香港樓市過熱　買家忽略利淡因素

在樓市的分析和對後市的看法上，不少人屬於“屁股指揮腦袋”，立場決定觀點。過往便有不少民調結果顯示，已擁有物業的業主，大多會覺得樓價後市會向好，又或者樓價縱使升至高水平，也會覺得相對合理；相對之下，未能上車的人士，則多會覺得樓價偏高、不合理，更以此遷怒“地產霸權”，又或認為樓價後市調整機會較大，不值得現時入市。 tvb now,tvbnow,bttvb7 P. i* G8 {' J/ f5 }5 }; W

　　立場決定觀點　妨礙理性分析 ! i8 y4 |( c7 L, e) f# z3 W

　　以立場決定觀點，危險之餘，也容易變得偏頗，對後市過於樂觀的業主，可能在支持樓市因素和環境已逆轉了，仍難以理性作出賣樓套現的決定。至於因為仍未上車而對樓市過分悲觀，則可能會永遠都覺得樓價太高，就算回調至合理水平，也因為過於恐懼而不斷錯過買樓機會。

　　香港金管局總裁陳德霖昨天表示，歐美外圍因素不明朗，對本港樓市帶來不確定性，金管局會密切留意，適時推出措施。

　　市民一面倒看好　非好現象
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　　陳德霖指出，美國下月總統大選，西班牙最近又被評級機構降級，使市場對歐洲的信心受到打擊，這些不明朗的外圍因素，對本港樓市都造成不確定，並表示金管局會密切留意，適時推出“逆周期”的措施加以應對。不過，他又指出，美國聯儲局推出第三輪量化寬鬆措施（QE3）後，暫時未見有大量資金流入本港。 3 j2 q% e1 h( ]0 c9 Q4 E

　　中原公布的最新樓價指數又再破頂，已是連續三星期創新高，一些屋苑的周末預約睇樓人數又見上升，估計新高成交會陸續湧現，本欄早前指出，樓價指數升破了1997年樓價高位已有3個月，技術而言樓價再升機會極大，果然言中。不過，樓市近期確實已有過熱的迹象，市民似乎對所有利淡因素都視而不見，未必是好現象。
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　　國際貨幣基金組織（IMF）駐港代表克雷爾昨發表演說，指香港樓市雖然沒有泡沫，但不排除樓價下跌的可能性，所以認同香港政府的壓抑樓價措施。事實上，IMF早前已調低全球多國和地區，包括歐美和中國的經濟增長預測，香港屬於外向型經濟，歐美經濟不振，自會影響香港的出口，中國經濟放緩，也會影響內地人到港的消費和投資，都會不利香港的經濟和樓市。 " }2 S- i6 d; o
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內外經濟齊放緩　樓市易失重

　　被視為香港主要對手的新加坡政府宣布，第3季經濟按季萎縮1.5%，因為第2季經濟數據由原先估計的萎縮0.7%修正為增長0.2%，所以技術上尚未陷入衰退。新加坡政府認為，仍然有望達成今年增長1.5%到2.5%的目標。 ' ^% x" a8 F }5 \: Y9 B

　　回看香港，今年第1季、第2季的經濟按季增長分別只有0.5%和－0.1%，香港大學經濟及商業策略研究所周四也宣布，將第3季度香港經濟增長由今年7月11日預測的同比增長3%再向下修訂為2.8%，另外，預計第4季經濟同比增長為1.9%，全年經濟同比增長，則由年初預測的2%至3%大幅下調至1.6%。

　　超人分拆酒店上市　有啟示

　　當香港樓價愈飈愈高，但經濟增長卻明顯放緩，同時市民對樓市繼續信心爆棚，可能因此埋藏了樓市調整的契機。
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　　同一時間，華人首富李嘉誠的長江實業（0001）公布，計劃以信託形式將旗下4間酒店分拆上市，說是會將套現資金作其他投資用途，難道這反映“超人”認為香港的酒店業增長已近見頂？大家會否因此對後市不要看得太好，應該考慮如何可以持盈保泰。

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