本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯 5.39.217.76$ `0 o" }/ B, G: c" `
# f: U$ X0 b( q: a( U+ C, ?% ^公仔箱論壇鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？公仔箱論壇. h- b1 s7 o, n
9 X8 O' p' X1 ]( B9 l
6 m( {* \( a3 C4 B: D7 M（一）二元對立的鬥爭思維
. s( t& P* m8 y" R# P+ p0 C5.39.217.76公仔箱論壇, p$ I s7 e4 _2 c- T5 i' I
10月21日，急風驟雨。
( r0 x; f: B, P+ _+ C7 @/ U公仔箱論壇公仔箱論壇- A9 A; I2 c3 F3 a0 F3 j
關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！3 ~0 F4 e5 y6 ~7 o1 o4 ^0 Q+ R
( c* s; P( f1 C0 a' E公仔箱論壇10月23日，風向逆轉。
% f( V7 U' w( C/ Ktvb now,tvbnow,bttvb
& G/ k! k, e5 y7 V# Y, t公仔箱論壇蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？
- a; I0 [9 }7 _$ H4 j% e
# V" A, B, q( G8 J8 M8 }' \; \$ q公仔箱論壇10月26日，波瀾不興。
% o; y$ r0 q( Z dtvb now,tvbnow,bttvb
* P' T3 U- B2 l8 e' _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( K( P5 B) s4 o* j7 ?
! d2 u8 D; D) n- f3 \' X這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。
' R& `6 N, Q, A% {- {7 y( o公仔箱論壇
0 S3 D0 `- t( s; f( O- Y（二）啟德原規劃的謬誤
1 N$ K, a0 A$ M9 N- [4 P) Mtvb now,tvbnow,bttvb
/ U" o7 ]0 z( n3 N0 |$ otvb now,tvbnow,bttvb兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。
2 B) [. S& L$ Y+ I: V* mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 Z/ o5 \9 `1 q$ _公仔箱論壇出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕1 ~! F+ M( K5 L, q) @
& F! t# P3 @; HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" Y" l" Y# P: a' N, m公仔箱論壇■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。公仔箱論壇9 W H2 H3 S$ `) T
公仔箱論壇$ R% }! N& l! T; P* g
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 m' |4 Z1 O/ O
■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。5.39.217.76, o# P: C0 s! ^2 z/ r) }* N. w
) L; U+ ^. U0 `
- D* [4 ?9 I7 F7 Y6 Z5 J公仔箱論壇■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）# J) m0 n; E, @% D0 b. u
2 g6 G0 Q' z2 s4 D# ^; gtvb now,tvbnow,bttvb
. z' p' [ k9 ]: yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
$ V7 k- {: W, o9 [1 b& w4 R. \公仔箱論壇
/ ~& h, k6 u- S/ t2 d6 ]# l; E
9 R5 D9 X! |# H4 R/ atvb now,tvbnow,bttvb■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。
2 n' n$ T. s3 R) V5.39.217.765.39.217.76- x0 B/ j* c) R8 @- m5 F
6 f! X9 ?$ A! O1 U6 n9 o$ F' S1 i- v. \5.39.217.76■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。3 |! m3 O* ?1 D: y6 U" ]1 n1 w
, m, R1 k% W1 d4 b
& y. }8 |" S1 [' W. f（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" w9 b+ C& e2 A0 k/ I, l$ r. ]& Y
* i* b5 l( ?* x( u# Y2 e公仔箱論壇5.39.217.769 F) V4 g/ L, k; K
從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。
; r$ Y: V, H8 F7 O' \8 ?* q! x5.39.217.76
% W9 ~/ c/ `8 s提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
3 r9 o) i2 E* U' M公仔箱論壇
1 H0 p+ |0 h+ f6 x! j Ztvb now,tvbnow,bttvb其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。
5 b5 i6 s9 j7 j0 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 [" n+ L/ x1 I: u) D: |( ~5.39.217.76如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
) s. a4 ^; ]! g5 U# Z2 w+ s, jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
~* D. v- @3 H/ w公仔箱論壇
5 Q+ `/ D0 E5 I: V3 t) b1 b公仔箱論壇（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」
1 ^- t. O& _ A' h) E( n( A" Q公仔箱論壇( a" F1 d7 U: U" _% A p2 H
5.39.217.76; B0 k! B R8 Y8 f# W1 J9 K
土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 D3 X7 Q9 j) W# ]9 N: U
0 Q5 O- R7 O6 _( r$ B& c其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。
8 ^8 U" h' W( U; I* z公仔箱論壇
( Q0 v, \ l! r0 h) _! C) M公仔箱論壇大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。$ A3 b; W9 k c! S, D3 D+ T
! n' D: g" i& H6 b" T. G' k3 q
蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。( O, E0 w+ Q9 [+ p% O
% m7 K3 p: N7 _' F" O1 m5 n( _% @- v. Y& @
, x: i/ m- z; g5 Y! S' r9 e: K公仔箱論壇2 n4 a2 n) b, ?* B3 @7 [
鄒崇銘本土研究社
% Q; w$ h! E2 T% _tvb now,tvbnow,bttvb+ L" I) k1 |( s7 U) c9 o
J/ n4 i6 V q" i# Z2 H+ S公仔箱論壇) V8 E' a/ L1 d$ O% E* g
tvb now,tvbnow,bttvb0 M2 w: j; r( B# B+ z G( T+ a) Y
% `3 p1 U+ x1 \, A' ]0 c3 B. j
8 d& M( W! K; F) r7 \2 m2 g9 C. {# _+ f5.39.217.76 |
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
