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遏炒風有利用家 地產股回調正常

政府上周五再推兩項遏抑樓市的新措施,昨日本地地產股急跌,亦拖累大市表現 。調整樓市新招作用立竿見影,樓市交投驟降,亢奮狀態開始冷卻,反映政府方向正確,對炒家發揮阻嚇作用,有利於真正用家。與熾熱樓市相比,本港股市尚處低位,昨日的下跌只是市場暫時的過度反應,相反在資金流入效應下,股市很可能轉趨向上。當局應密切注視資金流向,以確定下一步的調控政策。 樓市受供求失衡及超低息環境影響,樓價節節上升並超越97高峰,樓價水平與市民購買力嚴重脫節。在美國落實QE3後,樓市更進一步發「高燒」,引起社會不安情緒。有見於此,上周五財政司司長曾俊華公佈,提高額外印花稅額度並延長適用期至三年,以及推出針對外來投資者的買家印花稅。此兩招一出,樓市高溫應聲冷卻。樓市交投大幅萎縮,說明政府遏抑住宅樓市的措施初見成效,發揮出驅趕熱錢離開住宅市場的作用,有助恢復樓市平穩發展。 事實上,新措施阻止熱錢流向樓市,壓抑逐利炒風,不但對用家影響甚微,相反更有利於真正置業者。一來用家置業為了自住,不會短期內轉手,不會受增收印花稅的影響;二來正因為新措施趕走炒家,用家競爭少了,可供選擇的物業更多,亦有更大的議價空間,在市場中佔更有利位置。 政府重招壓抑樓市,樓市交投急跌下,地產股無可避免有下跌壓力。昨日恒指各分類指數當中,地產分類指數跌幅最大,下跌逾4%。受影響股份反應迅速,顯示壓抑樓市措施有力見效;再者,年初時本港地產市況理想,吸引了一批短線投資者買入,令地產股由今年初以來累計升幅達30%至50%,如今借勢回調亦屬正常現象,無需過分緊張。自金融海嘯之後,樓市與股市表現可謂「兩重天」。樓市不但超越97年的高位,且屢創新高;相比之下,港股受制於歐債危機、內地股市不振等多項因素,恒生指數至今仍在2萬點左右徘徊,市盈率保持在10倍左右,即使是已上升一段時間的地產股估值亦偏低,港股整體而言值博率甚高,具有長遠投資的價值。 目前的印花稅新措施只限於住宅物業,市場人士預期,其副作用有可能引導資金轉而流向工商物業市場,吸引資金炒舖,炒寫字樓,影響民生消費。對此財政司司長曾俊華昨日亦表示會留意。工商物業屬於商業投資,與住宅安居的民生性質有較大區別,資金流向工商物業是正常的商業行為,本港作為自由的經濟體,對於工商物業的調控宜慎重其事。
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文匯報社評
地產商囤積居奇 土儲直逼政府5.39.217.763 a8 E% X7 j  D2 i$ A

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+ |: l9 D: |1 _7 }, K, }* Z- r2 w6 qTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。前金管局總裁任志剛最近表示,香港樓市供應過少,換作他是本港地產商,也會囤積居奇。任志剛所言非虛,地產商的確大有囤地的條件,《主場新聞》翻查上市公司年報及政府數據,香港五大地產商的土地儲備,加上港鐵未批出的地皮,可建超過9.1萬伙700呎單位;政府早前聲稱不足400公頃的土地儲備,可建700呎單位數目大約只是12.2萬伙,僅比地產商多出約3.1萬伙。
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        如果計及地產商多年收購農地(不計新界東北)的發展潛力,私人發展商的手握土地儲備更大大超越政府,發展商可發展的700呎單位數字,隨時高達47.7萬伙(假設農地可以3倍地積比發展),數目是政府手上可發展單位的近4倍。
/ P2 h, b. E, X# _1 k        過去,不少關於政府與地產商土地儲備,亦以土地面積比較,但甚少以樓面面積及可興建單位數字,全面比較政府與私人發展商的儲備。
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        根據發展局早前公開的閒置土地數據,扣除預留興建丁屋的土地後,全港可建住宅的土地只剩下391.5公頃。土地儲備分佈於全港百多塊地皮,分別劃分為甲、乙、丙、丁及戌類等住宅用地發展,各類地皮可發展地積比各異。政府慣例是甲類地皮大約是5倍地積比,乙類為3倍,丙類為1倍,如此類推。以此換算,391.5公頃官地一共提供8528萬呎的樓面面積,相當於約12.2萬個700呎單位。
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        在私人市場方面,五大私人地產商包括新鴻基(016)、恆基(012)、長實(001)、新世界(017)及信和(083),手上可建接近4500萬平方呎樓面面積的地皮,相當於6.4萬個700呎單位,足以左右市場。再加上港鐵未批出的鐵路上蓋合約,六家上市公司有接近6400萬平方呎的樓面面積,可發展成9.1萬個700呎單位。住宅發展用的官地只能興建12.1萬個700呎單位,只比地發商多約3.1萬個單位儲備。地產商絕對有囤積居奇的條件。5 w$ y# K  w: }; U% M0 l7 r6 r( }

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        實際上,環保觸覺最近調查發現,地產商除了囤地,亦有本錢囤積單位,待樓市熾熱時,抬高價錢放售。例如是恆隆2006年建成的浪澄灣,就有千個單位未開售,恆地大角咀的亮贀居部分單位亦封盤,以及新世界在新界東北已興建別墅,更加無裝修、無水電,分明希望待新界東北發展有定案才推售。儘管地產商新盤跟足政府條例按時落成,但利用政府未有規定一手樓的推售時間的漏洞,遲遲不發售單位,成為供應緊絀的元兇之一。tvb now,tvbnow,bttvb3 Z) K/ p& Z& |$ d: k, F
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        上述地產商的儲備,還未包括地產商以低價購入的農地。即使扣除新世界、恆基兩家公司在新界東北擁有近600萬呎農地土儲,以及長實於北區的農地後,新世界、恆基、長實及新鴻基四大發展商,仍然合共坐擁9000萬平方呎的農地。若地產商農地獲准以3倍地積比發展,地皮合共可提供2.7億平方呎的單位,相當於38萬個700呎單位,足足是目前官地可建單位數目的4倍以上。
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( ~  a+ o$ F/ R: z5.39.217.76        計及農地發展潛力後,地產商有能力興建近47.7萬個700呎單位。地產商與政府坐擁的實際樓面面積儲備,由先前約四六之比,變成八二之比,土地市場幾乎全由地產商話事。而四大地產商包括長實、新地、恆地及新世界更控制了七成四樓面面積,全面壟斷了市場供應。與此同時,地產商的市佔率亦會重新洗牌,頻頻在新界低價購地的恆基,不計新界東北土地,市佔率也近三成,有能力興建超過17.5萬個700呎單位,新鴻基的市佔率有23%,排行第二。公仔箱論壇# r+ \- W' p! m/ ?

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