信報社評：「港人港地」口惠而實不至

信報社評：「港人港地」口惠而實不至5.39.217.76* z6 \% T8 r$ x B) R; b
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繼上周推出穩定樓市的所謂「梁十招」，梁振英昨天又再「御駕親征」，在發展局局長陳茂波和運輸及房屋局局長張炳良陪同下，於啟德發展區宣布明年首季落實他一直主張的所謂「港人港地」政策。政府明年將會在啟德發展區推出兩幅住宅用地，提供一千一百個單位，只售予香港永久性居民，轉售對象亦限定為香港永久性居民，並且不能以公司名義轉讓，三十年後，才可售予非永久性居民。定價方面，地價會由專業估價師定價。梁振英強調政策重點並非要在市場上博取高地價收入，而是滿足市民住房需求。

「港人港地」是梁振英競選特首的政綱重點，主要是針對過去幾年外來特別是內地投資者來港置業，搶高樓價，致令本港市民包括份屬社會中堅的中產階級無法置業，望樓興嘆。上任後，「港人港地」是否實行，一直含糊不清，份屬梁振英的智囊又眾說紛紜，莫衷一是，市場訊息一度相當混亂。但投資者普遍認為新政府不會打壓樓市，所以樓價持續上升，特別是運輸及房屋局推出第一項措施准許每年有五千個白表人士免補地價購置二手居屋後，因供應不加反減而需求突增，反而掀起一片炒風，由公共房屋帶動，席捲全城。上周「梁十招」推出後，二手樓市成交縮減，但價格並未回落，說明效用有限。

事實上，政府增加土地和住宅單位供應，理論上可以促使供求平衡，有助穩定樓價，但實際上，十項措施遠水難救近火，短期供應固然增加有限，對樓市不會構成重大衝擊，而私人住宅單位供應亦操控在地產商手上，如果他們只善價而沽，樓價根本不會回落。以目前未售出的一手單位計，今年上半年合共六百二十個，二○一一年合共六百六十五個，二○一○年或以前落成的合共二千八百二十六個，總共四千一百一十一個單位未售，並非沒有供應，只是地產商奇貨可居，不會薄利多銷而已。

所謂「港人港地」，政治上說得漂亮動聽，好像特為港人福祉而設，實際上不但執行會有漏洞，而且反會刺激樓價上升。先不說以內地投資者熟悉和慣用「人頭」方式代購單位，一樣可以輕易購「港人港地」單位，即使完全絕緣，由於「港人港地」興建的房屋只限港人購買，意味着其他外來購買力無法染指，因而需求便會轉向私樓市場，結果只會推高二手尤其是豪宅樓價。利之所在，地產商未來更只會集中興建豪宅而不會增加一般中小型住宅單位供應，普羅市民置業更難。何況梁振英也表示，「港人港地」何時推出單位，要視乎地產商何時出售樓花，以批地及建屋時間計算，最快亦要三年半後才可出售。

其實，梁振英政府至今還未搞清房屋政策主要的目的是解決住屋抑或置業問題。如屬前者，大量增加公屋單位供應才是治本之道。政府甚至可以考慮推出大型公屋單位，租金與家庭收入掛鈎，例如租金水平不超過家庭收入百分之二十五，相信中產階級亦可考慮不置業而租住公屋。倘若是以協助中下階層市民置業為主，則應在定價方面遵從曾蔭權在最後一份施政報告提出的建議，與合資格家庭收入掛鈎。如此一來，「港人港地」的住宅單位售價便會在中下階層市民可負擔水平，由於需求與中下價私樓重疊，肯定會帶動後者價格回順，大大有助穩定樓市。
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可是，強調「穩中求變」的梁振英政府其實一樣不敢觸動地產霸權的根本利益，所以無論居屋、置安心抑或「港人港地」，在定價上都會維持與市價掛鈎，市價在地產商囤積居奇和炒家投機下高企不下，即使只限港人購買，亦屬徒勞。

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felicity2010

親王

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發表於 2012-9-7 09:30 AM | 只看該作者

鄭經翰: 「梁十招」形同虛設騙盡港人
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梁振英上台兩個月，個人及其所謂管治班子醜聞此起彼落，至今未息。他個人僭建、陳茂波炒賣劏房樓涉及的誠信問題，至今亦沒有詳細交代，只以拖字訣企圖用時間把問題淡化，讓公眾遺忘。可是，梁振英不但不反躬自責，反而撰文吹噓自己「上任兩個月」內政績斐然，一共推出十一項措施紓解民困；厚顏至此，簡直前無古人，教人嘆為觀止。

樓價飆升尤甚九七

眾所周知，梁振英可以挾民望、後來居上奪得特首寶座，全因過去幾年來他一直在報章撰文及在不同場合發表土地房屋政策，令公眾以為他上台後一定會推出措施打壓樓市，解決廣大市民最迫切的住屋問題。殊不知上台之後，梁振英政權的管治班子固然沒有就土地及房屋政策明確表態，其所謂智囊團也眾說紛紜，莫衷一是，連梁振英最核心的「港人港地」政策，也含糊其詞，反覆不一。

