C觀點 - 施永青
! F2 P- L+ ^2 ^2 v V. H 海運的補地價合理嗎？
' P6 o" a0 n8 O% v* e5 I2 f& q0 P公仔箱論壇 (2012年06月13日)AM7305.39.217.76- F8 w) v3 V( ~! v
. N& W" H5 m$ h0 J5.39.217.76 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ p3 ]& T4 `* K9 F+ @6 C( m
0 @0 D- T4 S, j" {5.39.217.76 九倉獲政府續批海運大廈地段的租用權，為期21年，需補地價79億元。有意見認為政府所收的地價太少，有明益九倉之嫌。我也覺得這個地價偏低，若負責談判的官員掌握得好一些，當可以收到更高的價錢。但這並不代表官員在談判中刻意向九倉輸送利益。
1 v& L9 h" q A+ m+ OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。現實是公務員在談判中的自由發揮空間不多，地政署有一套既定的流程需要談判官員遵守，並設有一隊專業的估價人員為談判官員提供協助，官員只能按規範好的模式展開談判。這套程序是港英時代留下來的，其特色是保守、克制、嚴謹，但結果卻往往是令對手有著數。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 ^$ T+ U: J. s% |
這是香港政府一貫的做法，市民也是得益者。譬如，差餉估價署所收的差餉就常比按實際租金計出來的少，原因是差餉估價署估價的方式比較保守。公仔箱論壇0 Z- E0 t+ }& ?5 ]% F
以海運大廈為例，九倉每年實收的租金約為七億一百萬元，但差餉估值卻不到五億元，兩者相差約有30%。
' M/ ^3 J0 E" aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺負。在未有領匯之前，房委會的商場都無法收足市值租金，這是由公務員負責談判的必然結果。tvb now,tvbnow,bttvb! l; b9 e5 C l. ]" O0 j1 d/ i7 g
令人奇怪的是：今次指控政府賤賣海運的人，恰恰就是要求政府回購領匯的那批人，他們究竟想政府行哪一套呢？公務員只曉得按既有程序辦事，益得領匯的租戶，自不然會益埋九倉，難道公務員可以親疏有別？7 M8 w u' f4 \9 ^* |: n! H; F$ }. c
本來，要找一些實例去說明政府收到的補地價偏低並不難，但今次批評政府的人卻為了方便，而在估價方式上犯了嚴重的錯誤，這反而予人有刻意誤導之嫌。! o; {, j6 R/ Z0 N0 ^- z& Z
他們把79億元的補地價，分拆為每月每呎要承擔多少補地價費用。海運加建後有92萬方呎樓面，21年有252個月，他們就以79億元除以92萬方呎，再除以252個月，答案是34元。
7 O; M1 i1 W B7 X" p8 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這個按月分攤的補地價當然偏低，但條數是不可以這樣計的。試過用分期付款買樓的讀者都會知道：每月供款並不等如貸款總額除以分供的期數，答案會大很多，視乎利率與分期長短而定。如果有人真的認為九倉可以用每月每呎34元的方式來交79億元的補地價，那就真的在向九倉輸送利益了。5 ?+ }* `1 F9 V6 t$ Q% q1 v
如果九倉要一次過付79億元的地價，那就需要在市場集資，承擔利息成本。今年初，九倉曾發行五年期的債券集資，息率為美國國債孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九倉要發行21年期的債券(九倉應做不到)，利率可能要8%。如果以息隨本減的分期付款計，每月每呎要承擔64.8元的地價成本，不是34元。- V% L. R; s% v. R0 Q
海運現在面積658,000方呎，以每年收租七億一百萬元計，拿64.8元作供地價的成本，已不算太低。海運的地權有異於其他土地，這樣的補地價水平，不能完全說不合理。
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發表於 2012-6-13 08:37 AM
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