地皮愈賣愈貴　樓市火上澆油

2011-06-10 公仔箱論壇" c: O7 @8 c: D4 z" y/ [6 u
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【東方日報專訊】一如市場所料，昨日拍賣的港島波老道和元朗屏山兩幅住宅用地，均以高價成交，後者更以高出開價一點三倍售出，兩地合共為庫房帶來近一百二十億元進帳。麵粉愈賣愈貴，麵包豈會便宜，最新賣地結果不僅勢必令熾熱的樓市火上澆油，更顯示港府壓抑樓價已黔驢技窮，無計可施。1 w* l3 O1 q9 `5 V I0 w0 s
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財政司司長曾俊華承認近期住宅價格升幅持續高於薪酬增長，可惜他顯然再也拿不出任何切實可行的應對措施，只表示會留意物業市場發展，有需要時會「毫不猶豫」地推出降溫及風險管理措施云云。純屬老生常談，了無新意。

事實上，雖然港府改變土地政策，去年開始主動賣地，曾俊華更聲稱稍後會公布七至九月的賣地清單，但事實證明，藉增加土地供應為樓市降溫的如意算盤根本打不響。最諷刺的是，當局每推出一項新措施，樓市便出現新一輪升浪；每拍賣一次土地，樓價便跳升一級。

樓價長升長有，猶如導火索，隨時激化社會矛盾，引起民怨總爆發。立法會財經事務委員會昨日討論本港經濟問題，有議員重彈限制非本地人買樓的舊調，促請當局盡快制訂措施，優先讓本地居民購買限呎樓。曾俊華稱會朝此方向作進一步考慮，但又直言香港從未限制任何人買樓，擔心如此重大的政策改變可能損及本港國際金融中心地位和長遠經濟。

其實，內地人來港買樓已非一朝一夕，由於港府房屋政策失當，土地供應長期不足，再加上人民幣升值，息口低企等客觀因素，吸引愈來愈多內地居民來港置業，導致供求進一步扭曲，樓價節節上升。在這種情況下，要求當局採取措施限制非本地人買樓的呼聲日益高漲，也就不足為奇。

問題是，限制非本地人買樓牽一髮動全身，絕不能輕舉妄動。須知資金進出自由是香港賴以成功的基石，限制境外人士買樓無異於因噎廢食，自拆招牌，隨時令香港自由市場的聲譽毀於一旦。

沒錯，澳洲和新加坡等國家確實有限制外地人買樓的措施，但不可不知，各處鄉村各處例，外國有外國的條件，香港有香港的情況，不能一概而論。很簡單，澳洲和新加坡可以依靠其他產業，而香港卻是獨沽金融一味，一旦限制外來資金，香港不再是自由港，還能依靠甚麼生存呢？5.39.217.76! K% Q/ \. l( E* Z
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患至而後圖，智者有不能。樓市問題積重難返，歸根究柢是港府房屋和土地政策長期失誤所致，如今才來撥亂反正，自然事倍功半，吃力不討好。必須知道，推出任何措施都應以樓市健康發展為依歸，病急亂投醫只會加速泡沫的爆破，重蹈當年亞洲金融風暴後樓市崩潰的覆轍，令香港萬劫不復。

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發表於 2011-6-10 11:40 AM | 只看該作者

限呎樓助市民置業　有用卻非萬能tvb now,tvbnow,bttvb9 r$ b& i3 J5 w* ]1 F- Z
2011-06-10

(星島日報報道)政府昨日拍賣兩幅豪宅地皮，成績不俗，繼山頂豪宅天價成交後，又再搶盡鏡頭。鏡頭背後更值得注意的社會問題，是普羅市民居住的中小型單位，樓價和租金節節上升，政府開始考慮日後批出「限呎盤」要否限制買家身分，以協助無殼蝸牛「上車」。) ?- M8 K- L. q* A, W# ?9 O- h" g

山頂豪宅以平均每方呎接近十萬元的全亞洲新高價成交後，昨日的西半山波老道及元朗屏山豪宅地皮拍賣，成交「麵粉價」貼近區內現樓「麵包價」，固然矚目，對於根本沒有能力購買豪宅的市民，心理影響大於實際影響。5.39.217.76; f+ v6 \) E* s8 R/ T
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更值得普羅市民關注的數據，是差餉物業估價署公布的最新樓價及租金指數，整體樓價續升至歷來新高，租金指數亦逼近一九九七年的高位。年輕一族愈來愈難圓置業夢之餘，連租金負擔都愈來愈重。

限呎樓限售　可助「上車」tvb now,tvbnow,bttvb5 B8 M6 v" C' u4 k& Z% R
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政府再三推出降溫措施，樓價卻仍飆升，其中一個因素，是大量內地富豪挾巨資進入本港市場。社會近來因而有呼聲禁止賣樓給境外人士，以壓抑樓價。但是，考慮到本港向來「吃四方飯」的自由市場運作，如此重大的政策轉變，不宜輕率進行。

