600萬呎農地土儲，以及長實於北區的農地後，新世界、恆基、長實及新鴻基四大發展商，仍然合共坐擁9000萬平方呎的農地。若地產商農地獲准以3倍地積比發展，地皮合共可提供2.7億平方呎的單位，相當於38萬個700呎單位，足足是目前官地可建單位數目的4倍以上。tvb now,tvbnow,bttvb5 g0 N% b% s% m1 M" P4 q
) Q3 z( o. s1 o+ ~# t) U% i5.39.217.76公仔箱論壇- y5 h d Q& ?6 c
計及農地發展潛力後，地產商有能力興建近47.7萬個700呎單位。地產商與政府坐擁的實際樓面面積儲備，由先前約四六之比，變成八二之比，土地市場幾乎全由地產商話事。而四大地產商包括長實、新地、恆地及新世界更控制了七成四樓面面積，全面壟斷了市場供應。與此同時，地產商的市佔率亦會重新洗牌，頻頻在新界低價購地的恆基，不計新界東北土地，市佔率也近三成，有能力興建超過17.5萬個700呎單位，新鴻基的市佔率有23%，排行第二。
9 j" P! _6 s( P; v, V) B, DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇+ E. ~9 N1 \0 C& v0 i# J
& w/ C: P' W! n# Ytvb now,tvbnow,bttvb |
發表於 2012-10-30 07:00 PM
| 
