中原集團董事施永青今天在am730發表文章說，樓價已位高勢危，隨時會大幅回落。這是社會上不少人對後市的預期。然而，這只是主觀上的良好願望，並不符合現實的真正情況。市場基本上仍維持大漲小回的格局，主趨勢依然是向上，看不到有逆轉的跡象。 9 @6 f5 {$ ~- z
5 [& |' a4 s9 O0 S8 H$ }5.39.217.76 要看樓價的趨勢，其實可以先看租金的趨勢。買樓的人可能是炒家，但租樓的人一定是用家。炒家可能會因一時的貪念作錯投資上的決定，但作為租客的用家一定很實際，他一定是有需要用才會租樓，能負擔得起才肯接受業主的租金要求。因此，當租金上升的時候，社會上必然存在著對物業的實質需求，而且還存在著不錯的負擔能力。
1 Z( y: n( |& ]; @+ L7 _7 |公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: [5 T" u6 L2 R
文章說，近年，香港物業市場上，投資者的比例正不斷增加。他們買樓的目的，並不是為了自用，而是為了租金回報。因此，投資者對租務市場的看法。可以影響他們在樓宇投資上的取態。
0 _- I7 _5 L) m7 `9 C& Stvb now,tvbnow,bttvb
6 h" Q% h3 n/ W7 d8 |5 ^6 z4 q公仔箱論壇 如果租金仍在上升，他們就可以預期物業將來的投資回報還會進一步上升。所以，當租金上升的時候，投資者在買物業的時候會更樂於出高價。在一般的情況下，租金上升可以帶動樓價上升；但有時情況會反過來，高樓價亦會帶動租金上升。當業主的樓是出高價才能買回來的時候，他們很自然會要求收高一點的租金，這才能符合他們心目中的投資回報率。 tvb now,tvbnow,bttvb5 j0 r ?' U5 _7 u9 r
9 r s. m7 A1 g6 b, w9 ?) Q
不過，租客的負擔能力是不可能無限延展的。買家會動用積累起來的財富去買樓；但租客只會按自己的經常性收入來衡量自己負擔租金的能力。因此，樓價的延展能力往往比租金強。在樓市上升的時候，租金往往會比樓價先遇阻力。現時租金仍在上升，樓價該不會這麼快便掉頭回落。
9 i, w V* [( c9 e公仔箱論壇7 |5 u! n0 ]2 u1 |3 f* ^0 c4 i( n
此外，樓價的延展能力還受到投資者對租金回報率的期盼所影響。當投資者要求有較高的回報率時，他們在買物業的時候就會出價偏低。當投資者願意接受較低的回報率時，他們就會更願意出高價去買物業。
% E- x, M& t# e S* I0 b; l公仔箱論壇" C; I2 O+ d4 m1 D h6 R' c) [
舉例來說，一個每月有一萬元租金收入的物業，業主如果要求有四厘回報，他就只能出價三百萬元（10，000X12÷4%＝3，000，000）去買；但如果業主肯接受三厘回報的話，他就四百萬元（10，000X12÷3%＝4，000，000）也肯追。由此可見，投資者對回報的期盼出現變化的時候，樓價亦會因而升跌。
' c* {/ D) W2 ktvb now,tvbnow,bttvb
6 C( j; S* h# @$ v 近年，由於銀行的利率不斷回落，資金不斷從銀行系統流入投資市場，大量資金追逐少數值得投資的物業，投資者不得不接受更低的租金回報率，否則把錢存在銀行更不划算。 tvb now,tvbnow,bttvb+ w1 X1 o$ }1 |" p) l9 x0 G
) {" W; L5 i1 M* L5.39.217.76 現時，租金回報率約有三厘，但按揭利率只有一厘二，人們願意接受的租金回報率，還有進一步往下調。即使真的出現加息，也只能令回報率下調的速度減慢；要等按揭利率升至高於租金回報率的時候；回報率才會掉頭上升。屆時，如果租金的升幅追不上的話，樓價才會有下調的壓力。 |
發表於 2011-5-6 11:38 AM
| 