相對於一刀切限購，有政界人士縮窄範圍，建議日後推出的限呎盤，只容許首次置業的港人購買，財政司司長曾俊華昨日已承諾會朝這方向作進一步考慮。

當局不惜犧牲一點賣地收入來推出限呎盤，目的就是增加中小型住宅單位來方便市民「上車」。本港並非從來沒有推行過限制買樓人士身分的措施，居屋計畫即明顯規定買家必須是符合資產及入息條件的港人，原因是有政府補貼。日後的限呎樓若推行，相信會循這條思路探討，看能否與居屋「優化版」的置安心計畫並駕齊驅，透過購買和轉售限制，協助港人首次置業。

資金追磚頭　此落彼升

在協助部分市民「上車」之餘，市民不能期望這個限購措施成為全面解決樓價問題的萬應靈丹。當政府撥出單位作為只准港人首次置業的限呎樓，合資格的市民自然受惠，不合資格的市民，仍然會受高樓價影響。現時非港人來港置業，並非以細單位為主，限制買家身分，對整體樓價不會有降溫作用。就算假設現時非港人來港置業，包括細單位，他們被禁購置限呎樓，資金一旦轉移，不排除會推高其他物業的價格。

限呎樓只售予本地人的措施，對於沒有物業的年輕人，或者自己有樓而子女已到置業年齡的市民，最有幫助，但公眾不能期望靠這個政策，就完全解決到樓價高企造成的不滿的情緒。

境外資金推高樓價，與全球銀根供應和新興市場經濟冒起有關，英國倫敦、加拿大溫哥華、澳洲雪梨這些移民多的城市，都出現本地人買樓難的感慨，以限呎樓助首置或港人買樓，可以幫到一些有需要的人，這是考慮有關措施時須明白的現實局限。

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發表於 2011-6-10 12:05 PM | 只看該作者

香港商報：樓市僵持不宜草率推新政: U3 J, @/ I$ B I
因樓市正處膠着狀態，所以政府昨日拍賣兩幅住宅地皮，備受市場關注。結果兩幅地均由長實投得，其中位於西半山波老道的豪宅地皮以116.5億元賣出，平均尺價約27000元，成交價較預期低，僅僅高於市場估計下限，未能打破1997年小西灣地皮以118.2億元賣出的最高成交紀錄；而元朗屏山地皮亦以3億元成交，平均尺價約4500元。總計兩幅地皮，合共為庫房進帳近120億元。
　　香港《商報》社評分析今次賣地結果，波老道地皮僅以市場預期下限賣出，遠低於拍賣前的逾150億元估價上限，相信賣地成績將有助樓市短期穩定，這也反映政府一系列的調控措施已逐漸收效，其累積效果正慢慢彰顯，除短炒行為大幅收斂外，樓市的熾熱程度亦略有下降，樓市泡沫有所緩解，正逐步朝穩定方向轉化。對希望本地樓市健康穩定發展者而言，這無疑是一個好現象。
　　事實上，種種迹象都顯示，目前本港樓市進入了一個觀望期，陷入上下爭持的僵局之中。財政司司長曾俊華昨日出席立法會會議時，指出今年首5個月的住宅單位成交量已較去年11月下降三成，每月成交僅約9000宗，顯示樓市價升量跌的趨勢明確，正處於乾升狀態，樓價雖繼續居高不下，惟缺乏足夠的成交支持，向下調整的可能性加大。問題是觀望期何時結束，樓價何時出現回落態勢，能否實現軟着陸，仍有待觀察。
　　值得留意的是，現時樓市風險因素有增無減。不單樓價普遍超越1997年高位，且住宅價格升幅持續高於市民收入升幅，市民的置業負擔比率已達49%的較高水平，與過去20年平均水平的51%相差無幾。再者，外圍經濟環境或有變叠，美國聯儲局暗示不會推出QE3，內地近月已頻頻收緊銀根，加上新興國家已步入加息周期，反映利率回升指日可待，全球超低息的特殊環境終將改變。息口變化將左右樓市走向，屆時息率若大幅上升，勢必加重供樓人士負擔，對本地樓市承接力造成壓力。
　　針對當前本港樓市的暗湧不斷、風險累積，政府必須嚴陣以待，不可絲毫松懈，要循既定的長中短期穩定樓市策略，因應市場變化，審慎妥善應對。一方面，政府應繼續增加市場供應，從根本入手調控樓市。曾財爺昨表示，政府將繼續按季公布賣地計劃，并預計下季的賣地清單可建單位數目較今季的3000個為多，相信這會有利於穩定供應的預期，紓緩市場對供應短缺的憂慮。另一方面，財爺亦表示金管局正研究收緊按揭貸款措施及考慮港人優先買限尺樓，這些措施有助調控樓市，可望遏止樓價升勢過急。而近日市場提出不少建議，包括限制非本地居民買樓、實施租金管制等，都極具爭議性，政府既要小心聆聽，關注市民訴求，同時亦須顧慮周全，緊貼市況，切忌“病急亂投醫”，草率推行新政，影響市場的正常運作。與此同時，銀行業界衡量信貸風險、評估投資者還款能力時，亦應加倍審慎，避免助長樓市泡沫加大；而投資者也要量力而為，加強風險管理，切忌以為樓價隻升不跌，在一派盲目樂觀中莽撞入市。

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