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內地客來港買樓急增 港府欠對策助長泡沫

資產泡沫一旦形成以後,它自身會產生極大的動力,要抑制將會很難。」這是金融管理局總裁陳德霖
  r; X# N: U+ R! ~上任後不久(2009年12月14日)在一次演說中提出的警告。
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香港樓市炒風先聚焦於豪宅,後來擴散至中小型單位及居屋;樓價急升後,吸引更多內地人來港買樓,最新數據是,內地客已佔香港一手樓成交總額兩成多,短短一年半,增加超過1倍。政府評估未來香港住宅需求時,不能靜態地只看過去港人買樓的需求。若政府未能動態地把內地買家的因素計算在內,任由資產泡沫進一步膨脹,最終泡沫爆破時,社會將要付出沉重代價。
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「泡沫自身的動力」 6 j  N' P& o. b5 o+ l" @
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吸引本地炒家內地豪客
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這個「泡沫自身的動力」,確是動力十足。公仔箱論壇" }) B2 S- D1 }7 Q8 Y0 V4 L, }2 E1 A# x

: ^4 Q& K* ^  Q+ v: y6 ?去年10月,特首曾蔭權公布施政報告
2 |# [" Y. u: _. l+ i期間曾指出,豪宅樓價上升不會對細價樓造成影響,引來輿論猛轟;後來政府修正了相關講法,市場炒風亦早已由豪宅蔓延至一般住宅及新界地區的中小型單位,中產屋苑甚至上車盤的價格亦急升。上周三本報報道,部分炒家更開始轉戰偏遠地區,交通配套不完善、九七後炒家幾近絕的深井區,本月亦罕有地錄得「摩貨」(即成交前已轉讓)獲利成交。

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% K1 z& t, n) V. o" xtvb now,tvbnow,bttvb這個泡沫的動力,不僅來自本地,還有內地客。
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! }2 J7 [1 t/ [. L; O政府過去忽視內地人來港置業對樓市的影響,保安局長李少光
2 Z6 C/ b! S4 s3 Utvb now,tvbnow,bttvb本年4月曾表示,透過投資移民來港的人士在房地產的投資額,只佔本地總交投量的1%,對樓價沒實質影響;但金管局總裁陳德霖今年2月在立法會
0 K5 w; V! @/ g9 ^, @公仔箱論壇表示,內地投資者佔去年物業市場成交量達一成,不少物業代理也曾估計,內地人置業已佔香港成交額超過一成;至上周三,中原地產公布最新的數據,更值得社會關注,因為以金額計,上半年內地個人買家在本港買入的一手物業登記金額,佔22.1%;以登記宗數計,則佔15.7%,分別較去年同期急升7.2個百分點及5.8個百分點。這數據與地產業界得到的印象差距不大,但數據最令人關注的,不是其百分比及金額,而是上升幅度之急。
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如果細心分析中原公布的資料,就會發現數字在2007年至08年底一度回落,後來開始急劇上升,2008年下半年內地買家買入的一手樓金額只佔總額的10.4%,但今年上半年已升至22.1%,短短一年半已急升11.7個百分點,升幅超過1倍。5.39.217.764 x" N/ I7 P$ ]+ d6 R5 `
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在可見的將來,這數字很可能進一步上升。政府仍然拒絕全面主導土地供應,使土地供應持續供不應求,樓價特別是豪宅樓價不斷上升,勢將吸引更多內地人來港置業,這個急劇升幅會否正是陳德霖所說的「泡沫自身的動力」?升勢到底到哪一個百分比才會停止?
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( k, J4 `0 u& V: o5.39.217.76香港住宅單位對內地的吸引力,不單在於升值的潛力。內地民企老闆、SOHO中國董事長潘石屹最近在香港指出,許多內地豪客斥巨資在港買樓,主因是香港投資環境好,而且資金安全度高。內地人覺得把資金放在香港較在內地安全,這對香港來說無疑是好消息,說明香港的制度優勢會帶來大量財富;但硬幣的另一面則是,內地人來港置業比率勢將不斷增加。
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對內地客需求視若無睹 3 l& d$ a/ c. j3 ?( N
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供不應求樓價又怎會不升?
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! ^( C" Q4 h) F6 j( j4 G8 Htvb now,tvbnow,bttvb自由行是2003年才開始的新措施,渠道一旦打通了就源源不絕,去年全年大陸訪港旅客已佔全年訪港總人數的六成,這對香港經濟大有裨益。然而,樓市若因內地客湧來,而供應又不增加,以致樓價飛升,則會對香港樓市及民生造成很大的衝擊,政府不能不察。
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4 E2 J* v  Q* A% t- m( y3 j3 ?公仔箱論壇近年,政府交代香港的樓市供應問題時,總以過去10年的成交量當作需求量,得出每年供應不到2萬個單位已能滿足需求。先不說證諸歷史港人過去20年的需求其實遠多於此數,即使按照政府以過去10年成交量的估算,也未有顧及內地客湧港加入戰圈的需求。今天的樓市,已與過去10年20年不同,政府的土地政策與市場脫節,土地供應與樓宇供應均未能滿足內地買家的新增需求,樓價焉有不升之理?, g5 W. f8 T/ y- w) b. q: p

. M; O6 [5 F& q& R0 `5.39.217.76特區政府面對如此局面,到底有否進行相關研究,深入了解內地人來港買樓對香港樓市及民生的影響?如果一手樓市場被內地客佔去一定數量後,二手市場會否出現同樣情?港人置業困難並非不治之症,但須政府對症下藥,增加供應,令供求趨於平衡。. y8 v; x* w5 J6 n, q. P
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