房产新政后上海现首例开发商退地tvb now,tvbnow,bttvb* f$ s7 V, e7 t6 J3 c% N
业界人士称，退地的出现，被历史证明是房价下跌征兆公仔箱論壇/ S) I" ~ w: c1 g" Y
房地产市场调控新政(国十条)出台后的首例开发商退地(住宅开发用地)，昨日出现在上海嘉定的两个地块。公仔箱論壇% F& s7 [4 M" ^6 ?
上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。3 q- t, K1 V$ s
业界人士分析，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。而退地的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。公仔箱論壇1 A3 p6 h: ]; s7 g) }' O
先后两次出让5.39.217.76; t$ P! m* k( Y7 b
公开信息显示，上述两退地地块是：嘉定区真南地块和百安地块，开发商分别为宝华企业集团和莱蒙宝山信息咨询(深圳)有限公司。
" W5 h: C1 I, @& c公仔箱論壇 上海土地交易市场公告显示，两地块成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元/平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%。
% M+ D4 q( G& _# O 业内人士分析，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其精装房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。
, i+ B" Z3 R$ x4 u, F1 I 果然，仅仅不到一年，这两个地块便面临“易主”的命运。
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“退地多为开发商资金问题。”上海嘉定区政府一位不愿意透露姓名的人士昨日对本报记者表示。) s5 D! J/ o; ]( P
昨日，本报记者拨通宝华一位知情人士电话，对方说，退掉真南地块后，宝华损失了约6000万元，其中约5500万元属于竞买保证金。
/ I1 [! k: N% B [8 E9 S h3 h$ @ 据其介绍，考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元，宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年楼市调控新政出台后，合作伙伴融资受阻，并在很长时间内都难以解决资金问题。“这样一来，我们财务一开始针对这块地安排的资金就不够了，政府也不可能临时改变付款方式、付款时间，我们后来也想筹资，但找不到办法，只能退地。”# c+ n* y, G; E8 `
同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。
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: M8 @8 C, `* y, M' R y" b6 d公仔箱論壇 易居中国近期的一份报告指出，调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”，资金需求和资金压力明显增大。其中中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。5 F, I) X6 |# O: A. U: t
有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在全国范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。 |
發表於 2010-12-2 02:44 PM
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