舒友:「梁五招」惡策造就「居者炒其屋」
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9 n/ e4 R$ R v8 ^* M) ]2 l5.39.217.76筆者一向反對小圈子選舉,在港式溫水煮蛙式的政治框架下,無論誰當特首,都要以最嚴格的標準檢定他的言行,皆因從政者有權有財,身繫萬民福祉,做好是應分的,做得差便須接受鞭撻。
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傳媒的職責不是為當權者歌功頌德,而是做好監察角色,政客與其埋怨傳媒「揭黑」,不如自身先做到「比白更白」,那就無黑可揭了。公仔箱論壇) ~- u3 f8 ~+ ?8 w. N/ Q
; F4 B- q' B O9 c' @* E以特首梁振英的政治背景看,不少人擔憂他上台後等於「西環治港」,民主自由法治皆會倒退。目前,新政府醜聞不絕,有問責官員涉貪被捕下台,但畢竟施政仍未出台,監察之餘亦同意要「給點時間」。梁振英既是基層出身,港府又坐擁龐大盈餘,若運用得宜,定能扶貧解困。筆者本來對其民生政策仍有點點期待,但看他本周 一在立法會宣讀的「梁五招」,不禁深表失望。
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7 j6 [' V2 a! w; X W5.39.217.76「梁五招」魔鬼在細節
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梁振英本周一到立法會出席首場答問大會,率先宣布五項有利民生措施,包括特惠生果金、增加長者醫療券金額、興建青年宿舍、設立社企發展基金,以及每年准許五千個白表家庭免補地價購二手居屋。' ^2 ^/ B( o9 X# y% d, I
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答問大會頓變「小型施政報告」發布會,難怪傳媒形容是「派糖息民憤」,轉移僭建醜聞和誠信質疑。觀乎他以「現階段不適宜作答」迴避所有敏感問題,更確定他欲借福利主義爭取民意的策略。5.39.217.76% O4 f$ g5 ]$ Y+ t1 R8 A |- |9 A+ a& {
2 p2 o. v- E4 f' p o& X9 f公仔箱論壇然而,「梁五招」的細節暗藏魔鬼,其中以准許白表家庭買居屋的優惠最「邪惡」,表面是協助市民置業,實質是為禍中低階層人士,劣政將造成「居者炒其居」的惡果。
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令人不禁想起經濟學大師海耶克的名言:「通往地獄之路,往往由善意鋪成」。
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梁振英及其班子可能忘記居屋的全名是「居者有其屋」,首期1978年正式推出,原意是讓收入較高的公屋戶購買,從而加快騰出公屋讓輪候者入住,部分名額則撥歸協助未有能力購買私樓的中下階層家庭置業。在英國殖民地時代,已確立三層房屋架構,即公屋→屋屋→私樓。公仔箱論壇/ E5 w4 M: j4 F( C' g
1 B0 ]& z# F! Z) otvb now,tvbnow,bttvb政府以公屋和居屋協助解決住屋問題,本意是讓低收入家庭安居樂業,而公屋富戶因廉租關係未必願意遷出,霸佔公共資源會阻礙有需要人士享用政府福利。因此,政府一方面採取資產及入息審查,超級富戶須繳交雙倍或市值租金,令部分人士在被迫或自願下離開公屋福利網。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" r, Q! u u. R
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另一方面,官方以「免地價的居屋」誘使公屋戶放棄戶籍以換取自置居所,那是一條不能返回公屋架構的單程路,公屋戶主須審慎抉擇,若誘因不夠強,住戶就會寧願繼續住公屋。
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「活化」往往變「搞死」
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自從有了居屋,坊間便認定珍貴的公屋戶籍有價,若沒有數十至逾百萬元的補貼額,甚少人會無條件遷出,居屋成為加快公屋流轉的最重要手段。可惜的是,政府於 2002年停止興建居屋,等於把流轉階梯截斷,綠表居民只能在二手市民購買未補地價的單位;由於貨源供應不多,形成買賣量偏低。公仔箱論壇) f; u# n5 W) A3 B9 I0 p) V
; p2 f, }9 M3 Q: z( U; K3 W近年,每年只有約二千宗屋屋買賣,當中大部分是未補地價的單位,少量在自由市場交易。在政府的認知裏,居屋流量低是補地價影響放盤量,這個觀點說明政府把屋居視為死物,是可以隨意買賣的投資工具。5.39.217.76& z) {1 N! b/ j( W8 ?9 Y+ l
, i: e9 B: K3 ~7 z% i' j. u. Q不過,官方不明白的是,對大部分綠表家庭來說,居屋是人生首項購置物業,一開始就打算長居,當中存在「祖業情意結」,如非有極大利潤或者實際需要,否則不會出售,那是放盤量少的重要因素。新措施勢令人心轉變,利誘市民把祖業出賣,長居的樂土將受到破壞。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 y( L3 }- z* ^8 ]" j+ {/ B" k