事實上，梁振英當選後，樓價不但沒有下降，反而止跌回升，而在運輸及房屋局局長張炳良推出第一項措施後，即每年容許五千名白表人士免補地價購置居屋，公共房屋包括居屋、公屋樓價都急速上升，迭創高價，呎價甚至比同期地產商推出的一手樓盤還要貴。連鎖反應之下，需求與公營房屋重疊的中下價私樓樓價率先飆升，業主紛紛封盤反價，最後豪宅炒風也重新熾熱起來，大炒特炒，瘋狂之程度，較諸1997年高峰期有過之而無不及。

事實上，根據「中原城市領先指數」，梁振英當選至今，本港樓價平均已升逾7%，而且升勢有餘未盡。因此，中大最新民調顯示，九成受訪者皆認為現時樓價過高，而相信未來一年樓價續升的受訪者，亦高達幾近三成。
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有鑑於此，梁振英政府不得不急謀對策，而所謂對策，就是上周宣布的所謂「梁十招」，包括五項短期和五項中期措施，以穩定樓市。十項措施，基本上是增加住屋單位和土地供應，表面上符合一般輿論所言，樓價和炒風源於土地和住宅單位供應不足，如果政府增加土地和房屋，包括私人住宅單位和公共房屋，便可因供需達致平衡而穩定樓價。

早購樓花或成陷阱

不過，只要我們細心分析一下所謂「梁十招」，便可發覺絕大部分都是虛招，搔不到癢處，根本無法紓緩樓價，甚至是明益地產商，實際效用只會進一步鞏固地產霸權。一句話，「梁十招」全屬搵老襯的虛招，不但無法遏抑樓價和炒風，短期內更令炒家有恃無恐，結果公共房屋如居屋和公屋樓價持續上升，相繼創出新高。

讓我們看看所謂「梁十招」是什麼貨色。首先，五項短期措施包括出售剩餘居屋單位八百三十個、將首個置安心計劃一千個單位以資助房屋形式出售、加快批核預售樓花約九千個、於年底推出私人住宅用地拍賣可建二千六百個單位。其次，五項中期措施包括將置安心計劃餘下的四千個單位以折扣價出售、在啟德發展區規劃約四百個居屋單位、將長沙灣一幅休憩用地改建為二千三百個公屋單位、將三十六幅政府、機構或社區用地撥作興建一萬一千九百個公私營住宅單位，以及檢討目前改變土地用途的政策。5.39.217.76( c% w0 B. F5 i2 p/ a- x

推出居屋貨尾和置安心首期計劃一千個單位，根本沒有增加供應，擺明是數字遊戲的掩眼法。' ^) ~" m: M5 ?& L- ]- Q+ u

將未來三至四年可供出售的六萬五千個私人住宅單位其中約九千個的樓花提前出售，則只會有利地產商加快回籠，而樓花不一定減價出售，且會為置業者製造危機陷阱，因為樓花本質上是期權，提早購入，年期長達三至四年，風險肯定會增加。如果2014年後全球低息環境改變，加息周期重新到臨，現時購入樓花隨時會變成負資產，重演當年港人至今猶有餘悸的悲劇。

將置安心計劃單位當作資助房屋出售沒問題，如何定價才是關鍵。如果繼續與市價掛鈎，以目前居屋呎價高達八千元以上計，即使打個七折，亦非收入在中位數或以下的家庭所能負擔。
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將長沙灣的休憩用地改建為二千三百個公屋單位，則屬削足就履，表面有利改善住屋問題，卻同時剝削了普羅市民應有的餘暇設施，搵笨之至。

「港人港地」沒有新意
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唯一可取的是將三十六幅政府、機構或社區用地撥作興建住宅單位，可是並非一萬一千九百個都是公營房屋，分配比例如何沒有清楚交代，最終亦可能為地產商輸送利益。
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「梁十招」以後，在輿論的批評和質疑下，運輸及房屋局局長張炳良終於站出來，為所謂「港人港地」政策解畫，但原來所謂「港人港地」，只限於資助房屋；其實早前房協在深水埗推出的樓盤已屬此類，根本不是什麼新政策。再者，雖然建成單位只限港人購買，但幾年後卻容許自由轉售，並且可以公司購置，形同虛設。
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最要命的是，「港人港地」興建的房屋只限港人購買，意味其他外來的購買力不能染指，因而需求便會轉向私樓市場，結果只會推高二手尤其是豪宅樓宇。利益所在，地產商只會更加集中興建豪宅而不會增加中小型住宅單位供應，結果令沒有資格購買「港人港地」的本港市民，更難置業。  U7 u/ A  t5 H% k
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總之，所謂打擊地產霸權只是梁振英騙取民望、挾民意奪取特首寶座的虛招，並非真的着意解決樓價高企問題。練乙錚說得好，梁振英代表的是另一個新興地產霸權，包括本港二線地產商和內地官僚地產資本，期望梁振英打壓樓市，只是異想天開，根本永遠也不會兌現。

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