本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯 tvb now,tvbnow,bttvb% |$ U1 k: I' v0 ~
: y* X# y3 Q9 }7 c+ g
鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？
/ M! K$ q/ ^" K) [% a8 [: p
% b8 Y* l% Q7 ]+ j, ]公仔箱論壇
2 B$ K3 ^* o/ }* L+ R& Z1 Y: T（一）二元對立的鬥爭思維
; H- W; @& u% }5.39.217.76
6 L+ i/ o3 t2 A4 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。10月21日，急風驟雨。
' y J. l& d9 Z9 W4 x0 L& e1 y
6 A; W! \; c1 L( g- v! W& j( K關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！8 a+ \* o& c9 E4 v2 b
3 U* f$ Y7 q+ F5 F# f# F/ t
10月23日，風向逆轉。
W7 M" v: C& @# o: [! v公仔箱論壇
7 Z) {) o. r! I7 I$ @ etvb now,tvbnow,bttvb蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？
$ w2 Z x% ^( U3 J: [( ^tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; Z, E3 l" w2 G& t$ l& j
10月26日，波瀾不興。5.39.217.76; Z+ O, c" a3 V& e* b% e6 K: `
, U; B& V1 O( D" Y0 \+ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！5.39.217.76) D6 [1 ?$ A L0 {4 x, Z8 ^: x
* d9 E7 V: b8 W這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。
$ V+ @7 G$ l& w$ L5 o! u* n公仔箱論壇
! O& d# r. \5 o+ j8 ~( U（二）啟德原規劃的謬誤
& u( m: a" ~2 Q0 x" Q公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb# V; A1 N$ f$ c1 N5 @4 L" |
兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。- a& U# y/ N- y. O* h* u
tvb now,tvbnow,bttvb, g6 ]3 t: A1 z6 g. h% f
出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕9 _ F- N+ X& c O0 L5 ~1 h2 M z& c
5.39.217.76* S$ j% o( M8 d( J! Z
& k/ _8 D5 Y: Q; R* ~" xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
2 r# _% _0 w7 B$ Q \tvb now,tvbnow,bttvb
. o. ]& d- j1 m3 n! I* @. Atvb now,tvbnow,bttvb
+ H1 @5 k* T' H7 j: m公仔箱論壇■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。5.39.217.76* ~" V* U; r) z$ h. L
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 n. i1 g" { `
+ I& }* c! D1 w, R3 s6 Q6 n■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）
1 C* G% f% t! vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76+ I; n4 i) U8 @
tvb now,tvbnow,bttvb+ u8 Q7 u; l- u& J& Q
■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
7 S- ] W& r/ L. t" `, t5 f公仔箱論壇1 K1 N4 \0 B/ }* f8 J% X
7 x D: M7 q# {1 I, p2 N9 R' L4 b
■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。
) w2 J, B& f! H! G Y z5.39.217.76: H0 S5 O# }& ?) c! E' G" C% M
. |$ B1 S- n; x$ A% ^. rtvb now,tvbnow,bttvb■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。
* X( O$ {+ q! G+ J0 x9 P
w' l$ U- v/ m3 F: P
; }% F8 f6 f! V9 t% k) a5.39.217.76（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤公仔箱論壇) ]# o$ Q8 W5 I$ E, Z4 k. E
5 X" F" `1 G$ ]+ B. [
: T/ w3 l7 X- U4 r' _- C6 i' Y從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。) r% z# L+ _ u7 ^# n h) A2 `
( ^7 I8 h+ ~. Y2 G5 V2 ?
提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
8 D( T# j9 W9 q2 O) u# S公仔箱論壇$ U, w( S6 E+ |( ]
其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 I9 j4 y+ w0 Z0 f% j( q4 f9 u9 m
2 B" ]3 m5 _" D& a8 @公仔箱論壇如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
- l* N! V& ?: u* f公仔箱論壇
) Y3 G/ j) i+ j1 y3 q! e+ s
$ i, W5 f* B) F% y5 F+ B公仔箱論壇（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」4 {0 u% B* g: ]2 m* _3 u
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. _. D8 q5 q- p, `# h" L0 U) i
tvb now,tvbnow,bttvb, E/ E4 D$ q( H- { y
土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 E$ N2 k8 `) C6 h1 j
4 L( V, E0 o) `/ L其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。
% `) z9 t* b$ J1 j3 U/ |# {2 |
; f. h0 m9 K# M* U+ ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。
6 J- e1 c& l8 w. _: @0 t7 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76+ S* u2 F7 p0 M2 F6 R d
蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。
1 ?; F5 a" C( Z+ Z6 a5 m+ l5 L. B3 C# M- h3 ] A
/ O. N* \) p @% [6 S4 A* v
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ t6 |3 A- N5 z! R
鄒崇銘本土研究社
: v; H+ c( @9 o/ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; k/ P8 A' m% mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 {; l% L- Q3 _, _* }& n5 Y3 u! y
5.39.217.762 P7 O' D+ F# B" _
& z, u$ U+ d/ \1 I9 t公仔箱論壇
5 A9 E/ a& _; n+ n& I% q2 N# LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb6 }* l* n% G: |6 u4 } o
|
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