: \9 K% j$ |4 h' F6 ]5 F公仔箱論壇當某類房屋流轉量低,反映是用家主導的市場,有利穩定樓價。因此,曾蔭權政府於2010年底推出「額外印花稅」措施,住宅物業若在兩年內轉手,就須繳納5%至15%額外稅項款,此舉是想遏止物業頻密轉手而掀起炒風,但政府未有在土地供應上配合,樓價仍繼續飆升。) c/ n) d k1 c9 F# V+ V
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現在歐洲金融危機陰影仍揮之不去,本港樓價卻超越九七的瘋癲價,一旦經濟轉壞,負資產隨時再現。為何梁振英班子反而把居屋買賣量少看成是一種必須解決的「問題」?政府說要「活化」居屋市場,但港人的傳統智慧都知道,「活化」的結果往往是「搞死」,而「新白表」很有可能是一帖毒藥。tvb now,tvbnow,bttvb7 K# z; n1 b# R
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扭曲居屋第二市場意義
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現在全港大約有三十二萬個居屋單位,當中二十五萬個未補地價,由於政府於十年前已停建居屋,大部分單位相信已無供樓壓力。運輸及房屋局局長張炳良對記者稱,希望新政策不會對樓市有太大影響。這個答案明顯無視現實結果,令人質疑張局長是否又再捂着良心說話。
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報章引述地產界人士指出,梁特首參選時已醞釀新政策。張炳良早前接受電台訪問時亦有放風,連串消息已令居屋在今年升價一至一成半,上半年成交量飆升至三千多宗。換言之,居屋已「偷步炒上」。
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& \4 G6 u/ } i( N當梁振英於周一確認政策時,綠表業主都加快入市,居屋價再升大約一成(累積升了兩成以上)。不少業主認為,待明年白表入市時將會大升,紛紛封盤觀望。有地產代理估計,未補地價的居屋,未來將再升值三成半以上。
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政府指,有關計劃明年1月開始接受申請,合資格人士須於半年內購買二手居屋單位。有行家形容,這是「抽獎福利」,中了等於獲得數十萬元補地價優惠。你猜那時候的居屋二手市場會是什麼模樣?答案是,居屋第二市場的意義完全扭曲,甚至去到「居屋當私樓買賣」的最惡劣情況。
" m2 P( a( {/ _0 K( o/ E! ]5 vTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76/ L! v: O3 n4 y7 I' o1 I6 m
目前,居屋補地價折扣約19%至55%,如今樓價已急升約兩成,即抵銷了部分折扣,未來因供求問題,價格將會再升,即貼近同區的私樓價,屆時綠表家庭會認為「蝕底」,放棄購買二手居屋。反觀白表申請者覺得仍較自由市場價格便宜,認為中獎有「着數」,會心急在半年內入市,令白表價貼近自由市場,出現只有白表家 庭購買二手居屋的「劣幣驅逐良幣」的壞情況。5.39.217.76/ R# T5 q5 F Y1 I- Y
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正如本文開首所言,近年每年約有二千個綠表家庭購買二手居屋,即背後有同等名額的公屋釋放出來,明年未有新居屋供應,白表家庭卻搶去綠表購買居屋的機會,將形成公屋輪候者長等、公屋有增無減令政府負擔加重、白表居民買貴居屋等三輸局面。+ ^5 Q4 z5 `7 w: C" u
( u3 C4 z4 I' b5.39.217.76應從土地供應着手% Q" h2 W$ R2 \4 y7 H0 l
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一位與父母同住公屋的朋友直言,他打算脫離公屋戶籍後,跟兄弟合組「家庭」,再用白表「抽」居屋,身為戶主的父母繼續居於公屋內。另一對夫婦更稱,將認真考慮先離婚,然後以單親家庭遞白表申請購屋。( S6 W0 f6 Q6 P2 C) [& g% L
8 n* L# Y4 u- `9 Q' s3 T5.39.217.76這種做法就如前特首曾蔭權及前發展局局長麥齊光一樣,顯現出港人「便宜盡貪」的個性,「按規矩」把福利計到盡;是否合乎道德、是否不知不覺犯法,則另當別論。但新政策出台,相信同樣例子肯定比比皆是。
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7 f) f' n2 D" t& _2 t& a: Gtvb now,tvbnow,bttvb如此劣策,政府大概可以虛妄地訛稱:「每年協助五千個家庭買樓!」但這五千宗買賣(如有的話),其實是拿二千個公屋名額換來,非但對社會低收入一族全無裨益,而出售了居屋的業主則流入私樓市場,進一步推高樓價。5.39.217.761 I A( G3 n/ W. J" t
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政府要協助市民置業,應先從土地供應着手,再考慮重售公屋、推出協助置業貸款計劃、新居屋加多白表購買比率,或者容許強積金繳付樓價首期等方法,最少也應避免影響現有機制。
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& N! o. g4 \- H( {/ I在此懇請政府對新政三思,立法會議員亦必須挑出細節裏的魔鬼,勿讓領匯式的災難重現!% v7 i3 X& x. g% A
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* C0 p0 p* Y( A$ B4 }9 r作者為資深時事評論員 |